谨呈：中信地产中信惠州中信惠州汤汤泉泉项项目整体定位及目整体定位及发发展展策略策略报报告告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Part.1项目解读Part.2目标及核心问题导出Part.3发展模式研判Part.4发展模式下的市场分析Part.5发展战略Part.6整体定位Part.7项目开发建议2项目区位：距惠州主城区仅20分钟车程，具有较好的交通优势中信汤泉??主城主城区区西北西北边边??江北江北CBDCBD出出发发：：1515分分钟钟??麦麦地商圈出地商圈出发发：：2020分分钟钟??广惠出口右拐：广惠出口右拐：33分分钟钟主城区??依托广惠、深惠高速依托广惠、深惠高速??至至东东莞：莞：4040分分钟钟??至深至深圳圳：：6060分分钟钟?至广州：80分钟珠江珠江东东岸一岸一个个半小半小时时生活圈生活圈?至广州：80分钟??至香港：至香港：8080分分钟钟周边资源：项目拥有较丰富的自然、人文及文物古迹成为可借助的外部资源项目位于惠州市旅游局重项目位于惠州市旅游局重点打造的“百里生态旅游点打造的“百里生态旅游长廊”核心区域，区位优长廊”核心区域，区位优势明显势明显““百里生态旅游长廊”北百里生态旅游长廊”北起龙门温泉，南至捻平半起龙门温泉，南至捻平半岛，包括南昆山、罗浮山岛，包括南昆山、罗浮山、汤泉、西湖、白鹭湖、、汤泉、西湖、白鹭湖、大亚湾等著名历史人文生大亚湾等著名历史人文生态景区态景区地块四至：周边广大原生山林为项目旅游开发奠定了良好的基础?地块东、北、西三面环山；?地块南面临路；?项目西南角有待拆民房；?项目正南有高架桥一座。地块指标：项目地块面积较大，且容积率较低，具有开发高端旅游产品潜质技术指标TQ-01TQ-02Tq-03总占地114万㎡用地面积8.3万㎡17.48万㎡20万㎡瞻仰林69万㎡使用年限40年40年70年建设用地45万㎡总建筑面积16369㎡84740㎡106771㎡其中----容积率0.230.490.5425万㎡:旅游开发地建筑密度7.4%13.6%16.10%块道路占地率8.10%12.20%17.70%20万㎡:居住地块绿地率84.0%29.8%61.40%硬质景观占地432㎡14035㎡2571.40㎡汽车总位数66776561地下室总面积　8917.88㎡温泉资源：本项目温泉为重碳酸型高温泉，且有冷泉相伴，水质含多种微量元素名称中山温泉珠海御温泉恩平锦江温泉恩平金山温泉阳江温泉清远清新温泉本项目温度93457085757570（℃）日出水量4002400超过5000280030008000-110001000（m3/d）化纳泉，偏硅酸泉，硅酸泉，富含碳酸氢钠泉富含硫磺、偏硅酸泉，富属重碳酸型高主要含有12富含13种锂、锶、氡、氡等50多含30多种元温泉，含有铁化学成分种微量元微量元素硫等种矿物质素、钙、镁等多素种微量元素类型旅游地数量占总数比重（%）标准37－100Bq/L医疗价值氡泉513.9肌肤保养，增进造血功能苏打水氡泉25.6本项目86.6Bq/L、降血脂……碳酸氢钠泉1438.9硅酸泉513.9硫磺温泉616.7汤泉有热泉、冷泉共生的特点，在温泉重碳酸及硫磺泉12.8系列中十分少有热矿泥12.8化纳25.6资料来源：根据2004年温泉旅游协会调查报告整理地块解析小结：项目现状资源状况具备开发优质温泉旅游度假区的基本素质和条件地地块优势条块优势条件件1、温泉资源?冷、热泉共生，重碳酸型泉水，含多种微量元素；2、交通条件便利?周边路网完善，1.5小时车程辐射珠三角二大城市；3、良好的自然环境?汤泉林场三面围合，具有一流的自然风景；?地块内部溪湖相生，水面较大，拥有亲水性；?地块内有用九龙潭天然瀑布，水景资源好；弱弱势势因素因素1、温泉资源：出水量有限，建议进一步勘探挖掘；2、竞争层面：珠三角地区温泉度假项目众多；3、综合资源：本项目资源具有均好性，但无突出特色；项目属性界定：位于珠三角经济圈内，以温泉资源为依托的地产开发度假村项目属性界定描述诠释珠三角经济圈?位于惠州城北?区域1.5小时车程辐射深圳、广州?质含量丰富?重碳酸型高温泉温泉?含有特色元素?含有铁、钙、镁等元素?依托稀缺资源的综合均好性，开展旅游度假区项目开发，必定要遵守旅游度假区开发的基本规律，以旅游度假项目?