LOGO天津市东部区域投资分析报告华明镇板块内容提要政策规划环境分析板块基础条件分析住宅市场研究分析区域市场总结区域投资开发建议Ⅰ政策规划环境分析1、政策层面2、规划层面政策规划环境分析1.政策层面?东丽区地处天津滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受"三带"、"三区"的辐射具有重要的战略地位。?华明镇位于东丽区中部，《华明新市镇总体规划》中明确规划面积为12.4平方公里。主要分为两个区域：一是华明示范镇7.8平方公里；二是华明新家园4.6平方公里。华明新家园土地被市土地整理中心征用，拟规划居住区建筑面积300万平方米，主要用于安置市中心区拆迁居民和满足空港物流就业职工的购房需求。整个华明新市镇规划建筑面积约720万平方米，容纳约20万人。政策规划环境分析2.规划层面4.综合服务业中部城市职、CBD、EOD等1.华明镇能功能区南部休闲商业功能区西部安置居住功能区华明2.宅基地换与华苑软件园和开发区软件园区并列房为天津三大软件产业基地的天津市软件公司东丽园区也坐落于华明镇，位于华明新家园的西部3.华明新家东部房地产，园功能居住区用地73.7万平方米，这是华明镇经济发展的重要组成部分，用以吸引国际高科技软件开发、孵化器等，技术含量较高。政策规划环境分析区域规划目标：用10至15年，使华明镇发展成为天津市东丽组团的龙头镇，以高新技术产业为支撑房地产业和商贸服务业兴旺发达、都市型农业协调发展，综合环境优美、配套设施齐全的、与天津市城区和滨海新区融为一体的现代化、生态化、花园式宜居社区。Ⅱ板块基础条件分析1、区域概况2、功能分区3、交通条件分析4、配套条件分析5、景观条件分析板块基础条件分析1.区域概况华明新家园位于华明示范镇东部，临近东丽湖板块和空港板块。距外环线9.2km，距天津国际机场5km，是天津市新家园计划发展区域之一。四至范围：东至环外快速环路，南至津汉快速路，西至赤海路，北至杨北公路非经营性共建10万新家园总建面商业公建积180万平米20万30%将建设经济适用房，主推小户型，平均建住宅150筑面积约60平方米，每平方米4000元左右。万板块基础条件分析2.功能分区新家园建设的初衷是满足部分中低收入家庭住房的需求，　同时考虑未来航空城新增就业人口的居住问题。板块基础条件分析3.交通条件分析未来地铁二号线将过外环线延长至居住区的南侧，居住区内还规划了两个公交站，平均每个公交站都将引进3条公交线。居住区相应的路网配套也已建成。板块基础条件分析4.配套条件分析规划方案中充分考虑了后期的居住配套等问题，但目前区域尚处于建设期，仍需依托原华明镇的各项配套设施。板块基础条件分析5.景观条件分析华明新家园按照生态城区的建设标准，绿化率达到45%，居住区外侧设计了相应的绿地景观，居住区的西南角则将以大片水域为中心建设区内的中心公园，新家园的横纵主干道将成为两条贯穿整个居住区的绿色长廊。整个居住区内的大小公用绿地有十余处。田埂肌理棋盘式空间布局Ⅲ住宅市场研究分析1、土地市场研究2、区域项目概况住宅市场研究分析1.土地市场研究已推出未成交地块津丽（挂）2007-10号地块-该地块位于东丽区华明示范镇用地范围内，出让土地总面积为477895.11平方米（共计37宗自然地块）。津丽（挂）2007-11号地块-该地块位于东丽区华明示范镇用地范围内，出让土地总面积为433369.19平方米（共计33宗自然地块）。-由于上述地块的体量均较大，并且还包含很大部分的商业性质用地，这些对开发企业的资金实力和操盘能力具有很强的挑战性，而且上述地块的入市时间正好处于07年底和08年初天津土地市场的转冷期，因此多方面因素造成上述地块成交失败。住宅市场研究分析1.土地市场研究已成交地块地块编号楼面价占地面积总建面积容积率土地使用权人成交价格成交日期津丽华明深圳华侨城房（挂）2007-5053288000.00318600.001.11160990万2007-9-29地产有限公司116号由上表可直观看出部分地块楼面价甚至超过55005500元//平米津丽华明由上表可直观看出部分地块楼面价甚至超天津市房地过产元平米（挂）2007-，，5547与目前目前区199200.00域部分域部分在售在售164400.00项目价格基目价格基0.83本持本持平，平，发展可(可集以以团)看看出各大出各大91200万2007-9-30117号与区项股份有限公司138.17万开发商在0707年整体房地产市场非理性发展的状态下，对该津丽华明开发商在年整体房地产市场非理性发北京住展的总状态房地下，对该（挂）2007-区3508域房地产351300.00前景的乐观预279600.00期。