置富花园营销推广建议书中原地产2008-7-10目录◎市场评述◎项目理解◎整体营销推广建议◎图片资料参考市场评述宏观市场微观特征在售楼盘根据佛山顺德区房地产交易中心数据显示，08年5月份成交量比4月份减少85套，但均价比4月上升1229元，升2008年1-5月顺德区房地产交易情况幅为23%。套数元/平方米14007000在一线城市楼价不断创12626544.431212新低的形势下，顺德楼价却能逆1200112760005426.815519.095314.78市而走，可见其有足够的后劲，5027.33未来走势相当乐观。1000104250008007604000(备注：均价按套内面积计算)成交套数成交均价600300040020002001000001月2月3月4月5月月份市场评述宏观市场微观特征在售楼盘宏观特征：?成交量平稳；1月~5月成交量比较稳定，平均每月成交1080套；除2月低于1000套外，其他四月成交量都超过1000套。?市场陆续回暖；在4月份的销售比较平稳之后，5月和6月各楼盘集中搞促销和推货，尤其是大良、容桂、乐从等街镇。?价格稳中有升；在成交量保持稳定的情况下，5个月楼盘均价都在5000元/㎡以上；其中5月均价高达6544.43元/平方米，主要原因是有一定体量的别墅和公寓成交。当地房地产市场“量稳价升”，发展十分健康！市场评述宏观市场微观特征在售楼盘顺德楼市可分三大组团：?大良（及伦教）组团?容桂组团乐从陈村北滘组团其中伦教板块：?目前套内面积均价3500元/㎡（毛坯）；?主流产品：110-120㎡的三房小高层电梯洋房单位；?供应量较少。?主要客户群：具有很强的区域性，以当地工薪白领阶层为主。市场评述宏观市场微观特征在售楼盘目前伦教镇在售的楼盘有5个，其中3个处于尾货销售———?在售楼盘：大成花园、大福名城?尾货销售楼盘：尚景轩、康丽花苑、铵琦豪庭?未推售楼盘：澳得倾城上筑市场评述宏观市场微观特征在售楼盘大成花园二期（蓝月湾）地理位置顺德区伦教城南大成围新区新成南路项目概况占地2.9万㎡，总建筑面积8.8万㎡，规划户数657户，二期由10座9-11层一梯四户洋房单位组成，配有篮球场、羽毛球场、游泳池现推产品现推单位：蓝月湾1-7座、10座90-120㎡两到四房单位主力单位：92-99平方米、102-120平方米三房二厅二卫单位热销户型：112㎡左右三房单位：户型方正，望花园，双套房均价4300元/㎡（毛坯）销售状态在售二期单位目标客户群附近私营企业主大成花园交通位置图外立面市场评述宏观市场微观特征在售楼盘澳德倾城上筑地理位置顺德区顺德伦教城南板块南苑中路项目概况项目总占地面积约18000平方米，建筑面积近60000平方米，9层电梯洋房，组团式绿化。点式组团布局、三点成一线围合而成半围合活性上层筑邸。现推产品主力户型为60㎡至120㎡两房、三房单位。均价预计4300元/㎡（毛坯）销售状态未开售，预计今年7月底8月初开售目标客户群本地及北滘、勒流、大良等地的中等收入者澳德倾城上筑交通位置图总体规划图外立面市场评述宏观市场微观特征在售楼盘尚景轩地理位置顺德区伦教鸡洲村委会新市良路鸡洲路段3号项目概况二期尚景轩以“美墅景院，优尚生活”的理念，推出顺德首创的四层联排别墅，三层叠加空中别墅和7层带电梯小高层洋房现推产品剩余90㎡左右三房单位5套，靠路边，分别是4楼1套，5楼1套，7楼3套均价4200－4300元/㎡（毛坯）销售状态基本售磬，剩余少量单位目标客户群附近白领阶层尚景轩交通位置图外立面尚景轩市场评述宏观市场微观特征在售楼盘康丽花苑（一期）地理位置顺德区伦教镇旧广珠路东侧项目概况项目地处105国道伦教路段侧，建筑面积3.6万㎡，4000㎡园林花园，中小户型，南北对流，面积50-90平米不等。现推产品现推50多㎡1房，60多㎡2房，100多㎡3房单位均价3500元/㎡（带3-4万元装修）销售状态在售，尾盘目标客户群本地的工薪阶层康丽花苑交通位置图市场评述宏观市场微观特征在售楼盘大福名城（二期）地理位置顺德区伦教伦常北路26号项目概况总建筑面积约3万㎡，由3座多层与小高层（1梯4户，9层）电梯洋房组合而成，共236户。容积率：4.1绿化率：25％。户型方面：70至140㎡，二房至四房单位，附设二层平台花园。现推产品68㎡两房，88㎡、123㎡三房均价4200元/㎡（带1000元装修）销售状态在售二期单位目标客户群本地的二次置业者和附近的私营小企业主大福名城市场评述宏观市场微观特征在售楼盘铵琦豪庭地理位置顺德区伦教街常教居委会伦常北路22号(顺达电脑厂旁)项目概况7层无电梯洋房，户型包括一房二厅、二房二厅、三房二厅和四房二厅，以东北朝向居多，分一梯二户和一梯四户，户型面积在55—112㎡之间，其中三房二厅占总户数的70%。