谨呈：惠州市英华置业投资有限公司　陈江英华苑项目制胜开发战略定位及物业发展建议中原地产(深圳)有限公司目标设定迅速回笼资金短期目标持续旺销长期目标利润最大化实现目标利润目标达成后的结果打造特定人群认同的发展商品牌报告结构定位因子分析项目定位营销推广说明：分析项目自身态势定位因子目itselftrend的在于选最战略恰当的产品定位组合和最能带来高利润竞争者客户Competit的细分客户CCTIconsumeror定位群及良好项目营销战略研究。理论总体大势模型区域态势结论行业态势【总体大势研究】市场判研宏观调控下的地产经济近年来，全国房地产市场持续升温，区域泡沫若隐若现，国家重拳组合出击，欲平抑地产市场------现象一：全国2005年3月26日，国务院发布《关于切实稳定住房价格的通重要经济城市知》（俗称国八条）房价呈两位数2005年5月11日，国家七部门联合出台《关于做好稳定住房增长，房价收价格工作的意见》入比大幅提高。2004年10月－2006年，央行自10年来首次上调存贷款利率之后，连续四次　　　　加息现象二：大陆富布斯排行前2005年6月1日，国家税务总局：个人购买住房不足2年转手10名，六位从交易时按其取得的售房收入全额征收营业税事房地产行业。2006年7月，国家九部委联合出台”国六条”，将地方政府推向前队。现象三：房地2006年8月，各地地方政府陆续出台“国六条”实施细则产进入全民投资阶段，泡沫隐现。雅玛观点：国家出台任何政策，都不可能是为了打压房地产业的发展，而是调节市场的良性发展，不能任其发展。【总体大势研究】市场判研宏观调控下的土地供应惠州市区土地收购储备及出让计划（2006）年土地面积（平方出让时计划出让地块米）间份江北45号小区12万第二季度江北西区住宅120万第四季度江北西区商业40万第四季度白沙滩（东江电厂）40万第三季度2006江北先科大道边55、59、63号小区30万第二季度河南岸32、37、39、40、42号小区13万第三季度金山湖开发区40万第二季度合计295万【总体大势研究】市场判研宏观调控下的地产经济2006年惠州市生产总值（GDP）933.19亿元，按可比价格计算，比上年增长16.3%，创下1998年以来的增长新高。11％增长弹性=1.5增长弹性=1.4增长弹性=1.32006年，惠州房10％地产业增加值对9％GDP增长弹性为8％1.09，未来5-7％10几年，房地产6％业增长弹性将上5％升到1.3，甚至4％1.5200420072010201320162019202220222025202820312034（即GDP增长1%，房地产业产出增长1.3%或1.5%）【区域态势研究】市场判研区域特点分析1、陈江镇行政区划惠城区，距市区15分钟车程；2、距离深圳40分钟车程；3、距离东莞20分钟车程；惠城东莞仲恺陈江深圳通过该图可以看出陈江-仲恺片区与深圳、东莞、惠城之间的关系。惠深、惠樟、惠淡、惠广等主干公路在陈江交叉而过广梅汕铁路和京九铁路贯穿全境，并在陈江设有客运及货运站【区域态势研究】市场判研区域经济分析陈江近年工业生产总值150108.78114.78150.00%90.4710080.13100.00%5050.00%00.00%2003年2004年2005年2006年国内生产总值（GDP）（亿元）说综合实力不断增强明产业结构进一步优化—特别是工业地产、物流、电子产业、灯饰等,主业更强;【区域态势研究】市场判研区域规划分析把陈江建设成惠州重要的物流中心定性目标城市绿化覆盖率45％，人均公可持续发展目标共绿地达20平方米以上；城市道路绿化普及率、达标率分别达95％和80％以上主要发展第三产业作为建设现远景目标代化城镇重要内容,大力发展现代物流和服务业,成为惠州南部重要的商贸和消费中心【微观房地产市场态势研究】市场判研住宅供应走势?(1)、三阳集团开发的住宅区;在陈江人民公园附近，仲恺五路与银岭路交界处附近，占地1约6万平方规划地块?(2)、三阳集团开2发的中高端项目－规划地块阳明山庄;在仲恺中学后面，有山在其中，面积约在10万-20万平方米，将开发中高档住宅【微观房地产市场态势研究】市场判研住宅户型面积2004-2006年陈江区不同户型平均面积走势图平方米300254250198200188166150152138150124135130100104987775855040474602004200520061房2房3房4房5房复式市场主力户型区间：１房在40-50平方米之间，二房在80-90平米之间，三房在90-130平米之间，及少量的４房与复式；【微观房地产市场态势研究】市场判研住宅市场均价陈江片区价格参考行情项目推售套数开盘时间销售均价欣欣家园２５５０７－４－２８３５００金宝创业家园１００００５－９－１１３２００口岸外商公寓２８８０７－４－２１精装４５００格林童话１６０预计月中推别墅６０００御景华城１６０中原进场２个多月３１００金茂精英现代城５１００７－１－２８３２００?