沭阳舒雅园项目初步建议及前期工作计划2007年11月大盘又见大盘我国房地产业经过20多年的发展。目前已进入“火山喷发期”，处于活跃和繁荣的市场景象之中。房地产开发商对房地产开发、销售和管理的操作运营能力也随着房地产市场的逐步成熟而不断增强，开发理念和经营理念也日趋理性和成熟。?小规模开发：开发面积5千平方米―10万平方米?中等规模开发：开发面积10万平方米―30万平方米?大规模、成片开发：开发面积在30万平方主以上，甚至超100万平方米——“大盘地产”我们世合地产针对以上大盘的通病，结合沭阳当地房地产特点，对沭阳舒雅园项目作出六个方面的概述，并提出开盘前重点工作及合作方式，予以探讨。?沭阳城市建设?沭阳县房地产市场分析?项目地块概述?项目地块SWOT分析?目标客户锁定?重点对手分析?开盘前工作要点?舒雅园项目服务内容及合作方式沭阳沭阳城市建设沭阳现辖29个镇、5个乡，1个农场，472个行政村（居）委会，177万人口，是全省人口最多的县份。目前，沭阳城区已经形成了新城区、老城区、经济开发区“三区一体”总体格局，基础设施配套面积达51平方公里，人口39万，在全省乃至全国县级城市中都位居前列。主干道形成“六横八纵两环”格局，南京东路、广州路、上海路等23条路段实施无杆化改造；绿化覆盖率迅速达43%，人均拥有绿地面积超过10平方米。沭阳房地产市场整体分析从总体上看：沭阳从房地产开发城市定位角度划分为四线城市，2006年房地产投资总额占全社会固定投资总额11%，超过8%的临界点，沭阳房地产开发有过热的可能;但考虑沭阳前期房地产开发量较小，因此，目前沭阳市房地产市场的运行状况基本平稳;从房地产行业定位看：沭阳政府期望利用产业转移和房地产大开发的机遇，推动工业化、城市化的目的，从而达到推动城市经济发展的目的，房地产行业是沭阳政府关注的支柱型行业，政府对房地产发展将会极大关注，房地产行业遭受政府行政干预的机会较小，政府将会力求房地产行业稳步发展，从而达到房地产行业对经济的拉动效果;从宏观调控政策看：经过2006年政府对房地产宏观调控“控制银根，紧缩地根”，房地产市场更趋规范成熟，房地产行业逐渐步入发展，政府对房地产宏观调控的可能较小;从国民经济发展看：2006年我国经济将面临“通货紧缩”的风险，为了保证国民经济的发展速度，政府将启动国内需求，一齐拉动国民经济的发展，房地产行业以其强大的拉动能力，成为政府首选目标，政府将启动国内房地产自住市场，以达到既拉动国民经济又不影响政府对房地产宏观调控的成果;沭阳房地产开发投资分析商品房屋城镇固定资新增固生产总值房产开发投住宅销售面积住宅市　县产投资定（亿（亿元）资（亿元）（亿元）（万平方（亿元）（亿元）元）米）宿迁市454.2185.8657.0244.25117.39247.05205.7沭阳县124.1249.4713.7611.3528.2676.4568.34泗阳县81.2136.79.115.9926.240.2236.08泗洪县8120.439.458.6713.7225.5423.392006年房地产开发投资各县市对比表（数据来自2006年江苏统计年鉴）1、通过对沭阳房地产投资占沭阳全社会固定资产投资，可以看出2006年该比率达到11%，房地产发展有过热的可能。2、沭阳县开发量和销售面积在宿迁地区各县中属于开发量相对较大的县城。沭阳2002－2006年房产投资表1613.761412108.55元8亿5.68642.3120.9302002年2003年2004年2005年2006年?从2002年开始，沭阳房地产投资量逐年成上升趋势。?从房地产投资量大表明土地供应量大。?近两年土地出让数量巨大，可开发面积在约300万㎡。沭阳房地产需求量大“十一五”期间，到2010年，城区规划人口50万，2006年1月1日，沭阳城区人口34.97万人，依据政府发展规划，沭阳“十一五”期间，沭阳城区房地产需求量：800万㎡左右（不考虑城市拆迁因素对房地产开发量的影响）结论：?目前沭阳的房地产市场供给远大于需求。?在一定的消费市场下，供给市场大只会带来市场的饱和和滞销，竞争压力加大。沭阳板块分析沭阳房地产市场按照开发时间，形成老城区和新城区两个板块：老城区板块：苏州西路以北、学府北路学府中路以西为沭阳老城区板块，该板块依托沭阳老城区，房地产发展主要以老城区拆迁改造为主，该区域现阶段为沭阳城市商业服务、教育功能和居住功能为主的区域。新城区板块：苏州西路以南、新长铁路以东、台州路以西区域为沭阳新城区板块，该板块是沭阳老城区城市化发展的必然结果，同时依托政府规划行政中心为支点，促进沭阳新城区的发展，该区域为以居住和行政、文化、教育功能为主的区域;该区域房地产价格：1500-2000元/㎡。新城区背景分析?