龙潭湖项目策划方案纲要市场分析项目分析与产品定位目标客户群分析定位项目形象推广与定位营销推广创意秀稿城市的变迁，岁月必定造就一个崭新的城市中心！上海开发浦东，浦东房价一年内翻了三倍！太原政府南移，长风街商家追捧，顿时成为城市焦点！城北！龙潭湖这个区域正在进行如何的变迁？龙潭湖开发，必定将造就龙潭湖区域迎来高速发展的春天我们在这片新生的土地上拿到了一块什么样的地块？北接北大街南靠机电厂生活区（本区域内最完善的生活配套设施林立周边）西望龙潭湖（太原最大的生态公园）东临解放西路好地段土地资源不稀缺，好的景观也不稀缺，稀缺的是坐落在一个好的地段上享受着如此美好的景色！如此环境地段的项目，一个人一生能接触几个？现在摆在我们面前的问题是要做出一个什么样的产品才能对的起这块土地？塑造一个什么样的小区品质才能配的上这个社区？住在这里的一定是一群有理想而且会享受生活的人！市场分析一、太原市宏观经济分析一、太原市宏观经济分析——太原市生长总值及其增长情况——太原市历年GDP情况太原市历年GDP增长速度8008062.8））60060％元（37.0亿4004031.528.0（25.9率P20018.017.215.1长13.9D2011.810.211.49.011.1G0增199519961997199819992000200120022003200420052006200701994200819951996199719981999200020012002200320042005200620072008年份年份数据来源于太原统计年鉴2008、太原统计局94年起太原市国民经济发展经历了两个阶段：94－97年高增长与调整，2000年至今健康发展?95－97年太原市GDP增长速度过高，宏观经济泡沫化情况严重。房地产作为国民经济晴雨表，既是宏观经济泡沫化的重要原因，又是重灾行业；93－95年太原市国民经济进入调整阶段，96年起太原市GDP进入平稳增长阶段，2004年全市生产总值（GDP）685.14亿元，比上年增长15.1％，创下1998年以来的增长新高，宏观经济的结构、效益和质量得到改善，经济步入新的发展期这一特征较为明显。2002年以来年均GDP增长速度均高于10%。国民经济持续健康发展，为房地产行业的发展确定了良好的宏观经济环境；一、太原市宏观经济分析一、太原市宏观经济分析——城乡居民储蓄余额——单位：万元城乡居民储蓄余额(万元)2008年52221002007年44728002006年37954842005年31910872004年27408042003年24930842002年25156922001年23145762000年20802321999年17044580100000020000003000000400000050000006000000城乡居民储蓄余额(万元)数据来源于太原统计年鉴2005、太原统计局?2008年金融机构人民币存款余额827.75亿元，比上年末增长15.5％，其中，人民币存款余额783.95亿元，增长16.9％；城乡居民储蓄存款余额52.21亿元，增长16.8％；庞大的居民储蓄余额，是房地产市场强大潜在购买力的重要来源，随着宏观调控初见成效以及房地产向规范化、专业化方向发展，高性价比的产品将会受到市场追捧。一、太原市宏观经济分析一、太原市宏观经济分析居民人均可支配收入居民可支配收入1550014884150001450014000138221350013000126731250012000115002005年2006年2008年居民可支配收入2008年市区居民人均可支配收入14884元，增长7.7％，剔除物价因素，实际增长5.6％；人均消费性支出12931元，增长8.4％，实际增长6.3％。随着居民收入水平逐年增长，居民生活水平的不断提高，居民改善自己居住条件和增强投资收益的愿望日益强烈，关键是现在确实买得起房了。二、太原房地产现状分析二、太原房地产现状分析//太原市房地产市场发展基本特太原市房地产市场发展基本特点点——太原市区投资开发总量(亿元)——5043.84029.5527.273015.882010.651002003年2004年2005年2006年2007年——太原市区投资开发总量增幅——8071.86049.148.2402015.68.3602001年2002年2003年2004年2007年虽然2004年受宏观调控的影响，开发量增量少，但总体体现一种平稳发展趋势;但2007年投资开发总量已经达到了最近5年的最高水平,看出市场已进入白热化竞争阶段.