中锐龙湾1号·澜郡企划沟通PART1别墅市场分析?10月别墅交易量未明显受“上海细则”影响，交易量保持坚挺，远郊地区700万元以下的经济排屋和2000万元以上的高端别墅交易仍保持较旺盛水平。?新增供应：主力集中在南汇、奉贤和崇明。?当月成交：松江、南汇以及宝山为主力交易区域。31010月全市月全市别别墅市墅市场场供供应应量量节节成交量成交量环环比均有明比均有明显显下滑。下滑。供应：10月别墅占商品住宅总量7%2010别墅供求量累计一览单位：万㎡成交：10月别墅占商品住宅总量14%?供应：10月，全市别墅无论从占比还是绝对量上观察，环比上月都明显下滑，当月别墅物业供应全部有排屋类物业提供，主力供应区域有奉贤、南汇以及崇明。?成交：10月，全市别墅交易占比环比继上月有所回升后本月再度下滑，远低于行情高涨时20％以上的占比高位；除了自身交易减少外，当月公寓类房源的大批量放量也是造成其占比下滑的主力因素之一。41010月全市月全市联联排排别别墅供墅供应应主要集中在奉主要集中在奉贤贤、南、南汇汇、崇明三大、崇明三大区区域域全市排屋项目价量关系一览万㎡元/㎡?供应：10月别墅新增供应全部由排屋提供，主力分布在奉贤、南汇以及崇明。主力供应项目有碧海金沙嘉苑（绿地海屿墅）、绿地景汇佳园以及达安御庭。?成交：10月总价可控的经济排屋以及带创新设计的“类独栋。类双拼”产品市场保有量较高。如南汇周浦的绿地景汇佳苑，当月签约65套；航头的长泰东郊御园签约43套，项目自9月开盘起便持续热销。联联排排别别墅成交的主力面墅成交的主力面积积集中在集中在160160㎡和㎡和220220㎡以上；主力㎡以上；主力总总价集中在价集中在300300万万以下以及以下以及500-600500-600万万两个区间两个区间。。排屋：成交产品和价格结构观察按面积段划分（套数占比）按总价段划分（套数占比）主力面主力面积积：：160160㎡以下㎡以下/220/220㎡以上㎡以上主力主力总总价：价：300300万以下万以下/500-600/500-600万万样本数：2009年8125套；2010年1-9月3149套；2010年10月600套。全市全市1010月新增供月新增供应应量共量共9.99.9万方，比上月有所下降，主要集中在浦万方，比上月有所下降，主要集中在浦东东南南汇汇和和宝宝山山两两大大区区域。域。别墅：全市10月新增供应量：9.9万㎡10月别墅主力新增供应一览崇明0.66万板块楼盘容积率供应面积套数物业类型㎡奉贤海湾碧海金沙嘉苑0.823.02228排屋宝山1.49万㎡南汇周浦绿地景汇佳苑1.41.8394排屋宝山杨行绿地宝里1.251.4974排屋松江新城华亭新苑0.81.2971排屋松江1.29万㎡南汇航头长泰东郊御园1.20.8544排屋闵行颛桥金铭文博水景1.30.7738排屋闵行0.77万㎡浦东2.68万㎡崇明城桥达安御庭花园1.40.6660排屋奉贤3.02万㎡单位：万㎡/套全市全市1010月成交量月成交量18.6118.61万方，比上月有所下降，成交主要集中在浦万方，比上月有所下降，成交主要集中在浦东东南南汇汇和和宝宝山山两两大大区区域。域。别墅：全市10月成交量：总量18.61万㎡10别墅板块主力楼盘交易一览崇明0.49万㎡板块楼盘容积率交易面积套数成交均价南汇周浦绿地景汇佳苑1.41.256527269宝山2.28万㎡嘉定1.66万㎡南汇航头长泰东郊御园1.20.834523866浦东1.9万㎡宝山顾村保利叶都1.20.723026379松江4.28万㎡嘉定新城龙湖郦城1.440.562426993金地格林风范闵行1.06万㎡嘉定南翔1.00.542028209青浦2.23万㎡城松江新桥雷丁小城0.70.532513329南汇3.86万㎡青浦朱家角海上湾华亭0.50.482218186金山0.38万㎡奉贤0.78万㎡单位：万㎡/套元/㎡1010月月联联排成交集中在浦排成交集中在浦东东、、宝宝山山两两大大区区域，以域，以绿绿地景地景汇汇佳苑佳苑为为成交榜首。成交榜首。排屋项目交易面积排行（10月)区县板块项目名称容积率成交面积套交易金额成交均价主力总价南汇周浦绿地景汇佳苑1.41.25653.4227269500-700南汇航头长泰东郊御园1.20.83431.9923866500-600宝山顾村保利叶都1.20.72301.8926379700-900嘉定新城龙湖郦城1.440.56241.5126993650-800嘉定南翔金地格林风范城1.00.54201.5128209800-1000松江新桥雷丁小城0.70.53250.7113329400-500青浦朱家角海上湾华庭0.50.48220.8818186450-600浦东唐镇保利御樽苑1.60.46161.4330925800-1200松江新桥华亭新苑0.80.43290.7317120300-350南汇航头南郊中华园0.50.41180.7217727550-750单位：万㎡/套/亿元/元/㎡/万元PART2别墅本体分析本体分析本体分析————区区域价域价值值独立于上海其它外交环区域，发展较慢，市区导入性差宝山区嘉定区区区位位属属性：性：心城区中1.