昆城·帝景园全程策划案一、昆山房地产市场宏观分析１、熊来了，请注意2002-2005年，昆山房地产开发投资/GDP及预测（单位：亿元）年份2002200320042005房地产开发投资24.0628.0980.667.72GDP313.34430.37570.69730REI/GDP7.68%6.53%14.02%9.27%04年是昆山近年房地产开发投资额最高的一年，05年有所下降但仍高于03年，04、05两年的投资将直接作用于未来两年市场，加大市场供应。房地产市场分析05年各乡镇土地推出量8000006000004000002000000花桥开发区玉山镇周市千灯锦溪巴澄张浦陆家周庄05年517084666167552126174477528698100676853544950315710222884单位;平方米05年昆山各乡镇共推土地59块，供应总量3463122㎡，成交量3280534㎡，其中3205249㎡为商品房用地。05年商品房现房销售走势图40.0030.0025.0030.0020.0020.0015.00现房销售面积10.00现房住宅销售面积10.005.000.000.002005.2005.2005.2005.2005.2005.2005.2005.2005.2005.01-02030405060708091011现房销售面积14.198.0833.229.5511.3823.5513.3811.495.098.1现房住宅销售面积12.094.5825.368.6511.2420.5412.3511.495.006.21单位:万平方米浅析：０５年现房销售体量最大为４月、７月，其中以住宅类物业比例最高，占近８５％。《销售走势图》反应自上年5月国家抑制房地产的系列政策相继出台后，昆山房地产市场明显受到影响，从８月份开始成交量即进入低靡期。02-05年新开工面积和预售面积表80000006000000新开工面积4000000预售面积2000000002年03年04年05年新开工面积2407083425674360336697520000预售面积823779203182424192322950000单位:平方米浅析：02年至今，每年新开工面积和预售面积均进入快速增长期，两者之间的空缺也随之快速增长。由于05年新政出台，原有囤积土地预计将在近两年动工，此举大大增加了市场供应量。按2008年规划人口165万，人均居住面积36.7㎡，未来刚性需求面积为：（165万—134万）*36.7=1137万㎡。06年可销售面积约为：2021万㎡（四年新开工面积之和）—822万㎡（四年来预售面积之和）=1199万㎡至08年市场需求1137万㎡，05年目前市场供应1199万㎡。结论：目前市场现有供应已经饱和了未来三年的市场需求。再加上05年新推出的近350万㎡土地，市场形势不容乐观。未来开工面积和预售面积按近四年的增长率保持增长，至08年三年将新增新开工面积量约450万㎡，而销售面积至08年三年增长150万㎡。新开工面积增长将远远大于预售面积增长。２、别墅市场篇别墅区域分布及供应图目前昆山别墅供应量单位：户3002001000度假区城西区城北区新区千灯花桥张浦淀山湖独栋别墅167104472372双拼别墅179275240联体别墅21164972292668叠加别墅125211014210昆山别墅主要是集中在阳澄湖度假区、城西区、淀山湖三大板块中。截至05年底，昆山整体别墅供应量累计达到1732户，相比上年同期增长了1.05倍。供应量不断加大，竞争激烈。供应结构：——从别墅类型比重看：各类产品供应基本均衡，联体别墅供应量明显上升在整体别墅的供应量中，联体别墅供应最大，共482户，占了总体的28％；其次为叠加别墅，共398户，占23％；独栋别墅和双拼别墅供应量基本相同，保持在360户左右，各占24.5%。——从板块楼盘开发量看：度假区楼盘体量最多，项目集中，消费者定位明确目前昆山别墅楼盘数量达到32个。其中度假区楼盘量较大，在售楼盘9个，占总体量28%；其次为城市东西扩张的两个副中心——新区和城西区，各有6个，所占比例各为19%。2005年别墅成交走2005年月成交量情况势图单位：户2001501005002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交量145143132167523726599710089◎2月－5月政策前期，别墅成交量为130－160户左右，此时市场销售虽然比去年有所下降，但成交量仍较乐观的；◎至6－9月新政实施期，市场负面舆论较大，形成购房者浓厚的观望态势，受国八条影响成交量明显出现萎缩，相比政策前期下降了约80％成交量降至26－５９户；◎到10－11月的销售旺季期间，政策舆论已略有平息，成交量出现了一定恢复，月成交量都在80－100户左右，但相比政策前期仍下降了近30％。