城市山林城市山林··上上园销园销售及价格策略案售及价格策略案二级市场策划品控中心一、我们先看一下市场情况……一、我们先看一下市场情况……2市场状况——全市新增供应面积10000008404872006年2007年8000007067286669236000004887744316834165524000002000001588372510701月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月今年以今年以来来（（1-81-8月）全市住宅月）全市住宅总总供供应应面面积积383.6383.6万平米，供万平米，供应应平平稳稳。。3市场状况——全市全市成交面积10000009066062006年2007年80000052516260000051739651927045642540298140000032572022107920000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月今年（今年（1-81-8月）全市月）全市总总成交面成交面积积387.5387.5万平米，上半年万平米，上半年稳稳步上升，步上升，77、、88月月份份成交成交减减缓缓，，77月下跌月下跌1212％，％，88月再次月再次骤骤降降51.651.6％。％。4市场状况——全市全市价格走势2100019119180002007年148011447814075150002006年115571062611120112971200090006000300001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月今年（今年（1-81-8月）全市成交均价月）全市成交均价13384.213384.2元元//平米平米，，保持稳步上升，保持稳步上升，88月月份一举达到份一举达到1911919119元元//平米平米，，主要由于关内高端物业在此期间入市影响主要由于关内高端物业在此期间入市影响。。5市场状况——南山南山区套数供求比25004.504.0020003.503.0015002.502.0010001.505001.000.5000.00Aug-06Sep-06Oct-06Nov-06Dec-06Jan-07Feb-07Mar-07Apr-07May-07Jun-07Jul-07Aug-07新增供应1013113236569523634321838519401572317387成交量6965481184121712021480412907342316375585406供求比1.462.070.310.571.970.290.040.420.570.000.423.960.95新增供应成交量供求比南山南山区区上半年呈上半年呈现现整体市整体市场场供不供不应应求局面，求局面，77月供求系月供求系数数激增至激增至3.963.96，，虽虽然然88月供求比恢月供求比恢复复11以下，但市以下，但市场销场销售依然呈售依然呈现现“疲“疲软软””状态状态。。6市场状况——南山南山区价格走势3000026600270002007年24000202761932618895194662006年2100018000125581318815000115221200090006000300001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月今年（今年（1-81-8月）南山月）南山区区成交均价成交均价为为16461.716461.7元元//平米，成交价格平米，成交价格继续继续上上扬扬。。7二手市场住宅整体成交量中原二手住宅买卖成交情况（套）300023732260233222982006年2007年200018241494100080172401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二手市二手市场场77月下滑月下滑4040％，％，88月再度下降月再度下降51.551.5％。％。8二手住宅市场成交价格中原全市二手成交均价1800015000120009000600030000200602200604200606200608200610200612200702200704200706200708二手住宅成交价格上半年二手住宅成交价格上半年涨涨幅超幅超过过5050％，但％，但77月月88月呈小幅跌月呈小幅跌势势。。9市场状况——分析从一手楼供应平稳及价格飞涨看来，似乎市场依然向好……但7、8月份的一手楼及二手楼成交情况反映出7月以来楼市消化力量明显不足。10什么原因造成了这种市场状况？主要原因在于政策不断的影响楼市！主要原因在于政策不断的影响楼市！