{绪论}本报告以“南通现状分析——狼山区域市场分析——地块可行性分析”为主线，通过对南通整体市场的研究，论证本地块未来开发定位和可行性发展方向，着重向政府领导阐述地块定位对整个区域的发展所起到的至关重要作用和深远意义！本报告涉及的主要内容南通概况南通宏观经济与市场分析1号地块用地性质和强度分析２号地块用地性质和强度分析报告附件区位概述－－“一市辖六县”，上海大都市圈副中心城市南●南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，徐州连云港通在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市印圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、象启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001盐城平方公里；南通●大南通城市结构规划将以南通市为市域南京市中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、常州汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路无锡上海、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚苏州合轴，形成完整的扇形空间结构。南通城市结构图海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期南引导：以如城海安为中心，城镇相向发通展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：印现状：经济实力较弱，以农业象开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治汇龙、吕四城镇圈：经济文化中心；现状：经济实力较强，海洋渔业引导：以南通市为中心城市，海、养殖业、加工业初具规模；门、金沙、长江镇为次中心城镇引导：依托道路交通，形成以汇，形成“一主三副”城镇空间结龙为中心，吕四、和合、南阳构“众星拱月”型城镇空间结构苏北第一城长三角现代物流中心城市外受上海经济圈辐射拓长三角货运重要枢纽机遇南通分析省GDP贡献率达7.9%苏中、苏北经济强心针主要交通体系公路铁路城204国道、宁通高速新长铁路南通段市沪嘉浏高速、沿江高速宁启铁路、沪通铁路外苏嘉杭高速、连通高速南通铁路港口支线拓机遇苏北门户分长三角枢纽析大桥港口崇启大桥南通港苏通长江大桥洋口港崇海大桥优势一:江海交汇水运发达长三角现代物流中心城市外拓南通港货运吞吐量（万吨）南通港货运吞吐量增长表（％）机100008326.9100遇72189080008070分60005009.960374650析40004044.13033.720002015.40106.7020022003200420052002200320042005（数据来源：南通统计局）（数据来源：南通统计局）优势二：景观资源丰饶旅游开发逐渐升温城市外800100拓90200576.280机6007020044960遇4005040200340.2分3020020析10200235.20020022003200420050102030405060708090年接待国内旅客（万人）450.3514.97628.76743.08增长额（％）25.314.422.118.2年旅游创汇（亿元）（数据来源：南通统计局）（数据来源：南通统计局）小结?南通作为江苏中部的中心城市，是整个苏中地区的经济文化中心；?受长三角经济的快速发展的影响，依托公路、铁路、大桥和港口等设施，南通已成为整个长三角的货运重要枢纽，是整个苏北的门户；本报告涉及的主要内容南通概况南通宏观经济与市场分析1号地块用地性质和强度分析２号地块用地性质和强度分析报告附件GDP保持10%以上快速增长第三产业增幅明显，对经济推动能力节节攀高宏观经20001009050080济15007040060分100050300485.940413.01析30200349.88500310.09201010000200220032004200502002200320042005GDP(亿元）890.081006.651226.061472.08同比增长（％）11.113.415.615.4第三产业增加值(亿元）（数据来源：南通统计局）（数据来源：南通统计局）人均可支配收入3年增长逾30％消费型支出占比例不断上升宏观经人均可支配比较（元）15%济123848%分14000120008640析1000010%800067%6000400020000娱乐、教育、文化医疗保健20022005交通与通讯其余生活支出（数据来源：南通统计局）（数据来源：南通统计局）住房贷款增长揭示消费新热点宏观经6055.91200575.85044.93济4030.74分200473.730析20200361.781000102030405060708090100200320042005住房贷款占个人消费贷款比重住房贷款（亿元）（数据来源：南通统计局）（数据来源：南通统计局）宏观经济小结宏?