普通住宅销售均价已经超过３２００;?２００７年４－５月份，市场上有近１０００套的供应量，而２个月左右就消化的差不多，说明市场有一定的需求;?后期陆续有楼盘加入【竞争现状】2005－2006供应情况分析面积区间楼盘名称房型套数楼盘类型（Ｍ２）欣欣家园一房至三房44-96225高层金宝创业家园一房至三房50-120900小高层口岸外商公寓一房至二房50-80284多层御景华城二房至复式90-250170小高层格林童话联排\洋房60-260280退层洋房金茂精英现代城一房30-60390高层【竞争现状】口岸外商公寓楼盘档楼盘档案案综合质素：★★★楼盘均价：3200元?口岸服务中心（海关左侧）位于海关大楼左侧，为丰项目由一栋4层高的报关中心和捷口岸有限公司开发与华一栋4层高的服务中心组成阳电力联合开发。功能划分有写字楼、公寓、商铺商铺层高6米，进深19.8米办公套间81间，单位面积约105㎡服务公寓105间，单位面积约50㎡装修级别为简单装修【竞争现状】御景华城楼盘档楼盘档案案综合质素：★★楼盘均价：3100元?御景华城位于陈江金茂广场右后侧由千佳实业开发，为花园小户总建面：12203.71㎡共六栋，商铺一层，住宅五层商铺：1559.7㎡住宅：10644.01㎡总户数：232户二房二厅：65套，单元面积62—67㎡二房一厅：39套，单元面积55—57㎡一房一厅：40套，单元面积33—43㎡一房：88套，单元面积28—31㎡【竞争现状】金茂精英现代城楼盘档楼盘档案案综合质素：★★★?精英现代城楼盘均价：3200元由南兴置业开发有金茂商业广场做配套总17层，分A、B两栋通廊式结构A栋20套/层，B栋18套/层公寓15层，合计568套1房：508套，单元面积约32㎡2房1厅：60套，单元面积约60㎡06年9月开始销售装修标准为精装修。【客户分析判研】客户STP分析-T(分类描述)原居民、私营业主、深圳投资客及本地公务员构成中高端需求，高端客户流失,目前市场满足高端需求的产品供应不足。普通置业者构成陈江-仲恺片区中低置业消费主体,户型套型以两房/三房为主流.编客户分客户细特征面积套形号类分有一定积蓄，月供能力较强，家管理人员中多有小孩，年龄较大，对价格50-1102、3房敏感A企业白领年轻，积蓄不多，月供能力一般2、小3技术人员40-80，对价格较为敏感房追求快速回报率,对价格较为敏1房、2B投机阶层35-50感房对素质要求高，离上班地点近，C政府公务员本地人有补贴及隐性收入，对价格不太120-1603、4房敏感本/外有一定积蓄，月供能力较强，家D个体经营者80-120小3房、地人中人口多，一般为5口之家【客户分析判研】客户STP分析-T(分类描述)置业者重点关注户型设计/房价/内部景观3大要素重视度珠三角区考虑因素片区本土置深圳在片个体经营总体域在片区业区置业者置业小区位置86.186.384.886.387.1外部自然环境88.089.786.087.687.9小区内部景观88.689.289.486.190.6房子价格88.792.990.286.189.6房子户型设计89.591.990.285.191.3学校好坏79.480.783.476.477.9医院好坏79.781.381.877.678.1购物、买菜84.285.685.182.983.1物业管理87.587.388.386.888.1交通、停车86.084.590.585.384.8开发商实力81.581.182.180.383.1说明：分析项目自身态势定位因子主itselftrend要目的在于战略选择最恰当定位的产品组合和最能带来竞争者客户Competit高利润的细CCTIconsumeror定位分客户群以及指导项目研究营销战略。理论模型市场竞争现状竞争策略选择潜在竞争对手态势小结“画饼”模式描绘片区规划的前景、蓝图市级公共服务次中心是促进大房地产盘发展的重要因市市级级公公共服共服务务次中次中心心素，南部经济带是一个产业链，是区域、产业和经济。项目区域立体化的的对外交通网络，这些对项目的推进有极大促进。生生态态大大盘盘政府的大力发展片区，将成为是启动项目的重要支撑点。四四线线三三圈圈二二带带一一心心中的南部中的南部圈圈高高规规格的格的起起点点______营营造出造出项项目目空空间间绝绝后的出后的出世背景世背景报告结构定位因子分析项目定位营销推广【开发目标】开发商目标沟通利润最大化,注重商强调创新,提供创新业定位和商业面积.的产品理念和营销理充分挖掘商业价值.念;锻造品牌,通过加快项