富盈·东方华府项目定位报告合富辉煌房地产（东莞）东方华府项目组二零零六年一月十八日【报告核心内【报告核心内容】容】一、东莞市场环境综合分析——04、05年东莞房地产市场分析二、06-07年重点竞争对手研究——天骄峰景、星河传说等个盘研究三、项目定位分析——项目分析、户型定位、目标客户群定位四、价格定位分析——价格推导及定位五、营销通路分析——营销思路、营销策略、营销部署六、小区园林布置建议——园林设计、山野公园、施工建议【房地产市场分【房地产市场分析】析】2005年前三季度东莞市房地产市场各主要指标指标2005前三季度2004前三季度同比增幅（%）房屋一级市场新建商品房批准预售面积（单位：万平方米）393.33372.15.71%新建商品房批准预售项目个数（单位：个）191136---新建商品房施工面积（单位：万平方米）958.5622.9953.85%新建商品房竣工面积（单位：万平方米）73.1496.81-24.45%新建商品房交易登记面积（单位：万平方米）151.11159.37-5.18%新建商品房交易登记金额（单位：万元）428363.92417127.192.69%房屋二级市场存量房交易登记面积（单位：万平方米）92.8171.7329.39%存量房交易登记金额（单位：万元）111149.038464931.31%?在房屋市场方面，新建商品房批准预售面积为393.33万平方米，同比略增5.71%；?新建商品房施工面积和竣工面积为958.5万平方米和73.14万平方米，施工面积是竣工面积的13倍，创下了近8年的新高。?新建商品房交易登记面积和金额为151.11万平方米和428363.92万元，同比分别减少5.18%和增加2.69%，交易登记面积减少而交易金额增加，表明交易单价提升了；?存量房交易登记面积和金额为92.81万㎡和111149.03万元，同比增幅高达29.39%和31.31%；?新建商品房交易登记量低于批准预售量，表明房屋一级市场供应量充足；?存量房交易登记量的大幅度提升，所占房屋市场交易总量的比例不断增大，表明房屋市场二级流转越趋畅旺，房屋市场步向成熟的特征越发显著。【房地产市场分【房地产市场分析】析】分析：?总体来说，2005年前三季度，东莞市房地产市场仍然遵循着其良好的轨迹发展：?在国家宏观调控政策下，土地供应得到有效控制，土地二级市场继续稳步健康地发展；?在政府出台土地闲置处理的相关文件后，各大开发商纷纷启动手头上的土地资源，使得施工面大幅度的提升；?一、二手市场交易活跃，价格稳中略升，二手房市场份额继续扩大，房屋市场不断成熟。【房地产市场分【房地产市场分析】析】商品房建设数据表住宅住宅　住宅施工面积新开工面积竣工面积面积面积(万套数（万㎡）面积（万㎡）(万套数(m2)套数m2)万(万m2)m2)20051-9年958.5703.9565173210.57160.981518773.1449.994637月20041-9年622.99483.4239982143.08113.82940296.8192.067826月?同比增幅与去年同期相比，商品房屋施工面积、新开工面积分别增长53.9%45.6%63.0%47.2%41.4%61.5%53.9%-24.4%和47.2%-45.7%，而竣工面积-40.7%下降24.4%。商品房屋施工面积、新开工面积的增长而竣工面积却下降了，从而导致了竣工面积与施工面积之比不断攀升，施工面积是竣工面积的13倍，创下了近年的新高。【房地产市场分【房地产市场分析】析】新建商品房供应量总体状况2005年前三季度，东莞市新建商品房批准预售393.33万平方米，同比略增5.71%，有上升趋势。说明了东莞房地产市场在政府的宏观调控下，继续保持市场的平稳发展。同时，商品房批准预售量没有明显的下降，也显示了整个房地产市场运行良好。新建商品房供应量区域特征（2005年前三季度）：南城、东城两区新建商品房批准预售面积分别为784730平方米和578381平方米，同比增幅45%和23%，批准量位居全市的前列。万江区今年前三季度批准预售面积为223243平方米，与去年第三季度批准预售的面积96985平方米相比增幅130%，在四个行政区中增幅最大，也列居全市增幅的前列；莞城区由于土地稀缺，开发量日渐稀少，批准预售面积同比下降32%，也是四个行政区中同比增幅唯一出现负增长的。