汇城置业青城山项目汇城置业青城山项目项目发展建议项目发展建议CONTENTCONTENTCh1—区域市场环境研究Ch2—区域住宅市场研究Ch3—项目定位研究Ch4—项目产品规划建议Ch5—项目营销等相关问题Ch6—公司简介区域市场环境研究区域住宅市场研究项目定位研究Chapter1区域市场环境研究区域市场环境研究项目产品规划建议项目营销相关问题·青城山板块的竞争力分析·青城山房地产市场发展趋势1.11.1青青城山板城山板块块的的竞争竞争力分析力分析区域市场环境研究区域住宅市场研究区域资源丰富——项目定位研究世界级风景名胜区项目产品规划建议人文历史悠久项目营销相关问题在成都郊区房地产市场中具有特殊性地位——青城山的自然环境是其他区域不具备的，具有唯一性和排它性，土地资源因此极具稀缺性；青城山主要针对休闲度假的短居型客户和养老群体，而其他郊区，如华阳、温江等地，则是以长居型客户为主。青城山其他区域很大的不同是：产品多是根据区域的功能定位、客户群定位量身定做，别墅类产品比重偏高、紧凑型产品比重较高；1.11.1青青城山板城山板块块的的竞争竞争力分析力分析区域市场环境研究区域住宅市场研究青城山是成都最具发展旅游地产的区域——衡量一个区域是否具有发展旅游地产的条件，区域稀缺的资源优势是必要的项目定位研究条件。一般来讲，稀缺资源可以分为以下几个方面：项目产品规划建议自然生态资源、历史人文资源、人造景观资源项目营销相关问题以上述条件为标准，横向比较青城山、龙泉、大邑、牧马山都具备发展旅游地产的基本条件，分析如下：拥有资源拥有方面潜力评价青城山极其稀缺的自然生态资源和浓厚的人文历史积淀2个★★★★龙泉成都最完善的大型体育运动休闲中心、国际足球村1个★★★大邑稀缺的自然资源西岭雪山，一定的历史知名度2个★★★牧马山高尔夫景观球场，森林公园2个★★1.11.1青青城山板城山板块块的的竞争竞争力分析力分析区域市场环境研究区域住宅市场研究由以上的比较可以得出：项目定位研究就综合竞争力而言，青城山是目前成都最具发展旅游地产的区域，在郊区中位于龙头地位。近几年内，青城山在发展旅游地产的项目产品规划建议竞争优势不会动摇。项目营销相关问题龙泉和大邑作为有力的竞争对手，目标客户群有重合部分，将对青城山带来冲击，一定程度上分流客户。牧马山作为离成都最近的景区，高尔夫球场的影响力较为深远，对部分商务客户以及部分休闲度假客户有一定的分流作用。从未来的发展来看，青城山有规划中的千亩荷塘、巴蜀大观园等人造资源，建成后，青城山将成为郊区中拥有资源最为完善，稀缺性最强、吸引力最强的区域。竞争力会得到进一步的增强，旅游地产的发展空间扩增幅度高于其他区域。1.11.1青城山板块的竞争力分析青城山板块的竞争力分析区域市场环境研究区域住宅市场研究项目定位研究区域竞争力结论：项目产品规划建议绝佳板块——高尚生活的别墅住区项目营销相关问题未来交通便捷——度假最佳居所环境优雅——山水构成的生活画卷人文环境——养生之道的秘诀1.21.2青城房地产市场发展趋势研究青城房地产市场发展趋势研究区域市场环境研究区域规划发展区域住宅市场研究?新的青城山旅游度假区控制性详规对区域的规划项目定位研究按照控制性详规的描绘，青城山将以山地景区为依托，平坝田园穿插环项目产品规划建议抱，水渠为脉络，主干路为骨架，玉堂镇、中兴镇、青城镇、大观镇、街子镇等5个旅游组团呈沿山带形“串珠状分布”。项目营销相关问题五大组团在功能分区定位：玉堂片区：位于都汶高速路出入口，确定为都江堰旅游接待中心。作为成都旅游核心服务区———九寨黄龙精品旅游区———青城山都江堰精品旅游区—川西旅游区之间的中转站和集散中心。中兴镇区：为周边农村服务的生活居住城镇，王婆岩景区配套服务镇。青城———青城山镇区：以道教养生、度假旅游为特色的旅游镇，大青城旅游核心。大观镇区：以高尔夫体育公园为核心的生态健身旅游镇。街子镇：位属崇州市，位于五大组团的最南端。各组团之间留出1.5公里-2.5公里的田园绿化隔离带。1.21.2青青城房地城房地产产市市场发场发展展趋势研趋势研究究区域市场环境研究区域住宅市场研究在重要景观廊道控制上，详规确定了四横四纵项目定位研究景观廊道，横向廊道是垂直于山体的重要观山廊道，纵向廊道为健身项目产品规划建议景观廊道。廊道两侧按玉堂项目营销相关问题绿化控制要求控制出绿镇带。绿带内为游憩休闲中兴步道。廊道两侧地块设镇地块主入口，建筑主立青城山面朝向廊道，廊道两侧镇建筑景观通透，严禁形成建筑"墙"，以此将青城山的住宅掩映在生态景观中。大观镇街子1.21.2青青城房地城房地产产市市场发场发展展趋势研趋势研究究区区域市域市场环场环境境研研究究区域住宅市场研究?