『前言』?一个占地近25万方的大盘，规划以高层与商业配套建筑，堪称“造城”之举，而本项目位于北仑新城核心，处于泰山路和横河路交汇处，区域内行政中心、体艺中心、君临国际广场、凤凰山主题公园、各项娱乐、休闲设施齐全，尊处北仑绝版地段。再加上，本案的强势地产品牌世茂集团的高调入市，诚然，本项目从销售上可说是“皇帝的女儿不愁嫁”，也可以这么高调地说，北仑今后的市场可由我们主导，而不是我们去跟随市场。?一个高端项目必须有其素质相对较高的区域作为支撑，但本项目所面临的困惑也是明显的。因目前北仑的城市形象不够高端，而北仑也缺乏相对高端的住宅类产品和特色商业，固然为本案昭示了很大的市场空白。而对于大宁波区域而言，本案所处地块的总体认知不高，如何针对这些问题，我们该提出怎样的战略性建议呢？报告目录PART-1区域定位PART-2产品定位PART-3客群分析PART-4品牌建构PART-5营销策略PART-1区域定位区域发展战略定位思路123世茂品牌区域现状分析区域影响北仑开发战略与愿景构想力引爆思路区域优劣势战略总纲世茂品牌整合区域价值整合区域战略定位区域炒作与机会点分析?战略推导?企业发展脉络?区域优劣势分析?炒作目标?四大关系处理?核心竞争力模型?核心问题与解决方案?资源整合模型?进军北仑战略剖析?城市运营战略?区域炒作构想?城市运营案例援引?区域最大特质提纯?区域价值整合切入点?区域战略定位战略原则战略总纲世茂提升区域提升政府促促进进品牌落地区域影响销售传奇政绩体现项目操作成功关键在区域炒作上，在荣败共振基础上，必须借助政世茂府力量，并有效经验利用世茂本身资政府源，共同促进区立场域热度提升，从而带动品牌与销售率提升?世茂品牌解读核心竞争力：政府、国际、世茂品牌三大力量，由地产运营商向城市运营商角色转换峥嵘地产界20余载，上领军中国：海世?20多个城市楼盘开发茂；滨江?跨国界地产开发经验花园?在大陆首创“滨江模式”?实践“城市经营者”上海理想，与政府合力大力世推进城市化进程茂佘?放眼全球，“全球化山庄销售”模式园上海世茂国际广场?进军北仑战略战略核心：通过区域价值整合与炒作，带动项目最终销售长红与提升世茂品牌目的；并通过本案操作使之成为世茂在华东区另一个战略要点世茂作为城市大势进军北仑新城中心运营商角色销售与品牌双丰收区域价值整合区域战略『区域战略』?区域发展规划地处北仑中心城核心区块，中提升重点建设区域，是集行政、文化、商务、商业、居住、休闲娱乐于一体的北仑CAD（中央行政区）CentralAdministrativeDistrict镇海区?新城中心：地块位于北仑新碶街道，紧靠新行政中心，处规划中的北宁波主城区北仑核心区仑中心城核心区块。北仑区?重点规划：是宁波“十一五”期间宁波中提升战略的重要组成部分，北仑新的行政中心和未来的中心城区；?完善配套：区域在行政中心周边还将形成艺术、科技、教育、体育、住宅地块商业休闲等各种核心配套；?区域状况：北仑区政府以文件的形式明确提出了三年内基本完成中心城区核心区开发建设的目标。『区域战略』?区域内配套生活、教育、休闲配套等不断完善，地段附加值较2高km?商业配套华山小学文大润发：商业零售连锁店，营业面积125000平方米。女排训练基地km君临广场（在建）：建设中的城市综北仑剧院合体，包括单身公寓（3万）、写字东海实验学校体艺中心楼（3万）、商业（18万）。商业部文大润发超市文君临广场分目前考虑全部招商。里仁花园丽晶大酒店：包括五星级酒店、酒店住宅地块科技文化中心凤凰山主题公园式公寓、商务办公楼等丽晶大酒店贝斯特酒店贝斯特酒店（规划）：五星级酒店。?教育配套主要包括北仑中学、东海实验学校、文北仑中学华山小学、里仁童院等名校?休闲或其它市政配套目前项目：体艺中心（中国女排主场）、凤凰山主题公园（占地81万平米的主题乐园）筹建项目：北仑剧院（规划）、科技文化中心（规划）、中国女排训练基地（在建）『区域战略』?区域交通四通八达的立体交通网络道路交通：?目前北仑与宁波主城区的主要交通干道为“通途路”和“同三高速”，交通便利。从宁波主北仑核心区城区至项目所在区域约35分钟杭州车程。方向北仑客运总站三江口途路至宁波主城中心30公里。通至宁波火车南站35公里。体育馆至宁波砾社机场45公里。火车站机场同三高速?公共交通：北仑至宁波的公共交通线路主要依赖从“北仑客运总站”与宁波“体育场”之间的公交班次，如703、787、788、782等。从北仑至宁波的公共车时间约为一小时。『区域战略』?核心问题提纯区域本身气质高贵，有无可匹敌发展前景，却在城市规划上与其他城市千篇一律，缺乏本身个性特征与文化承载。区域优势区域缺憾国际化高起点规划，是北仑区未区域认知度不高：目前该区域许多来行政、商业、文化、娱乐中心；新楼盘尚未交付，人气有待凝聚；君区域整体气质高层次化。