天心产业园项目定位报告2012.5.30锐意创新远见未来第一代工业地产：制造车间式非标准化厂房第二代工业地产：产办一体式的标准化厂房中国工业地产，经历了二十年发展，跨越了五个阶段，正在经历由工业地产向产业地产的转型……第三代工业地产：产研办流通一体化的园区第四代工业地产：多功能公园式的产业集群锐意创新远见未来BEIBEIJINGJING中中关关村丰台村丰台园总园总部基地部基地第五代工业地产——全周期生态型企业总部基地正在中国各大发达中心城市蓬勃兴起……锐意创新远见未来SHANGSHANGHAIHAI上海上海创创智天地智天地园区园区发端北京，成熟上海——以总部基地为代表的工业地产逐渐兴起……锐意创新远见未来光谷金融港：金融企业总部基地光谷芯中心：高新企业总部基地华中，以武汉为中心，以中国光谷为先导，各类型企业成长基地正在悄然崛起——光谷生物城：生物科技总部基地光谷Ⅱ：国家自主创新示范基地锐意创新远见未来长沙，华中最具发展潜力的发达中心城市，新兴企业成长地已定位于省府卵翼之下的天心……中央政中央政务区务区企企业业成成长区长区锐意创新远见未来如何在前有堵截，后有大军中脱颖而出，“选择定位，坚持定位，实践定位”就是关键！中央政中央政务区务区企企业业成成长区长区锐意创新远见未来然而，所有的定位都需根植于项目自身特质和总体发展战略。我们的自我认知是怎样？这些需要一一阐述分析。锐意创新远见未来项目认知区位交通项目规划市场环境政策环境锐意创新远见未来区位及交通项目坐落天心环保工业园内，居长株潭融城核心，地铁1号线（已开工）、4号线和长株潭城际轨道交汇处，市区南北大通道芙蓉南路与中意路(原韶山南路)环绕。周边配套繁华，中信、奥特莱斯及文化教育机构环绕。锐意创新远见未来区位及交通项目距省政府5分钟车程，离湘潭、株洲市政府仅15和18分钟车程，处于长株潭三市几何中心、地理中心和交通中心，是三市相向发展的最佳位置。同时毗邻黄花机场空港和京广、沪昆高铁与京港澳、绕城高速，其地理位置得天独厚，交通条件极其优越。锐意创新远见未来项目规划本项目预计投资12亿元打造南城核心板块总部基地工业园，总地面建筑面积达33万方。2号地块项目共四块地块，其中一号地块规划4号地块1号地为5层工业展厅及工业厂房；(可做块商业)3号地块二号地块规划为2栋工业写字楼、5栋工业厂房、1栋倒班宿舍；三号地块规划为1栋2+13F商业写字楼（1-2F为工业展厅）；四号地块2栋工业厂房、1栋VIP活动中心。锐意创新远见未来项目总技术经济指标编号指标名称单位数量备注1总用地面积㎡79948.0仅二、三、四地块2有效用地面积㎡72647.9仅二、三、四地块3建筑占地面积㎡24297.9仅二、三、四地块4地上建筑面积㎡260532.3计容面积其中写字楼㎡27518.4办公楼㎡19623.5厂房㎡154962.1工业展厅㎡17314.2VI活动中心㎡17965.9倒班宿舍㎡21851.2物管建筑面积㎡12975地下建筑面积㎡405006建筑密度38.5%7容积率3.598绿地率35%9停车位个69锐意创新远见未来项目分析总结地处长沙市东南部，长沙环保科技园北部，区域认知度不高，成熟度较低项目体量较小，属于中高密度开发容积率相对较高，产品在多层、小高层、高层之间锐意创新远见未来市场情况市场整体处于未成熟阶段传统工业地产形态，如孵化器、创业基地、和祥科技园等，主要集中于长沙经开区、长沙高新区。近年在电子信息产业相对发达的长沙高新区出现了工业地产雏形，如麓谷国际工业园。第三代地产代表项目是地处环保科技园的长沙国际企业中心，借鉴武汉模式，东湖高新将工业地产模式带到长沙，以成熟经验运长沙国际企业中心作，使得长沙工业地产开发理念为之一新。锐意创新远见未来市场发展从市场来看，尚有不少项目正在运作，潜在需求大。目前在售竞争性项目分析项目长沙国际企业中心新长海麓谷中心地址环保科技园麓谷高新区占地面积260余亩53544.60建筑面积40万㎡134738.30容积率一期1.85、二期3.002.26物业类型标准厂房、研发办厂房、车间公楼定位规模型德式工业建筑河西核心区，国际NEO企业总集群部户型面积300、500、800200-300自由组合价格45004600-4800锐意创新远见未来政策环境政策利好锐意创新远见未来?长沙市关于工业园区建设和使用标准工业地产进一步规模化，集约化厂房管理办法：新建标准厂房总投资原，节约集约用地，对项目来说有则上应在5000万元以上，项目容积率更好的发展空间在2.0-7.0之间，建筑密度不低于35%，绿地率一般不高于15%。锐意创新远见未来小结关键词=长沙市远郊+大盘+工业地产+首次开发基于上述背景，我们的营销该如何进行呢？锐意创新远见未来研究思路-----我是谁？