1120070707070707076月中旬以来，深圳出台了《关于出台《关于实施深出台《关于进一步央行连续加息，规范境外机构和境圳市住房建设规划规范我市商品房销各银行紧缩银根外个人购买商品房2007年度实施计售行为的通知》的通知》划的通知》12甚至提前披露了一系列正在制定的政策……0707070707070707拟出台《关于进一拟出台“双限、双拟出台二手房买卖拟全面清算发展商步促进我市住房保竞”政策：个税征收细则。土地增值税障工作的若干意见》13这其中，影响最大的是“银行银根紧缩”，一系列政策引发的结果：1、投资者退出深圳市场2、买家进入观望状态。3、楼市不再火爆14后市猜想可以预见，?未来市场供应依然以关外两区为主；?关内物业供应南山仍将成为主力；?小户型单位比例将增大。15后市猜想但一系列政策导致导致的后果，有可能促使后市：1、楼市回归理性；2、楼价上扬趋缓；3、个盘销售周期拉长。167、8月份市场变化如此之大，我们看一下在此期间南山新开盘项目的情况二、南山最近开盘项目个案分析……二、南山最近开盘项目个案分析……17城中央城中央总建筑面积：181399.54平方米项目总套数：1100套三房（96-156平米），49%四房（142-150平米），11%五房（154-165平米），25％“3+1”户型（179-216平米），15％停车位：663车户比：0.6018城中央城中央?项目分析?有向高端市场冲击的初衷；但难以突破整体社区中低端印象；?价格具备一定的优势，但整体竞争力较为有限。中中档档物物业业19城中央城中央?价格分析均价（出街价）：16800元/平米（不计复式）标准层价格区间：13300～25500元/平米现场折扣：98*98价格是该项目唯一优势。20城中央城中央?销售分析07年7月1日开盘，推出1100套，当天销售率44%。目前销售率为67%，周均销售25套，近期销售速度维持在5～7套。价格优势促进成交！21后海公馆建筑面积：85063.92平方米套数：549套项目主力户型：二房：66～70110套18％三房：102～131428套78％停车位：?454车户比：0.83装修情况：精装修22后海公馆?项目分析?该项目户型定位不高；但产品质素较好；?后海区域的规划前景是其最重要的优势。中高中高档档物物业业23后海公馆?价格分析标准层均价（出街价）：26300元/平米（不计复式）标准层价格区间：19100～36500元/平米现场折扣：无，带1000元/平米精装修价格在片区市场有一定竞争力！24后海公馆?销售分析2007年7月24日开盘，总推出549套，当天销售29%，目前销售率44.3%，周均销售约12套。性价比优势逐渐凸显。25博海名苑建筑面积：37075.51m2住宅套数：248套三房：110－13520％四房：140～15023％复式：140～16528％170以上29％车位数：200车户比：0.8126博海名苑?项目分析?针对高端客户定位；?具有海景、高尔夫景观及区域形象优势；?紧邻滨海大道及沙河立交，交通噪音弱化项目的综合素质。中高中高档档物物业业27博海名苑?价格分析标准层均价（出街价）：38000元/平米（不计顶层复式）标准层均价区间：23300（平层）～53794元/平米（标准层复式）现场折扣：延续开盘期间98折?定价差异较大，整体均价水平偏高。28博海名苑?销售分析07年7月28日开盘，推出248套单位，当天销售率34%，目前销售率41.5%，周均销售2套。价位制约项目销售速度。29兰溪谷二期总建筑面积：146910.96平方米项目总套数：537四房（170-200平米）30%五房以上（250-280平米）6%Townhouse6套停车位：735车户比：1.3730兰溪谷二期?项目分析?定位走纯高端大户路线?一期的市场地位；?招商地产的品牌影响力；?蛇口半山的豪宅市场区域地位。高端物高端物业业31兰溪谷二期?价格分析标准层均价（首批出街均价）：38800元/平米（不计复式）标准层价格区间：27759～46000元/平米现场折扣：无性价比稍低32兰溪谷二期?销售分析07年7月29日开盘，推出262套单位，当天销售率12%，目前销售率为25.6%。周均销售1～2套市场对该项目的认同度下降。33澳城总建筑面积:86520平方米总户数:447三房（100-137平米），约占36%；四房（132-194平米），约占64%停车位:500车户比：1：1.134澳城?项目分析?片区规划及发展前景给予客户极大期待；?产品定位走中大户型路线；?片区配套设施欠缺；?现场包装上展示条件不到位。中高中高档档物物业业35澳城?价格分析标准层均价（出街价）：30460元/平方米（不计复式）标准层价格区间：20281～42838元/平方米现场折扣：99折价格差异较大。36澳城?销售分析07年8月26日开盘，推出387套单位，当天售出129套单位，销售率33.3%。目前销售率为40%，周均销售10套左右。投资前景及海景景观资源是促成项目成交的主要因素。37个案分析——总结项目名称开