这里将是临国际商业未热；星级酒店尚未经营城市最具亮色的形象展示窗口；与其他城市新区一样，没有鲜明特色核心问题：区域国际化气质，却没有鲜明的个性特色『区域战略』?如何进行区域包装，打造出鲜明的区域与城市品牌？关键词：城市营销城市营销『区域战略』?战略解决方案城市营销手法城市运营精髓：挖掘区域最大特色，整合城市各种资源，寻找到板块整体包装突破口政府规划区域资源成功案例索引在政府规划之上政府对区域总?商业特色：新天地，整合城市特色?文化特色：乌镇体发展目标规，投资、经营、?历史特色：西湖市场，提纯最大划与，作为城?旅游特色：丽水的区域特色进行市运营前提?工艺特色：景德镇整体包装板块特色定位，提升区域附加值，轰动市场?案例研究一上海新天地：将石库门文化（传统建筑文化）与老上海文化嵌入物质化的休闲娱乐中心，利用明星文化炒作，从而中国商业地产开发的成迅速知名全国，是海派文化的精神缩影，成为继上海外滩功标本。后又一城市标签。?上海新天地原为上海石库门居住区，是作为旧城改建项目；?在瑞安集团的市场运作下，保留上海独有的石库门建筑，引进国际知名的休闲娱乐场所；?通过APCE会议、一大纪念会等、帕瓦罗帝举办演唱会等营销手法，迅速成为全国知名的体验中心；?其特有建筑文化+海派风格文化的植入，是项目操作成功最大的附加值；?案例研究二中国乌镇：将江南水乡文化与民居建筑文化与深厚的历史文化融合，植入质朴无华的江南小镇，成为中国依附于历史之上的旅游化城市运营典范之作。中国江南的文化封面?具有1300多年的古江南文化风韵；?因偏居一隅，整体建筑肌理被较为完好保存下来；?作为创新旅游营销典范，将民居建筑文化与民俗文相融合，并深刻挖掘其历史人文底蕴成为中国江南之游第一站；?在营销上，因又刘若英与黄磊所排的电影《似水年华》而作为策划引爆点出名。『区域战略』?板块运营构想基于城市营销成功案例分析与研究，寻找到该板块营销突破口北仑最大城市营销极致放大特征提纯大突破口?北仑价值资源整合；?进行创新概念附加；?北仑新城可塑性特点?与北仑、新城气质契合?利于后期城市营销?可以借力政府『区域战略』?北仑最大特征提纯绵延近2000年的通商口岸文明，是大宁波对接世界的窗口区域位置：区域地位：总体定位：??北仑背靠上海、杭州、宁波等大中型城市群和长三角北仑位于宁波市东部部，濒临东?以发展先进制造业和国际贸易为洲等辽阔腹地海，三面环海，北临杭州湾，南重点、以港口物流为依托、体制机?面向太平洋，踞我国沿海南北航线与长江“黄金水临象山港。制优势明显、自主创新能力强、对?道”交汇的咽喉要道是宁波2000年通商口岸文明的外开放水平高、辐射带动作用突出?是长江流域和长江三角洲对外开放的海上门户和通道窗口与承载地。的现代化国际港口城市的核心区。，与亚太新兴港口城市呈扁形辐射之势。上海市三小时经济圈杭州市舟山市宁波市北仑区『区域战略』?板块运营突破假设因其共通的文明气质，在北仑引入“海派文化”，并使之成为宁波港口文明的板块容器是一种可行性选择北仑2000“海派”年口岸文明相通气质文化导入?比上海港口文明更早；?海派文化在民国间是中西文化交融爆发期；在商业、文化?浓缩了大宁波商业特质、建筑、文学、生活观上都形国际性成鲜明特色?其独特的文化体系成为中国文化史与城市发展史上一条夺窗口性目的风景线；?因其众多的独特文化基因，合融性至今一直在被演绎『区域战略』?宁波海派文化对接宁波本身“宁波帮”“宁波港”“宁波装”“宁波景”四大特色都与海派文化中的国际化、窗口化精髓一致宁波是中国商人的发祥地，号称是“中国最精明”的上海人有1/4是宁波籍的。与温州人相比，宁波人更喜欢做大生意，故有“宁波大老板”、“温州小老板”之称。宁波有30多万宁波籍人其发展的历史中宁波帮士旅居在世界50多个国家和地区。“宁波帮”已成为联结宁波与世界各地的重要桥梁和纽带。新一代的宁波商帮，他们的根在宁波，“脚”（生产基地）在宁波，“头脑”（总部）在上海融合着中西文明，“眼光”（战略布局）却已呈国际性的。，而宁波本身具宁波曾经在鸦片战争后被辟为“五大通商口岸”之一，宁波港是上海国际航运枢纽港的重宁波港要组成部分，与世界79个国家和地区400多个港口开通了航线，随着“宁波—舟山”港一有2000年通商体化进程的启动，将加快提升宁波港综合实力和竞争能力，为未来的发展拓展更大的空间。口岸文明，在这两千年的发展过宁波曾经开设第一家西服店、开设第一家西服工艺职业学校、缝制第一套中山装、缝制第宁波装一套西服、编写第一部西服理论著作；宁波以大规模、大品牌的西服、衬衫生产著称全国程当中,海派文，有雅戈尔、维科、罗蒙、培罗成、博洋等多个品牌，如今宁波装发展方向都是国际化路线。化与宁波经世致用文化有着千丝宁波景主要旅游景点奉化溪口