上海的西南角，至市中心距离较其它外交环青浦区远；闵行区浦东区2.无轨道交通优势，仅依靠公交线路与市中心松江区缔结；3.市区客对金山区固有奉贤区的“石化”印象；4.规划配套进展慢，城际高铁通车至今无大幅进展。金山区本体分析本体分析————区区域价域价值值上海经济型别墅的价格洼地约19000元/㎡宝山罗店城市经济型别墅集中板块：板块约60000元/㎡?闵行华漕板块、闵行沪闵路板块、浦东龙东浦东金桥约18000元/㎡碧云板块大道沿线、浦东金桥碧云板块、宝山罗店板块闵行华漕板块南汇周康板块、莘闵板块、松江新桥板块、徐浦东龙东汇闵行华泾板块；大道沿线松江新桥约25000元/㎡?浦东两大板块及华泾板块位于中外环附近，板块南汇周康其余均位于郊环附近；约20000元/㎡莘闵板块板块闵行梅陇徐汇闵行板块华泾板块金山金山————约23000元/㎡被忽被忽视视的价格洼地的价格洼地金山板块均价13000元/㎡启示：面向全市客户，具备价格优势竞争！本体分析本体分析————板板块块价价值值地处城市核心发展方向——金山新城板块?金山区域的发展方向：金山大道以北；龙泽园?随着市政府入住，龙块区板新城金山翔路商业街的逐步完备，金山新城板块代表着城市新的发展方向；板块?本项目地处金山新城石化核心地段。本体分析本体分析————配套价配套价值值现有商业配套不足，未来商业配套强大，教育配套完备?现有商业配套不足，未来龙翔路商业街配套完备；?周边教育配套齐全，从幼儿园至中学，一应俱全；?距离石化成熟商圈仅5分钟车程，基本满足有车一族需求。本体分析本体分析————产产品分析品分析一期全现房，二期以别墅为主的混合型社区高层期小二?一期全部现房的成熟社区；叠加?二期以别墅为主，仅3栋小高层。别墅二期房全现一期启示：二期具备包装为纯别墅社区的可能！本体分析本体分析————产产品分析品分析四大核心景观节点，两条景观主轴本体分析本体分析————产产品分析品分析7.2米大面宽，下沉式庭院设计户型A1（中间套）主力户型，共28套地上面积入户形式庭院技术参数215.15㎡北侧南院+北台1、附送地下空间（家庭娱乐室）——附加值高；2、北侧入口平台、自带私家车位；3、舒适的室内尺度（面宽达7.2米）、空间整体感强；产品特点4、平面功能齐全、布局合理、动静分离、良好的采光通风效果；5、阔气的主人活动空间、独立卫生间，更衣室；6、层层退台，超大户外空间，室内外景观相互渗透；本体分析本体分析————产产品分析品分析7.5米超大面宽，下沉式庭院，侧面大花园户型A3（端套）——豪华型共14套地上面积入户形式庭院技术参数约241.6南侧北台+南院㎡+侧台1、附送超大地下空间——附加值高；2、北侧入口平台、自带私家车位，北侧和（东）西侧私家庭院；3、平面功能齐全、动静分离、具有极佳的采光通风效果；产品4、大面宽（面宽达7.5米）、开阔特点尺度，内部空间灵活，可自由划分；5、底层凹入式平台，引入景观、丰富空间层次；6、阔气的主人活动空间，功能完备；7、层层退台，超大户外空间，室内外景观相互渗透，景观视野极佳；本体分析本体分析————产产品分析品分析7.2米大面宽，北向下沉式庭院户型B1（中间套）——精致型共26套地上面积入户形式庭院技术参数约213.27㎡南侧南台+北院1、附送地下空间（家庭娱乐室）——附加值高；2、南侧入口平台、自带私家车位，北侧私家庭院；3、舒适的室内空间尺度（面宽达7.2米）、良好的采光通风效果；产品特点4、平面功能齐全、布局合理、动静分离、空间整体感强；5、阔气的主人活动空间、独立卫生间、更衣室；6、层层退台，超大户外空间，室内外景观相互渗透；本体分析本体分析————产产品分析品分析7.5米大面宽，下沉式庭院，侧面大花园户型B2（端套）——豪华型共14套地上面积入户形式庭院技术参数南台约230㎡东、西侧+北院+侧台1、附送超大地下空间——附加值高；2、南侧入口平台、自带私家车位，南侧和（东）西侧私家庭院；3、平面功能齐全、动静分离、具有极佳的采光通风效果；产品4、大面宽（面宽达7.5米）、开阔尺特点度，内部空间灵活，可自由划分；5、凹入式平台，引入景观、丰富空间层次；6、阔气的主人活动空间，功能完备；7、层层退台，超大户外空间，室内外景观相互渗透，景观视野极佳；本体分析本体分析————产产品分析品分析新古典主义建筑风格，空间进退体