0.80产开发有限责98090万2007-9-30120号区域房地产前景的乐观预期。任公司津丽华明（挂）2007-2179543200.00546100.001.01天津市安居办119000万2007-9-30118、119号北京泰福恒投津经济适用房　88500.00153600.001.74资发展有限公　2007-10-9(招)2007-06司14.99万天津市房地产津经济适用房　61400.00129400.002.11发展(集团)　2007-10-9(招)2007-07股份有限公司津丽天津鹏润方圆居住1.5（挂）2007-3039433369.19840902.00房地产开发有255516万2008-1-1543.34万商业311限公司住宅市场研究分析1.土地市场研究土地情况综合评述众多知名地产公司已于07年10月前完成了对新家园地块的市场份额占领，华明示范镇内还有部分土地有待开发，但区域土地成本经历07年非理性的增长后，已抬升至超出区域地价正常水平的高位，难以再次回归理性，同时区域推出地块体量一直保持较高值，因此上述两因素共同制约，提高了开发企业的进驻门槛和资金投入，增加了开发风险。住宅市场研究分析2.区域项目概况华明新家园是天津市安居办建设的项目，建筑面积约为33.83万平方米。该项目包含30%的经济适用房和大量还迁房，仅有少量商品房，价格尚未确定，但受项目自身主导产品为保障性住房性质的限制，预计未来项目商品房价格提升空间有限。领秀新园为纯经济适用房项目，该项目占地面积为84789平方米，建筑面积为162600平方米，起价3700元/平米，最高价4000元/平米，由6栋11层、6栋16层、6栋18层和8栋20层楼组成。产品户型以60平米为主。首创溪缇郡为该区域最早面市的商品房项目，主推3层联排别墅和5-7层洋房产品，容积率1，占地面积约30万平米。预计本月底面市。该项目定位为英伦风格的低密度高档社区。预计未来产品价格会与东丽湖片区和空港片区产品形成直接竞争。Ⅳ区域市场总结1、板块现状结论2、板块市场分析区域市场总结1.板块现状结论新家园板块尚处于建设期，推出项目量有限，目前仍以还迁房、经济适用房和限价房为主，具有特定的消费群体。加之进入08年以来，房地产市场整体处于低迷观望期，区域市场并没有形成应有的市场氛围。但是新家园特殊的地位和07年造成的轰动效应，使其市场关注度持续不减。首创作为区域内即将面市的第一个商品房项目，其推出后市场的反应度对区域市场氛围的形成具有至关重要的作用。区域市场总结2.板块市场分析潜在供应量占地面积建筑面积楼面价容积率开发商由上表可直观看到，未来新家园板块商品房（平方米）（平方米）（元/平米）288000.00318600.001.115053深圳华侨城房供应量较大，约为100万平米，区域市场竞争地产有限公司激烈。同时这些地块的容积率均在1左右，天津市房地产土199200.00164400.000.835547发展(集团)股份有限公司地出让条件中又限制不得建造别墅类产品，那北京住总房地351300.00279600.000.803508产开发有限责么必会开发大量类别墅的洋房产品。任公司543200.00546100.001.012179天津市安居办区域市场总结2.板块市场分析价格预测目前区域洋房产品的价格以东丽湖板块为代表，约为8000元/平米。高昂的楼面价决定了上述新家园地块未来产品价格的底线将不低于8000元/平米，溢价空间范围取决于市场发展情况。区域市场总结2.板块市场分析客群来源分析?新家园板块建设初衷是为满足未来航空城新增就业人口和天津市低收入拆迁家庭的住房需求，但高昂的价格和低密度的产品形式似乎又背离了这一初衷。?将保障性住房和讲究品质和舒适度的低密度产品设置在同一区域，相互影响较大，对前者来说是提升品质的好机会，但对后者来说则恰恰相反。?受来自已发展成熟的东丽湖板块和正在蓬勃发展的空港板块的包夹，三者的物理距离差距不大，加之新家园产品自身在价格上不占优势，短期内区域产品的市场吸引力必将受到一定影响。?但是，作为处于起步阶段的新兴区，并且整体大区域具有良好的发展潜力。未来大航空城新增就业人口追求低密度产品居住舒适度的中高收入消费群体Ⅴ区域投资开发建议1、支持因素2、需解决因素区域投资开发建议1.支持因素支持因素1.滨海新区良好的发展前景-滨海新区不断提升的经济和战略地位，吸引了各方投资的注入，其良好的发展态势甚至辐射到周边区域，带动区域经济发展和城市建设，同时也吸引了大批人才。东丽区自然的地理优势，使其成为滨海新区发展的直接受益者之一。东丽区作为滨海新区的辅助新区，势必会吸引众多的中外企业在此投资，改善区域环境，提升区域地位，增加区域就业岗位，促进区域房地产市场繁荣发展，滨海新区良好的发展前景是新家园板块房地产产品保值增值