自我剖析--关于产品和营销，似乎很复杂，--对谁说？-消费者分析其实，抽丝剥茧洗净铅华后，一切的核心--也无非是在探讨这样四个问题：--说什么？产品定位----怎么说？营销推广-----------锐意创新远见未来-?我是谁？自我剖析锐意创新远见未来本案价值体系提炼城城边边核核内内：：发达发达中心城市中心城市边边缘缘；；主主导产业导产业核心核心区区之之内内；；更更发达与发达与欠欠发达发达地地区区承接点承接点。。青竹湖生态⑴区位地段标准SWOT8:2长沙市金霞科技产业基地经济开发区?核心点：长株潭核心，市场辐射面广?南大门：长沙南大门，物流通达性强?大方向：长沙南扩张，发展前景利好?政府旁：紧邻两型办，政务拉动产业国家级长沙经国家级长沙高新济技术开发区技术产业开发区?规划好：园区规划科学，组团功能清晰隆平高科技产业基地?设施全：城市化程度高，基础设施齐全?配套高：住区校区环绕，生活配套提升?近成熟：名企乐于进驻，园区规划成熟长沙市含浦?远城心：远离传统中心区，商业回报率低科教产业园?非重点：非总部经济中心，商务竞争力弱★湖南天心环湖南环保保工业基地科技产业园湘潭九华国家级株洲经济开发区高新开发区锐意创新远见未来本案价值体系提炼多快直多快直密密：多渠道直：多渠道直达中心；公共交通与物达中心；公共交通与物流流发达；四发达；四小小时时辐射能辐射能力的力的城际交通城际交通网网。。⑵城市交通标准SWOT『长沙火车站』8:2『长沙市中心』12Km，20分钟12Km，18分钟『高铁火车站』10Km，12分钟?邻空港：直达黄花机场，国际空运快捷『长沙南三环』?邻京珠：紧邻京珠高速，跨省路运便利『湖南省政府』6Km，10分钟2Km，3分钟?邻京广：直达长沙车站，铁路运输方便?邻高铁：比邻长沙南站，四小时京广沪?进城快：六条城区通道，多线择优进城?融城快：连接谭株路网，融城路运便利?绕城快：紧邻长南三环，绕城路运便利『京珠高速路』?穿城快：邻近地铁站点，全城畅通无忧3Km，5分钟?中心远：距中心区较远，不利职工往返?水运远：距港口区较运，不利大宗货运『湘潭工业区』『株州工业区』40Km，30分钟40Km，30分钟锐意创新远见未来本案价值体系提炼成成本可本可控控、、土土地自有、政策地自有、政策扶扶持、城市发展，持、城市发展，机遇难得机遇难得。。⑵其他SWOT8:2?拿地较早，成本可控，可操作性强?土地持有，前期准备到位?运作周期可控，确保土地建设一气呵成?涉及拆迁部分较少?中信、奥特莱斯在侧，周边环境佳?住宅市场被打压，工业地产利好政府扶持?沿海劳动力回归，产业向内地迁移?长株潭核心区天心区，对项目有带动作用?天心产业园整体定位不清晰，无龙头企业?市场不够成熟，影响后期销售锐意创新远见未来综上所述本项目优势非常明显，机会众多。同时也面临着一定的市场挑战。特别是来自其他国家级园区的项目竞争以及本身发展的不足。因此，如何充分发挥本项目特色，做好配套服务工作将是本项目开发的重中之重。锐意创新远见未来?对谁说？消费者分析锐意创新远见未来目标客户锁定?哪些人最需要我们？我们所提供的，就是客户需要的长湘潭??黄金灵动型??地标?专业中心交通网空间新建筑服务链本案本案锐意创新远见未来目标客户锁定?目标客户定向：定向思路①具有一定经济实力的企业②有自身发展需求或外界动因③依附于环保、高新等产业购买能力购买能力有无④产品相对独立，产业依附性较弱⑤工艺相对简单，无特殊技术要求购置计划购置计划主动需求被动需求暂无计划需强力引导?潜在客户定向：①经济实力较弱，但前景良好认可区域认可区域认可不认可②近期投资保守，但有中远期规划③依附于其他轻工行业的加工企业④研发型、智力型、劳动密集型认可产品认可产品通用厂房定制厂房买地自建需长期跟单锐意创新远见未来目标客户锁定?目标客户定位：定位原则①轻型制造与加工企业为主②长沙市及长株潭地区为主非重化工业③环保、高新类产品制造为主A产业/产品不兼容④中小型、大中型企业为主B本土化企业内需/投资地方化?潜在客户定位：①中小型技术研发与智力服务企业C环保高新类环境/资源已成熟②向中西部转进或扩张的东部企业③光电、通讯、文教用品等行业④有战略规划的龙头型大企业分支D中小型企业体量/价格更适合锐意创新远见未来目标客户锁定?目标客户定型：①产业升级型——吻合园区定位，客户引入光电/通讯等高新已有资源定型②城市外溢型——跟踪城市改造，分流轻机/保健/食品/医用品等A产业升级型环保/光电/新通讯?潜在客户定型：①产业转移型——结合向心转移，B城市外溢型轻机/研发/医用品吸收服装/电子/智能玩具等②创新创业型——响应创业号召，C产业转移型服装/电子/新玩具鼓励院校/返乡/大学生创业D创新创业型院校/返乡/高校生锐意创新远见未来目标客户锁定序号客户行业研发设计制造加工01电子仪