青城山镇规划前景项目定位研究青城山作为国家风景旅游区，对房地产开发严格控制的同时，也投入了较大的精力来进行生活、教育、市政配套设施建设，大力扶持旅游业的发展，其中可能会项目产品规划建议对青城山镇房地产开发产生较大影响的拟建（已建）项目有以下几个：项目营销相关问题项目名称简介位置青城镇大观镇高尔夫球场规模上千亩都崇路旁千亩休闲娱乐场所（拟建中）大观镇中心荷塘环山旅游通道环绕青城山进行快速旅游通道的建设环绕青城山巴蜀大观园占地千亩，将在3年内投入使用青城山镇东软东北大学和北京大学打造2000亩西部最大的软件园，可容青城山镇大学纳一万多名师生。芒城古城遗址，“宝墩文化”之一。为探索三星堆遗址文化的渊源青城山镇古镇提供了重要途径，昭示着古蜀文明的起源。1.21.2青青城房地城房地产产市市场发场发展展趋势研趋势研究究区区域市域市场环场环境境研研究究区域住宅市场研究总地来说，这些项目的建成和投入使用，将为青城山带来项目定位研究巨大的人流，增强青城山旅游吸引力，将使青城山整体投资价值呈几何倍数增加。这些项目均在本项目用地附近，将能提升本项目未来市项目产品规划建议场中的竞争优势。项目营销相关问题青城山镇在自然、人文资源上的综合优势十分突出：既拥有千年青城的自然和文化遗产，又拥有众多旅游人文资源，在快速旅游通道建成后同时又属于环成都半小时交通圈内。放眼国内市场，能同时拥有这几大优势资源的区域屈指可数。1.21.2青青城房地城房地产产市市场发场发展展趋势研趋势研究究区区域市域市场环场环境境研研究究区域住宅市场研究?未来进入青城山、都江堰大景区的门户项目定位研究成青（成都-青城山）旅游快速通道温江—都江堰段将于今年7建成通车。届时，成都到青城山的车程将由现在近1小时缩短为半小时。项目产品规划建议成青快速通道起于成都市区三环路，沿光华大道经温江直达青城项目营销相关问题山风景区，道路全长42.1公里。快速通道有效地突破了通往青城山的交通瓶颈，青城山将随着城市的发展和品质生活的提升，三、五年后将成为高端人群的第一居所。位于106国道与前山门的铁二局地块即将启动，其沿106一线规划的万余平方米旅游配套商业将有效的完善和提升目前区域中生活配套设施不足、档次、品质低下的问题，，从而将开发资源得以最大限度的发挥。这对本项目来说将是较理想的机遇，如果上述能成为现实，将大大提升项目区位竞争力。1.21.2青青城房地城房地产产市市场发场发展展趋势研趋势研究究区区域市域市场环场环境境研研究究区域住宅市场研究?综合旅游度假资源的重新整合项目定位研究规划将使青城山镇由成都远郊变为近郊，同时拥有成都项目产品规划建议、青城山、都江堰等各方位便利的交通条件；项目营销相关问题处于休闲度假资源中心带，同时拥有青城山、芒城古镇、巴蜀大观园、高尔夫球场、街子古镇文化、文锦江温泉等优势资源；1.21.2青青城房地城房地产产市市场发场发展展趋势研趋势研究究区区域市域市场环场环境境研研究究青城山市场目前存在的问题区域住宅市场研究?区域配套不完善项目定位研究当前生活、商业配套的不完善带来生活的不便利，是阻碍区域房地产发展的重要因素，项目自身配套的完善与否很大程度上影响了楼盘的营销。项目产品规划建议?交通距离远，易心理抗性项目营销相关问题青城山距都江堰市16公里，距离成都约70公里。普通消费者购房后发生的交通成本、时间成本的成倍增加，这一点也成为阻碍客户下单的重要原因；?开发过度导致自然环境恶化近几年青城山的房地产业得到迅速的发展，但青城山的自然生态环境、景观遭到了人为因素的破坏，显现出过度开发迹象。如生活垃圾的任意排放导致水质的恶化、蚊虫滋生等；长相以往必然使青城山丧失发展旅游地产的先天优势。1.21.2青青城房地城房地产产市市场发场发展展趋势研趋势研究究区区域市域市场环场环境境研研究究?气候原因所致，不利于长期居家区域住宅市场研究青城山的空气质量虽然在郊县里是最好的，但是由于空气湿度重，必然会对身体健项目定位研究康有影响。尤其是长期居住在青城山的老年人以及有风湿病症的人影响较为明显。项目产品规划建议?景区宣传力度不够青城山作为成都地区最适宜度假养老的地区，其宣传、推广的力度远远不够，尤项目营销相关问题其是在道教的养生文化、环境的适宜性、长寿村的传统文化范畴的层面浅尝辙止。?供应方自身的弊端开发的时间及进程掌握存在问题——青城山的某些楼盘在推广工作安排和施工进度的把控方面做不到位，造成推广和生产的脱节，直接造成的后果是购房者对工程质量和开发商的实力产生质疑。?生活配套考虑不周当前青城山在售的大部分项目除了依托青城山概念和一些有限的基础硬件设施以外，楼盘的本身少有考虑自身的配套完善补充，或者提供的配套服务华而不实。1.21.2青青城房地城房地产产市市场发场发展展趋势研趋势研究究区区域市域市场环场环境境研研究究区域住宅市场研究房地产市场前景?生态环境优越项目定位研究青城山的自然