南通经济运行态势良好，经济发展呈稳中观有升；经济分?第三产业快速发展，经济结构发展不断优析化，经济运行质量显著提高；?随着经济的快速发展，人民的消费能力稳步提高，对生活质量的要求也逐渐增强。“二八定律”催生城市新富阶层2005年南通GDP总值＝1472.08亿元市场2005年南通市区人口＝85.36万人分析80％社会财富/20%市区人口约等于689822元即南通有不少于17万人每年创造近69万元的社会财富中高端客户心中南通消费满意度平日高档消费场地对南通中高档消费满意度分析11%市17%场46%分析26%南通上海苏州无锡?对50组客户进行抽样问卷调查，收集有效数据47组。在南通中高档客户中，有相当大部分平时不在南通消费，对南通目前的消费场所有48%表示不满意。数据来源：普润狼山项目组小结依托上海、辐射苏北，随着跨江工程2008年的竣工，将进一步扩大南通在长三角经济圈的影响力；长三角物流中心，周边城市企业家、私营业主进出频繁，孕育出一批高档消费群体；依托南通整体运行良好的经济态势，城镇居民收入水平显著提高，消费力不断增强随着经济快速发展，依据“二八定律”，南通正催生一批城市新富阶层城市居民消费思想进一步放开，非必要生活支出比例显著上升依据南通高档消费和娱乐产品现状，不能满足日益增产的高端客户的消费需求。本地新贵阶层潜在的强劲消费需求市场上中高档消费品和消费场所空白南通新一轮经济增长——为弥补财富人群高端消费需求提供了契机面对机遇，南通准备好了吗？南通城区分布图港闸区南老城区南通城市北翼综合性新城区，南通传统中心城区，配套资源担负城市对外交通，城市居住通丰富，商业发达，拥有密集的生活配套、区域行政服务、商印人口分布，是南通对外展示的业服务、旅游休憩、教育卫生象窗口与舞台等综合性功能开发区中国首批14个国家级开发区之一新城区，以能耗最小、效益最大、布局南通市域的政治、经济、文化中最优为目标，肩负带动城市经济心，集行政、经济、贸易、商业快速发展的重任等功能于一体，集约化程度较高的现代化新型社区高端客户心中南通未来潜力板块预测对50组客户进行抽样高问卷调查，收集有效端数据47组。狼山风景消区以38%的比例当选费最有潜力板块。狼山潜风景区是目前南通大力多数人心中比较认可板的未来高档板块,拥有块独特的自然资源和人分文资源.析数据来源：普润狼山项目组发展狼山高端消费产业的重要意义狼1.中国AAAA级国家风景区巡礼SCENERIES山佘山国家风景区高1996年，佘山地区被正式定为国家级旅游度假区。佘山因此成为上海具有最佳生态环境、最美自然风光、极具发展潜力的一块宝地。端目前，佘山是上海顶级豪宅区之一。其中不乏总价千万的顶级豪宅，不乏紫园、月湖山庄、佘山世茂庄园等赫赫有名的豪宅。消西湖国家风景区费西湖风景名胜区，是全国首批国家AAAA级旅游区。西湖风景区以西湖为中心，三面云山，中涵碧水，总面积50万平方公里。产西湖周边地块，因为占据着独一无二的风景线而成为黄金宝地。许多陶醉于西湖景致的人即便花下重金，也不一定能觅得可就近观赏西湖胜境的房产。业太湖国家风景区可苏州太湖国家风景区，于1992年经国务院批准成立。太湖板块地产牌由于“奇货可居”备受瞩目，并且随着近两年太湖景观资源的开发，逐步取得了高档住宅市场的地位，成为群行雄当中的佼佼者。从太湖之星，到碧瀛谷、宝岛花园等，太湖板块的别墅市场地位显赫。狼山国家风景区性狼山国家风景区，地处南通市市郊，由黄泥山、马鞍山、狼山、剑山、军山组成，五山分自东至西一字排开，逶迤4.5公里，气势非凡。狼山正是以开阔的胸襟成为全国闻名的山水胜地。析与其他几个国家风景区相比，狼山的潜力尚未被完全挖掘出来，狼山风景区周边的豪宅发展尚处于起步阶段。打造真正意义上的国际级山水豪宅，将景观优势发挥到最大化，将是狼山景区豪宅的走向。4A级狼山风景区狼山高?南通狼山风景区位于南通市新区核端心区的南侧南通经消济开发区的西侧费?北以疏港路和产蔷园路为界，南抵业长江江面，东达裤可子港，西至狼山港行区性?规划总面积约分11.89万平方公里析旅游名胜，风光如画；群山绵延，达观长江狼八山军小山佛高教名端山消之首费产业狼纵可山情山行水两，性全其分美析看好狼山取代濠河的理由狼山高立地条件端1.沿江生态稀缺资源消狼山风景区内军山、剑山、狼山、马鞍山和黄泥山组成的五山景区傲然屹立于长江费之畔，山水兼得，两全其美，拥有南通罕见的真山真水稀缺景观资源；产业可2.苏通大桥贯通萌芽“5＋2”度假型经济行随着苏通大桥的全线贯通，南通至上海、苏州的往返车程将大大缩短，届时，“工作性在上海（苏州)，度假在南通”将成为部分追求生活品质的高收入人群的时尚生活方式分。析看好狼山取代濠河的理由狼未来远景山高1.整合规划，现代城市型风景旅游区端与濠河缺乏统一认同的板块规划不同，狼山作为南通知名的旅游胜地，政府对狼山消风景区的开发进行了全面的整合，以系统化的大手笔