【云林别墅Ⅱ期】营销传播执行案很小的时候，就梦想着充满花香的世界，色彩缤纷的植物、缓缓流过的小溪、翩翩起舞的飞蝶，只有画笔下才能实现的梦境。长大后，我们渴望度假，在山水相依的地方，真正把心放下。今天，我们期待又惊喜……感谢佳益地产给予我们这次机会，能够走进石林。请您先忘却“别墅”，回想生活应该是什么样子……阳光，温柔的洒在每一寸肌肤上，暖暖的……绿色，是每天嬉戏的伙伴，至真至切……家人，是一生守护的真情。知己，是几世修得的福分。这里，是生活最真的记忆……这样的生活，在云林别墅实现！PART1：项目定位PART2：推售执行PART3：货包组合PART4：费用预算PART1：项目定位找到云林别墅二期最大的特点！既要传承云林别墅最经典的气质，又能切合目标客群的需求。云林别墅二期价值点梳理石林风景名胜区，超强市场号召力，区域资源喀斯特地貌，自然资源较为优越。政府未来重点开发和扶持旅游度假区域，政策导向未来城市旅游度假发展核心区域，前景看好。景区游客中心、狂欢之都幻多奇游乐中心，万亩高尔夫球场区域配套，昆石高速公路，生活配套尚未成熟。佳益地产海阳、丽江、石林度假生活缔造，帆船俱乐部、登品牌山俱乐部内部资源共享，海航品牌五星级物管服务。园林景观筑坡成墅、多重绿化、活体水景等，园林景观细腻而丰富。建筑规划东南亚异域风情，6户围合院落组团建筑2000多平米的社区内街商业。户型产品153平米精致小独栋、638平米，超大面宽别墅楼王、93—103平米超低投资门槛叠拼别墅、超大赠送面积?在项目众多价值体系中：区域配套显然是最弱的，也是客户抗性最大的方面。区域资源和政府导向虽占据得天独厚的优势，却不能据为己有，乃同片区共享的利益，因此也不能够使项目脱颖而出。唯有精致的产品、五星级的管家服务、多地度假生活的尊享等，是有别并高于其他项目的。挖掘产品自身，找到差异化赢得市场！从产品自身来看，本项目产品以其对细节的专注、对品质的苛求、对人性的尊重，优越于周边竞品项目，这也是云林别墅立足区域别墅高端市场的核心。开始之前本案需在前期模糊的面孔中跳脱出来，在市场中建立属于本案的，独特的形象给予区分。本案需在整体案名的涵盖下建立独立的、符合本案的全新案名，并建立完善的VI系统。在视觉形象上、生活形态上打造属于本案的全新形象。主推案名林境假日林境假日纯粹的味道优雅的从容缤纷多姿悠闲度假绿茵环抱淡定自我流水人家闲情逸趣生活氛围生活状态物理属性定位石林景区里的别墅石林第一次：让度假生活，回到石林石林第一次：让别墅距石林只有50米石林第一次：修养一种新生活，生活就是在度假林境假日，改写石林度假生活的历史竟然，我们是历史的改写者那是否我们该站的更高，审视项目整体策略有些项目，没有“万亩大盘”的优势，却一样有底气站的更高再次定位：石林景区·度假生活如果站得更高，我们会是什么？清晰的定位，良好的视觉暗示国际度假生活风尚我们追寻怎样的生活？推广口号石林景区里的18°终极舒适生活惊艳！是佳益地产献给昆明的第一份厚礼！执行力是创造传奇的关键！PART2：推售执行时间节点模拟开盘销售25套，占比35%内部认购强销期预计15套预计15套占比21%占比21%2010.112011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.7前期筹备物料准备春节热销开年大戏盛大开盘昆明销售中心开放区域活动春季房交会现场销售中心开放样板间、示范环境开放项目说明会首次认筹媒体开放日首批货包去化91%，余品并入二批货包开盘销售40套，占比32%持续热销期，内部认购，强销期，持续热销期，尾盘清扫，预计销售10套，预计30套预计25套预计15套占比4%占比21%占比24%占比20%占比12%2011.72011.82011.92011.102011.112011.122012.52012.8持续热销热销持续热销尾盘清扫完美收官二次开盘云南旅游发展与回顾论坛秋季房交会高端产品说明会暨意向客户联谊酒会二次认筹前期筹备1、确定合作广告公司，完成项目VI系统建设（2011年12月1日前完成）2、确定昆明营销中心选址、装修方案并转入施工（2011年1月30日前完成装修）3、确定项目现场营销中心装修方案并转入施工（2011年1月30日前完成装修）4、项目示范区、样板房施工、装修方案完成并转入施工（2011年3月1日前完成景观示范区、样板房施工、装修）5、销售团队组建并进行培训（2011年12月30日前完成组建与前期培训）物料准备：1、项目沙盘、单体模型（2011年2月25日前到位）2、宣传资料设计制作（宣传折页、单页、楼书等2011年2月25日前到位）3、办公用品筹备（2011年2月15日前到位）1、开年大戏唱好“开年大戏”——媒体专刊行动时间:2011年2月10日行动目的:针对大众进行一次全面传播.