谨呈：贻成集团前言战略目标1、树立贻成集团高端物业的品牌形象，与其它高端品牌形成战略联盟的合作方式2、建立项目市场主流、区域高端地位，形成竞争优势3、确保项目高利润回报率，尽可能的实现快速的资金回笼，为后续项目开发提供现金流支持。?理解城市项目面临问题?理解市场策略解?理解客户营销决?理解项目?营销策略核心?营销组织架构产品发展建议?整合营销计划价格体系论证?营销实现支持项目定位理解城市Understandingthecity1、城市发展现状综述⑴、滨海新区——国家战略布局的重要构成滨海新区位于天津市区与海滨之间，规划面积2270平方公里，包括天津经济技术开发区、天津保税区、天津港、塘汉大三区和东丽、津南区的一部分。新区拥有153公里的海岸线，地处东北亚中心，又是亚欧大陆桥最近的起点。滨海新区⑴、滨海新区——国家战略布局的重要构成滨海新区的开发始于1994年，是继20世纪80年代中国部署开发深圳、90年代开发浦东后，中国沿海经济又一重点开发地区，而“南快北慢”、“东高西低”，是我国经济发展的两个“不平衡”，环渤海地区恰恰处于这两个不平衡的结合点上。滨海新区既是“京-津-冀”城市带和环渤海湾经济带的交汇点，也是“东中西”板块与“南中北”板块在环渤海地区的连结点。从逐渐发达的长三角、珠三角经济圈，到“十五”计划期间实施的西部大开发、中部崛起、振兴东北等老工业基地战略，再到新世纪环渤海经济圈的核心区域———天津滨海新区开发战略的启动，东中西互动、相互促进的区域经济正成为我国经济社会新的发展特点和趋势。天津港码头⑵、滨海新区经济迅猛发展开发建设滨海新区，是“三五八十”的四大奋斗目标之一。天津市与滨海新区国内生产总值对比图（亿元）天津、塘沽GDP增长情况11年来，新区发展取得明显成就。2004年，新区生产总值达到1250.24000亿元，比1993年增长10.1倍，年均增长25.00%16.30%20.7%；16.50%20.00%15.70%天津市外贸出口16.00%137亿美元，增长26.2倍，年均增长15.00%35%；累计实200015.40%滨海新区际利用外资15.50%164亿美元，到2005年，新区生产总值已达10.00%天津市1490亿元，年均递增15.00%27%14.50%，占到天津全市的42%5.00%。滨海新区14.50%00.00%00年01年02年03年04年14.00%1639.41826.72022.62386.92931.9天津市13.50%滨海新区562.4天津667.14812.7塘沽970天津1250.2塘沽天津市10.80%12%2003年12.50%14.50%15.70%2004年滨海新区18.30%17.80%20.10%20%20.11%数据来源：天津统计局⑵、滨海新区经济迅猛发展滨海新区生产总值由建区之初的112.3亿元增加到1500亿元，增长了12.3倍，年均增长20％以上，显示出强劲的发展势头。世界500强中有99家跨国公司在新区投资，滨海新区提前完成“十五”计划，已经成为国内经济最具活力和国际资本集中投向的地区。⑶、亚欧财长会议的召开为滨海新区的发展带来了新的契机2005年6月下旬亚欧财长会议在天津滨海新区举行，国际型会议的成功举办体现了党中央、天津市政府对滨海地区发展的重视，同时也向世界展示了滨海的发展成果和良好的投资环境，为城市未来进一步扩大招商引资奠定了良好的基础。同时，亚欧财长会议的召开吸引的不仅仅是国际资本的眼光，滨海新区已经成为国内投资新热点。经济的发展必然带动人口的流动和聚集，客观上拉动了滨海房地产市场的刚性需求。同时也使得滨海新区的房地产行业能够在国家宏观控制政策下能够异军突起，形成业内人士追捧的新热点。2、城市规划建设描述⑴、滨海新区的战略意义及其发展目标天津滨海新区的开发，已经成为环渤海区域及全国发展战略布局中至关重要的一步棋，不仅对天津的长远发展具有重大意义，而且对于促进区域经济发展，实施全国总体发展战略部署，实现全面建设小康社会和现代化宏伟目标，都具有重大意义。滨海新区的开发建设已经获得了社会及中央的高度关注。它的意义不仅在于对新区自身和天津市的发展贡献，更为引人关注的是它会拉动环渤海乃至我国北方经济发展。⑴、滨海新区的战略意义及其发展目标滨海新区发展的规划设想是：立足天津，依托京冀，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成高水平的现代化制造和研发转化基地，北方国际航运中心和国际物流中心以及建设宜居的海滨新城。按照这一设想，滨海新区将形成服务区域经济的六大功能：一是先进制造业基地功能。二是国际贸易和航运服务功能。三是现代物流功能。四是科技和管理创新功能。五是滨海休闲旅游功能。六是改革创新的示范功能。⑵、滨海新城——滨海新区核心标志区随着滨海新区被纳入国家发展整体战略，它正迎来新一轮的开发、建设高潮。