东西两排楼层楼距16—18米，中间设长型休闲小花园，车位共71个。现推产品剩余六、七层3套单位均价2800元/㎡(毛坯)销售状态基本售磬，剩余少量单位目标客户群首次及外来人口置业铵琦豪庭规划布局图户型图项目理解项目概括SWOT分析卖点提炼客户群定位项目定价位置：顺德区伦教镇伦常路888号占地面积：1.8万㎡总建筑面积：17万㎡户型面积：92.56/107.34/122.46平方米套内面积：77.22/89.55/102.17平方米实用率：83.4%产权情况：从1998年开始计算土地所有权楼龄：住宅1999年封顶，至今已有9年楼龄资料来源：现场售楼部项目理解项目概括SWOT分析卖点提炼客户群定位项目定价?户型配比情况户型建筑面积（套内面积（朝向比例㎡）㎡）（%）2房2厅1卫1生活92.5677.22西南25阳台2房2厅2卫1生活107.3489.55东北25阳台3房2厅2卫1生活122.46102.17东南、西北50阳台项目理解项目概括SWOT分析卖点提炼客户群定位项目定价交通位置图户型图外立面平台花园商业街项目理解项目概括SWOT分析卖点提炼客户群定位项目定价——优势?1位于伦教中心区，地理位置优越；?2交通便利；?3生活配套齐全；?4商业气氛浓厚；?5现楼，即买即入住；?6伦教镇最高建筑物，地标性建筑，在当地有一定知名度。项目理解项目概括SWOT分析卖点提炼客户群定位项目定价——劣势1.本项目烂尾时间长,形象差；2.户型设计落后，房出阳台和高窗台设计难以得到客户的认同；3.小区内公共配套陈旧不堪；4.土地使用权只剩余60年；5.小区入住率仅为50％，且住户素质普遍较低；6.高层电梯洋房设计，未必能被目标消费群所接受；7.裙楼商场空置率高，且商业档次低，拉低项目档次。项目理解项目概括SWOT分析卖点提炼客户群定位项目定价——机会1.顺德房地产业整体发展势头良好；2.伦教镇目前在售楼盘规模相对较小，供应量不多；3.伦教及附近镇外来务工人员较多，刚性需求量大；4.区域内房地产市场处于成长阶段，有一定的发展空间。项目理解项目概括SWOT分析卖点提炼客户群定位项目定价——威胁1.附近竞争楼盘性价比高，与本楼盘相比有较大优势；2.附近城镇房地产发展迅速，大品牌开发商开发的高性价比楼盘吸引了部分伦教镇客户到外区置业。项目理解项目概括SWOT分析卖点提炼客户群定位项目定价中原观点：?项目所在地理位置是项目最大的优势；?项目自身条件，如户型间隔落后、外立面显旧、配套设施陈旧等是项目的弱势，但可以通过一定的方式弱化；?项目烂尾多年，形象差，短时间无法得到扭转；?在现状不做任何改变的情况下，楼盘与市场均价有一定的距离；?当地宏观市场向好，是项目推出市场的良好时机。项目理解项目概括SWOT分析卖点提炼客户群定位项目定价哪些因素将左右消费者作出购买决定？?价格?位置?交通?配套?户型间隔?外部环境?楼盘内部环境?朝向……项目理解项目概括SWOT分析卖点提炼客户群定位项目定价选取什么因素作为本项目的卖点最吸引？1.地段伦教市中心，黄金地段；2.价格在各方面硬件处于弱势的情况下，实惠的价格是吸引买家入市的决定性因素；3.配套生活配套和交通配套均十分便利，这是其他楼盘无可比拟的优势；4.地标性建筑在各方面条件均可配合的情况下，“伦教最高住宅”将可提升项目档次，确定项目在当地的“地标”位置；5.现楼单位即买即入住，即买即收租项目理解项目概括SWOT分析卖点提炼客户群定位项目定价顺德不缺有钱人，但什么样的客户会对项目感兴趣？?收入水平中等；?刚性需求；?年龄30岁以下；?以工薪一族为主，部分个体户及附近居民；?对项目所处的地段价值十分认同。项目理解项目概括SWOT分析卖点提炼客户群定位项目定价鉴于项目现状的自身条件：?项目烂尾时间长，形象差；?户型设计落后；?小区内配套设施陈旧；建议项目毛坯均价为：?土地使用权剩余60年。市场比较法2800元/㎡基于在售主要竞争对手：?大成花园（4300元/㎡）（注：按套内面积计?康丽花苑（3500元/㎡）算）?澳德倾城上筑（4300元/㎡）?大福名城（3300元/㎡）营销推广建议营销难点推售计划难点由于项目是工程抵债房，发展商及下辖的物业管理公司并不参予销售或配合工作，在进行营销时将面对重重阻力：1：?除了工程抵债房外，原发展商仍有一百多套尾货单位处于销售状态，如本栋单位同时销售，将存在竞争；?楼盘由发展商下辖的物业管理公司管理，由发展商支配，对本栋单位的销售工作配合程度相当低；?小区硬件配套的陈旧局面将难以得到改变。营销可发挥空间小销售速度慢，资金回笼速度慢价格难以提高营销推广建议营销难点推售计划难点——解决办法1：联手发展商,整体包装、推广、销售！好处：?共用销售中心,共同包装、推广，对外形象统一；?联合打造楼盘档