“十五”期间，沭阳提出“一体两翼”的发展战略（以老城区为体，以新城区、工业园区为两翼），并提出政府行政中心“东迁”的规划发展方案并得意实施，使得新城区迎来发展机遇，浙江商城、客运中心以及周边交通、教育等设施的完善，为新城区腾飞提供配套物质保证，同时，随着新城区地块的大量推出，新城区迎来房地产发展的高潮;户型需求?一般住宅主要户型的面积：?目前市场供应量最大的户型为三居室，其次为二居室、四居室?目前只有颐和家园项目作为老年化公寓有部分小面积一居室，面积在40-50㎡左右。?二居室户大多在90-100㎡之间；?三居室面积范围在100—130㎡之间；?四居室中面积范围以130-140㎡左右为主流。沭阳新城区房地产均价走势图18001600140012001000元80060040020002003年2004年2005年2006年2007年结论：?通过沭阳新区房地产均价来看：沭阳新城区房地产均价基本以每年100元/㎡的速度增加，房地产价格正处于上升通道，房价增长幅度较小，但能够使人感觉新城区房地产升值的潜力。存在的问题?Q1消费力不够消费水平趋势图（可支配收入）90008340750071656000645245004870元3000150002004年2005年2006年2007年1、消费力有限，但逐年成上涨趋势。2、沭阳作为苏北内陆型城市，经济发展水平低下。3、房地产市场购买力不强。Q2市场竞争加剧2006年、2007年政府对房地产行业的宏观调控，各大城市房地产市场或多或少处于市场“观望期”，房地产开发企业为了业绩考虑，纷纷挺进三四线城市，三四线城市房地产市场，由于开发商实力和数量的增加，市场竞争逐渐加剧Q3产品同质化、客源同质化严重沭阳房地产开发商主要以浙江开发商为主题，众多浙商的存在，使得沭阳房地产市场产品同质化非常严重，产品同质化使得沭阳房地产市场客源同质化Q4小高层市场接受度较低沭阳房地产市场主要以多层为主，小高层由于公摊面积、物业管理费等因素的影响，市场接受度较低，产品依然以多层产品为大众主要需求;项目分析?本项目占地共299.09亩，折合199391m2，建筑面积共314430.8m2，总投资4亿，建筑形态为多层，连排别墅、独栋别墅。?本项目位于沭阳市城东新区于经济开发区交界处，毗邻虞姬生态园，紧邻城市主干道迎宾大道。骑车去沭阳市中心仅15分钟车程。?沭阳经济开发区位于沭阳县城东部新区，紧临京沪调整公路和324省道，地理位置优越。永康路怀文中学中英文学校新政府大楼虞姬生态园项目周边本项目SWOT分析STRENGTH（优势）?毗邻新行政中心，将来这一部分公务员能很好的成为本案的有效客户。?紧邻新经济开发区，开发区内有开发区以开放型经济为主导，重点发展纺织、服装、机电、新型材料等工业行业。开发区的发展不但能带动周边的发展，同时，本案也可以考虑去开发区行进团购活动。?现在周边学校、医院很多，入学、医疗条件优良?地块面积适中，适合房地产精品楼盘的开发要求;WEAKNESS（劣势）?本案地理位置相对偏僻，周边交通、商业配套很不完善，改善还需要一段时间。?地产项目难于定位，尤其目标客户群定位更是难于定位，容易走进泛定位的误区?销售价格难于把握，尤其首期开盘价格；?销售节奏难于控制，主要是开发节奏和销售节奏不好衔接?项目体量大，销售周期长，导致资金回收周期长，影响经济效益并增加投资风险，难于形成旺盛人气；?若出现危机，局面难于控制；?物业管理半径太大而不容易规划、设计和实施，同时商业配套任务繁重；?资金难于筹措，尤其是在国家不断推出新的信贷政策和消费者日益理性的情况下。OPPORTUNITY（机会）?随着新的政府大楼即将搬迁到城东新区，新行政中心的形成，周边配套应该会有一定的完善。?沭阳城市整体“东扩南延”，为项目开发提供宏观规划支撑;?沭阳经济发展以房地产为拉动引擎之一，为房地产开发提供市场支撑;。现在城东新区、开发区的房地产事业不断发展，周边的商业配套也能逐步成熟起来。?沭阳在建房地产项目自身素质一般（项目同质化），为项目开发提供市场切入点;?国内经济进入“通货紧缩”阶段，国民经济发展需要内需拉动，房地产拉动效应明显，成为首选目标，同时，为了巩固房地产宏观调控效果，房地产自住市场成为房地产行业首选细分市场;THREAT（威胁）?沭阳近期土地供应量巨大，不断又新楼盘开出，房地产行业竞争压力较大;?沭阳城镇人均可支配收入较低，市场消费能力有限，价格敏感度较高。?国家政府宏观调控，使得消费者进入理性消费阶段;?市场不确定因素多，开发风险大。项目周边主要楼盘对比表项目规模价格水平项目名称（平方物业形态销售时间（元/平方米）米）金地华园16万多层，小高层1500-200007年9月28日巴黎新城19万多层、连排别墅1300-190006年初开盘东城馥邦