行动配合:春城晚报都市时报加油周刊电台短信平台网络行动内容:项目面世信息+项目形象2、昆明销售中心开放昆明销售中心开放时间：2011年2月19日地点：昆明百汇商场人员配置：投资主管1名、投资顾问4名销售道具：项目沙盘、单体模型、墙面形象+卖点展示、项目宣传片昆明销售中心作为项目面向昆明的展示、销售、接待窗口，对前期来访客户进行接待、登记与项目推介，在项目现场样板区开放后对需到项目现场的客户进行统一安排。3、项目现场营销中心开放项目现场销售中心开放时间：2011年2月26日地点：项目现场人员配置：案场经理1名、投资顾问6名销售道具：项目沙盘、单体模型、墙面形象+卖点展示、宣传短片现场销售中心作为项目终端展示、销售、接待窗口，对前期来访客户进行接待、登记与项目推介。4、首批货包产品说明会项目产品说明会（首批货包）时间：2011年3月5日（周六）地点：昆明翠湖宾馆对象：项目圈层目标客户、业界人士代表、合晟尚圆高端客户资源、主流媒体内容：主要以介绍首批推出货包产品为主，释放项目信息及重要节点时间意义：通过项目产品说明会的方式，将佳益地产和本案首推产品做一次正式亮相。达到市场关注的效果。亮点：活动当中，向到场的业界人士、意向客户和媒体记者发放“项目样板体验区开放日”礼券，为开放前的“业界媒体开放日”埋下伏笔，从而激发他们的兴趣，引发对云林别墅更多的关注。5、业界媒体开放日样板间、景观示范区业界媒体开放日样板间、示范区正式开放前一周，只针对业内人士、有券客户和媒体单独开放，不接待其余客户。将项目细腻的产品、景观展现给他们，制造“眼见为实”的震撼！时间：2011年3月19日-3月25日地点：项目现场样板体验区对象：业界人士代表、主流媒体、有券客户内容：以邀约形式将业内人士、有券客户和媒体记者邀请到现场，凭“礼券”入场参观。开放日期间只针对有券的业界人士、意向客户和媒体开放，不接待其余客户，并对到场媒体、客户发放精品礼品。意义：此举与之前的项目产品说明会发放礼券形成一个衔接，前面制造悬念，吊起大家的胃口，以此方式激发他们探寻本项目的激情和欲望，借媒体和业界之口宣传项目。操作重点：开放日期间对所需乘坐看房班车至现场的媒体、客户等由昆明销售中心统一协调、安排看房专车接送，并由项目现场投资顾问接待，提供午餐。（自助冷餐）6、样板间开放现场样板间时间：2011年3月26日（周六）地点：项目现场样板间对象：所有意向客户、媒体、业界人士内容：现场样板间开放，投资顾问做好引领、讲解工作。目的：让客户能够身临其境的感受到房屋未来的居住与使用情况，满足客户知情权，增加购买信心。旺销先旺场—强化现场展示品质装饰及软装，增强高端属性建立并完善水吧服务，提供专业酒水单增添现磨咖啡机等生活元素旺销先旺场—现场服务增强客户高端舒适体验感夏季增添冷饮服务咖啡、茶热饮等增添红酒品鉴及其他服务客户可在样板间吸烟，感受新风效果7、景观示范区景观示范区开放时间：2011年3月26日（周六）地点：项目现场景观示范区对象：所有意向客户、媒体、业界人士目的：景观示范区的正式开放，给予客户直观、形象的园林景观展示，感受未来生活的形态与氛围，提升客户信心。样板房参观交通路线示意景观示范区示意图样板间、景观示范区建议位置D户型样板间建议位置景观示范区示意图8、区域促销活动区域促销路演活动时间：2011年4月2日-4月3日地点：石林县城（具体地址待定）对象：石林县城潜在客群内容：以演出形式聚拢现场人气、制造全城关注，中间穿插货包产品介绍，对意向客户进行现场推介。意义：此举为制造关注热点，传递项目现场营销、体验中心开放信息。为项目在本地市场造势。操作重点：制定固定演出时间及项目产品推介时间，设专职司仪一名、活动现场包装及舞台搭建。9、项目一次认筹1、时间：2011年4月23日2、地点：昆明销售中心+项目现场营销中心（错日进行）3、人员安排：甲方财务2人（发卡、开单）、合作银行2人（收款）、置业顾问5人（接待、协助填写《认筹确认单》、销售文员2人（电话接听）4、方式：昆明销售中心与项目现场营销中心错日认筹（前期报广信息公布）5、物料准备：认筹卡、POS机、认筹流程（易拉宝）、认筹须知（易拉宝）、《认筹确认单》、收据等。认筹流程认筹细节了解认筹须知购买认筹卡需缴纳诚意认筹金３万元/张。认筹卡在签定《认筹确认单》并缴纳诚意认筹金后进行发放。身份验证认筹卡限量发售，共发行500张。认筹卡房源认购客户可享受总房款X%的购房优惠，认购时购卡款直接冲抵房款。每张认筹卡限选房源一套。填写认筹确认单认筹卡如有遗失，请在确定的开盘日前携带相关证件和《认筹确认单》至项目营销中心挂失、补办，未及时挂失造成的损失由持卡人承担。如客户最终没有签定销售合同书的，请于开盘后十五日内至项目营销中心办理无息