2005年昆山别墅均价走势情况单位：元/平方米1000080006000400020000200420052月3月4月5月6月7月8月9月10月11月年12月年12月独栋均价74427470751275547940794280058159815978967962.57954双拼均价553155315531593361606160616062006200619061806180联体均价464550175017510054105500550055005500542354485448叠加均价460046004600460044254338433844004400436843344378从上表我们可以看出，与2004年同期均价相比：除叠加别墅均价呈现下降外，其他三种别墅形态均价都出现了上扬趋势。目前独栋别墅均价7954元/㎡，上涨了7%；双拼别墅均价6180元/㎡，上涨了12％；联体别墅均价为5448元/㎡，上涨了17％；叠加别墅均价为4378元/㎡，下降了5%。独栋别墅主力面积所占比例351㎡以上17%220-250㎡28%320-350㎡22%280-310㎡33%独栋别墅户型呈缩小趋势昆山独栋别墅主力户型分布格局基本为四个面积段：280－310㎡的面积户型比例最大，占总体的33％；其次为220－260㎡的户型，占28％；320－350㎡的户型市场供应进一步缩减，占22％；351㎡以上的户型最小只占17％。随着政策的主导及销售缓慢的影响，新盘户型面积相比往年正呈逐步缩小趋势，大面积的主力户型几乎仅存在于部分的老盘中。２００５年别墅类型月成交分配表别墅类型月成交量（户）独栋别墅17双拼别墅15联体别墅30叠加别墅11从上表可知：０５年昆山别墅去化呈现了较低迷状态。在各产品类型中联体别墅月成交量最大，保持在30户左右，进一步说明了该产品较受市场欢迎。独栋别墅月成交量为17户，与往年相比有上升趋势。双拼别墅去化则呈现下降趋势，月成交量在15户左右；叠加别墅市场接受度较低，月成交量只有11户。别墅客户来源分析客户来源区域情况苏州2%其他区域台湾1%7%昆山39%上海51%目前昆山别墅需求的情况看，昆山本地人群购买力上升，上海客户仍是主力；但由于国八条影响，相比往年有所下降，仍占总体的51%。上海客户集中在花桥和淀山湖两镇，约有各自成分的90%、千灯镇和度假区成分相对较小，占各自成分的65%左右。其次为昆山本地人群，主要集中在中心城区的几个区域，约占各自的80％。别墅客户置业目的情况居住兼投资6%度假居住15%36%投资43%投资仍是目前别墅的主力置业目的，占总体的43％。在以投资为目的的购买群中，上海人约有8成之多，昆山及其他区域仅占2成左右。次之为居住型，占总体的36％，该类型客户约有90%来自于昆山本地；也有15％的台湾人为居住目的。随着淀山湖板块的兴起，昆山以度假为置业目的的比例有所增长，占总体的15％。昆山别墅市场分析表均价主力面积主力总价案名位置案量别墅卖点销售率（元/㎡）（㎡）（万元）檀香园阳澄湖独栋：9000113280-371260-350环境、地段15%中式园林别湖滨南路墅，在阳澄丰泽园与马鞍山独栋：7800137269-393210-30813%湖区域内属西路口风格独特民权路、欧洲街镇风天使湾环城西路独栋：62002623014370%格交口处度民权路、70%的超高假鼎园美墅阳澄路交独栋：700040308-309215.656%绿化率叉口区紧临大上海阳澄中路颐湖园独栋：750094377282国际高尔夫92%18号球场民权路独栋：76002625519470%18号（新上海克拉水城现房销售威尼斯度联体：52002224013035%假村东侧）均价主力面积主力总价案名位置案量别墅卖点销售率（元/㎡）（㎡）（万元）独栋毛坯：民权路1.1万印象威尼斯16373.97410有精装修的独栋别墅19%18号独栋装修：1.3万民权路独栋：750020370277.590%18号（新上海在大上海国际高尔夫鹿澄天地威尼斯度球场旁边，度假型别假村东双拼：670016228155.76墅90%度侧）假阳澄湖大在大上海国际高尔夫240、29漾月湾上海高尔独栋：780034187-232球场旁边，度假型别80%8区夫球场内墅阳澄湖畔在大上海国际高尔夫，威尼斯威尼斯花园独栋：720023345248球场旁边，度假型别26%假日酒店墅旁泰泓花园独栋：650019319201100%一期双拼：550052241.5130.490%巴城镇社区有双会所泰泓花园独栋：700059367.9325860%二期主力面均价主力总价案名位置案量积别墅卖点销售率（元/㎡）（万元）（㎡）独栋：800