其中，打造一个现代化的、宜居生态的“滨海新城”，使之成为滨海新区的核心和标志，未来的滨海新城，将是一个集中体现以人为本思想的、适合广大市民居住和发展的、符合现代化大都市风格的标志区。天津滨海新区将以目前的塘沽中心城区、开发区和保税区的生活区，以及天津港部分功能区为基础，在沿海区域规划建设50平方公里的滨海新城。3、政府宏观行业政策⑶、政府宏观行业政策今年上半年，国家接连出台多项房地产政策，通过国家宏观调控对房地产进行管理和调整，其目的主要在于平抑虚高的房价，遏制投机性房地产炒作，整顿国内房地产市场，使价格与价值趋向统一，同时使房地产市场逐渐规范。⑶、政府宏观行业政（3）政府宏观行业政策策主要出台的政策有：⑴、3月，央行调整个人住房贷款利率。⑵、4月，国务院出台八点意见稳定房价。⑶、4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。⑷、5月，七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》。⑶、政府宏观行业政策主要出台的政策有：⑸、5月27日，建设部、国家税务总局、财政部联合下发通知，明确房地产营业税征收细则。⑹、7月1日，国家税务总局、财政部、国土资源部下发关于加强土地税收管理的通知。⑺、11月1日，建设部下发关于批准《小城镇住宅建筑构造》等三十二项国家建筑标准设计的通知。种种宏观政策的实施和调控，使得全国的房地产市场逐渐趋于规范，房地产经济能够正规、快速的良性发展。理解市场Understandingthemarketing1、整体市场情况统计分析综述近年来，整体塘沽区房地产行业发展态势良好，根据近年来塘沽区商品房交易备案数量的走势来看，2001年至2004年间商品房销售备案面积数增加了1.45倍，年均增长50％以上；预计这一趋势将得到保持，区域商品房需求总量应在120－140万平方米左右，供需处于基本平衡状态。目前，塘沽主要划分为几大住宅开发板块：海洋高新技术板块、塘沽中心板块、塘沽海河南岸板块、开发区中心板块、泰达居住板块以及新港板块。其中海洋高新技术板块和新港碱渣山板块为政府重点扶持板块，且近年来土地出让情况较为活跃，成为日后房地产商重点开发和竞争的区域。海洋高新技术板块泰达居住板块塘沽区中心板块开发区中心板块海河南岸板块新港板块⑴、各板块开发数量情况各板块开发数量情况1010988776555433210海洋高新技塘沽中心板塘沽海河南开发区中心泰达居住板新港板块术开发区块岸板块板块块系列15103857⑵、各板块开发项目面积情况各板块05年开发面积情况（万平米）150100500海洋高新塘沽中心海河南岸开发区中泰达居住新港板块板块板块板块心板块板块系列11481033582115.772从在售项目的数量和面积来看，海洋高新技术开发区和新港碱渣山居住区房地产市场较为活跃，在售项目和新上市项目较多，且项目形式多为大型的居住区，塘沽中心区域在售项目亦较多，但多数项目已处于销售的后期，可销售产品较少。⑶、各板块在售项目产品形式情况各板块05年销售项目产品情况86420海洋高新塘沽中心海河南岸开发区中泰达居住新港板块板块板块板块心板块板块别墅2121高层48647洋房/6层砖混22311从在售项目产品形式来看，目前塘沽市场上的房地产项目多为高层项目和少部分的洋房、别墅，6层建筑的砖混住宅在市场上十分的稀缺。⑷、各板块在售产品价格走势情况各板块05年销售项目产品价格走势80006000400020000海洋高新塘沽中心海河南岸开发区中泰达居住新港板块板块板块板块心板块板块别墅480052507000高层40504150535063003980洋房/6层砖混40003850290055008000从在售项目的价格走势来看，开发区和泰达居住区的在售项目价格跨度最大，均价在4000—7000元/平米不等，同时也是滨海新区价位最高点出现的板块。由于政府的大力扶持和城市改造的不断进行，新港碱渣山居住区和海洋高新居住区的价格亦不断攀升，价格上升到3800—4200元/平米左右，比去年均价上涨500—800元/平米，其发展潜力巨大，是众多开发商争相看好的区域。2、重点参照项目分析⑴、近期销售情况项目面积户型单价楼层总房款主销3200—3800元/101—111㎡两室6—20层32—42万产品平米贻信园难销157㎡三室3900元/平米顶层59—61万产品主销3800-3900元/90-100㎡两室6-1034-39万第七产品平米领地难销4100-4200元/127-132㎡三室11-13层、顶层52-55万产品平米主销3900-4200元/90-100㎡两室中间楼层35-42万碧海产品平米鸿庭难销3800-4000元/140㎡三室1-2层