非普通的房地产开发核心资源的开发及配套的完善来带动旅游度假氛围的形成及知名度的提升，最终实现地产开发的成功Part.1项目解读Part.2目标及核心问题导出Part.3发展模式研判Part.4发展模式下的市场分析Part.5发展战略Part.6整体定位Part.7项目开发建议10中信——覆盖多种产业的大型央企中信在国外：中信在全国：日本、澳洲、中亚、北美等地覆盖金融、证劵、房地产、工均设有分支机构程、石油、保险、信托等业务中信房在珠三角：中信房在惠州：中信城市时代、中信水岸城在广州第一高楼中信广场、深圳售，近期中信数码园将售，中豪宅标杆中信红树湾等，另在长期将有淡水新桥、会展中心东莞、中山、佛山等地均有知、汤泉等项目集中入市，将形名项目成中信集中放量之势中信汤泉度假村——整合房地产及休闲度假打造中国温泉度度假村高端品牌?依托中信央企背景及雄厚实力，立足汤泉综合地产开发资源打造的集地产开发、旅游服务、政务接待汤功能为一体的度假村拟泉模旅游度假态度业?假以高收入阶层为核心客户村，满足其休闲度假需求政务接待TQ01TQ02TQ03?功能我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向企业战略目标?基于旅游地产细分市场，建立适合发展的产品开发、经营、管理模式，最终实现全国度假房产标杆品牌?高形象：立足历史人文，主打高形象项目目标?高价值：整合自然、人文打造高价值?高回报：高起高打，实现高回报利润目标?在控制风险情况下，实现利润最大化开发战略?旅游带动地产，地产反哺旅游核心问题一：如何选择适合本项目的温泉开发模式升提值价泉温单一的温泉多元化的价配套值体系?从本项目的实际出发，温泉层面的单纯比?区域内部旅游资源丰富，拥有大规模山体和瀑布拼在强者林立的珠三角难有优势可言?距离江北CBD约8公里，离深圳约2小时车程?本项目温泉价值提升的关键在于如何以温泉为核心，整合其它的项目价值点，从而?具有千年悠久历史，人文底蕴丰厚建立多元化的价值体系支撑Q1:如何选择适合本项目的开发模式，保证项目的持续、成功开发，从而实现项目利润和品牌的双目标？核心问题二：如何平衡旅游与地产之间的关系，选择合理的开发时序东部华侨城的区域收益特征区域总体收益旅游+地产开发模式开发历程初期35亿元房地产开发是区域度假开发之下的一项目的发展必须首先解决如何利用温泉12个环节，其关键在于企业根据自身发资源及其配套体系,以消除区域陌生感展战略及市场成熟度之下开发时机的及增加知名度，提升区域成熟度选择Q2:如何平衡旅游与地产之间的关系，选择合理的开发时序，实现稳定、持续的收益？核心问题三：如何整合相关资源，实现住宅价值最大化大珠三角的度假楼盘尽管细节上有所差异，但大体同质区域项目规模卖点惠州雅居乐白鹭湖1.5万亩湖景，高尔夫，星级酒店金海湾3.6万亩海滩，高尔夫，星级酒店，商务中心东莞锦绣山河6000亩湖景，高尔夫，星级会所深圳万科东海岸510亩海滩，会所，山体公园广佛美林湖国际1.3万亩森林，湖景，高尔夫假日半岛1万亩高尔夫，星级酒店翡翠绿洲8000亩山体森林，星级酒店，高尔夫珠三角度假大盘趋于同质化，个体价值模糊，本项目如何摆脱固有模式的束缚——硬件、软性服务、权益构建……Q3:如何整合重构项目资源，形成差异化，并在此基础上深化住宅物业开发，充分实现住宅价值最大化？核心问题总结：开发开发模式模式选择适当的开发模式，保证项目高形象、高价值、高回报的实现开发时开发时序序开发模式下地产与旅游的关系处理，两者如何相互促进，保证持续、稳定的收益开发开发手段手段住宅是根本，合理的开发时序下，如何体现住宅价值，前期的高形象如何落地Part.1项目解读Part.2目标及核心问题导出Part.3发展模式研判Part.4发展模式下的市场分析Part.5发展战略Part.6整体定位Part.7项目开发建议18在“一流温泉旅游度假地特征分析”中，我们着重参考了以下标杆性案例国外：国内：?BlueLagoon?珠海御温泉?捷克卡罗维瓦里?珠海海泉湾?Downata?九华山庄?Dunton?……?德国巴登巴登?日本汤布院?英国巴斯?…………案例共通性：研究内容：1.临近城市群发展现状及发展阶段2.拥有核心的温泉资源3.发展历程及核心驱动力4.发展模式世联对世界一流温泉度假区成功案例进行了深入的研究分析，总结出5种核心驱动力模式及其代表案例?Downata国外：?BlueLagoon?BlueLagoon?Dunton?捷克卡罗维瓦里?捷克卡罗维瓦里广度开发驱动?Downata?Dunton多重深度开发资源驱动驱动?德国巴登巴登温泉资源?日本汤布院?英国巴斯文化产业特殊产业?…………驱动驱动?日本汤布院?德国巴登巴登?英国巴斯广度开发驱动Downata温泉度假区——以满足家庭及团队客户为主?区位：位于爱达荷州元素mg/L（Idaho），DowneypH?7.1?距离：钠（Na）261.Downey镇5公里钾（K）3钙（Ca）612.Logan，犹他州88公里镁（Mg）153.Pocatello72公里二氧化硅28（SiO）4.盐湖城192公里2碳酸氢根21