新建商品房批准预售分区情况表批准预售项目个数批准预售面积（m2）区域名称2004年1-92004年1-92005年1-9月所占比2005年1-9月2005年1-9月同比增幅月月例南城区311678473054055145%19.95%东城区181257838146848123%14.70%万江区11422324396985130%5.68%莞城区55100469146699-32%2.55%【房地产市场分【房地产市场分析】析】新建商品房供求关系分析2005年前三季度，东莞市新建商品房批准预售面积为393.33万平方米，与同期的交易登记面积相比，市场吸纳率为38%，即市场吸纳量小于市场供应量，新建商品房显示出供大于求的市场需求情况，这是自2002年以来连续13个季度市场吸纳率低于50%且呈下降趋势，数据表明东莞地产市场在供应货量不断增加的同时，需求却没有同步的增长，反而在2003年以后出现了下降趋势，导致市场吸纳率也不断的下降。近两年新建商品房供求对比情况表（单位：万平方米）年批准年交易年市场累计批准累计交易累计市场年份预售面积登记面积吸纳率预售面积登记面积吸纳率2002年364.96162.5645%364.96162.5645%2003年494.55214.5943%859.51377.1544%2004年561.68211.1538%1421.19588.3041%2005年前三季度393.33151.1138%1814.52739.4141%【房地产市场分【房地产市场分析】析】今年前三季度商品房销售面积达151.11万平方米，与去年同期相比略降5.5%，而其中住宅部分的销售面积和销售额却比去年同期分别增长14.28%和33.79%。由于今年前三季度非住宅部分（包括商铺、写字楼等）销售面积较去年同期大幅度下降了，达到了49.09%，从而使得今年前三季度的销售面积比去年同期下降。住宅商品房平均价格为2760.63元/m2，同比增长16.83%，住宅商品房销售量继续呈增长态势，而成交单价稳步上升。商品房交易数据表总体交易面积非住宅交易面积住宅交易面积住宅交易总额住宅交易单价04前三季度159.3748.95110.42260846.992362.3205前三季度151.1124.92126.42348998.992760.63同比增幅-5.18%-49.09%14.49%33.79%16.86%【房地产市场分【房地产市场分析】析】各季度商品房交易数据表总面积总销售额总成交单价住宅面积住宅销售额住宅成交单价(万m2)(万元)（元）(万m2)(万元)（元）04第一季度31.7175730.52238821.4644915.14209304第二季度57.73138459.4239837.6988716.28235404第三季度69.93202937.2290251.27127215.6248104第四季度52.13145384.727894199583.95242905第一季度37.29106958.7商品房的成交单价趋势286830.63图81773.2267005第二季住宅成交单价（元）指数(住宅成交单价（元）)度71.99201806.4280358.46164769.12818350005第三季2818度41.833000119598.82859267037.1102456.72762235424812762250024292000209315001000500004第一季度04第二季度04第三季度04第四季度05第一季度05第二季度05第三季度【房地产市场分【房地产市场分析】析】需求结构数据表1面积划分(套)户型结构划分(套)160m2以四房以上80m2以下80~120m2120~160m2二房以下上三房四房(不含四(含80)(含120)(含160)(含二房)(不含160)房)207955301793129326176410116850019.44%51.71%16.76%需求结构12.09%数据表24.47%259.93%10.92%4.68%房价划分(套)7000元以2000元以2000~3000元3000~4000元4000~5000元5000~6000元6000~7000元上下(3000)(4000)(5000)(6000)(7000)((2000)含含含含含不含含7000)4282338621575741005514140.04%31.66%20.17%5.37%0.94%0.51%1.32%通过对东莞商品房供给和需求各种指标的数据分析，东莞房地产市场供应方面新开工不断增加而竣工面积缩减，未来两年的供应量比较大。在需求方面，市场上受欢迎的是以单价在3000元/平方米以下，户型面积在80-120的二、三房，同时未来支持东莞房地产中低档市场的将是外来人口，关注东莞商品房应当关注外来人口的需求。而另一支购房力量的后起之秀为本地居民，他们虽自有房产，却心仪环境和服务俱佳的住宅小区，购房数量逐年增加，大多以大户型和别墅等中高档住宅为主.【房地产市场分【房地产市场分析】析】商品房空置情况有明显改善，空置面积共116.1万平方米，同比下降3.6