二、太原房地产现状分析二、太原房地产现状分析//太原市房地产市场发展基本特太原市房地产市场发展基本特点点——太原市区商品房销售面积（万平米)——140136.76120101.1310086.138056.36045.48402002003年2004年2005年2006年2007年——太原市区商品房销售面积增幅——52.80%35.30%23.90%17.40%-5.30%2003年2004年2005年2006年2007年二、太原房地产现状分析二、太原房地产现状分析//太原市房地产市场发展基本特点太原市房地产市场发展基本特点——太原市区商品房销售总额（亿元)—4036.54353022.882516.72013.24157.8810502003年2004年2005年2006年2007年——太原市区商品房销售总额增幅40—3536.54302522.882016.71513.2410-2.9%502003年2004年2005年2006年2007年2007年市场上新推楼盘档次较高，学府苑、半山别墅、湖景一号等，高档项目偏高的售价提升了总体市场的价格水平。区域环境分析万达规划方案将龙潭湖定位成综合商务、文化、休闲及居住职能为一体的城市核心宜居文化商务区。龙潭湖高品质生活区将形成“两心、四轴、五区”的功能结构。“两心”指以龙潭湖公园对规划地块进行分隔后的两大物业核心，即沿新建设路沿线的高层板楼居住组团和以解放路西二道巷居住区为中心的万达社区组团。“四轴”包括两纵两横，一纵指由万达商务中心、市民活动广场及五星级酒店形成的纵向景观轴线；另一纵是指解放路西二道巷。两横指由在平民路和绿柳巷道路基础上形成的两条横向景观轴线。“五区”指用地布局从北向南依次规划为居住生活区、商务广场区、市民活动广场区、酒店商务区和步行酒吧区。项目处在这样一个环境中位置:一个受区域总体规划影响较大的局部地块多地尔项目位于龙潭湖万达广场规划地块中的D区，处于龙潭湖地块的中心位置，东至预留步行街;西至绿柳巷;北至西三道巷;南至万达酒吧街,本项目预计建筑面积约为10--13万平方米。项目分析及产品定位目前所了解资料－－－－一些数据：地块面积：1.5公顷净用地面积：1.4公顷建筑面积：90000平方米建筑密度：26%容积率：6.4主力户型面积：211-235㎡项目ＳＷＯＴ分析1.公园地产1.项目体量小2.大户型，保证了居住人群的品质2.项目的小区环境很难支撑大面积的销3.项目周边配套设施相对齐全，能满足居售民日常生活。3.周边现在环境比较乱4.环境优势（龙潭湖景观，万达集团开发的大型休闲购物商务区）5.无可匹敌的区位，闹中取静的生活氛围SWOT1.区域内市场放量大1.万达的入市及后期推广2.龙潭湖周围项目不多，大部分已经2.周边楼盘竞争激烈售完3.新区域发展带来的机会综合以上分析，我们得出如下结论--------------?无可匹敌的地段?得天独厚的路网打造高端住宅综合物业得天独厚?成熟的市政配套?趋于完美的交通?区域土地的稀缺产品定位－－－－依据开发思路指导－－－－－结合本项目区域特征及市场客户需求，避开主要竞争对手最为集中的生活配套设施。由定位的目标客户群体可以看出，大部分客户买房的目的多样，以居住，投资为主，其他次之，所以在楼盘品质定位上我们重点考虑物业的综合功能。定建筑外观－－－－区域特点、自身分析定物业－－－－区域供应及需求定品质－－－－产品智能化建筑风格建议－－－－建筑风格：外观造型简洁、明快、流畅、飘逸，辅以局部线状或块状鲜亮色彩，富有浪漫韵味的纯粹现代主义风格。建筑外立面色彩建议：在色彩上选用色彩明丽纯净，凸现品质感和时尚特征。建筑用材建议－－－－采用节能环保材质迎合新政实施中的有关要求，增加项目卖点，提升项目品质。使用节能环保型产品，既给项目增加显著卖点；又给业主带来实实在在的利益；同时提升项目价格和品质，增加生活附加值。节能主要体现在墙体、屋面保温隔热材料的运用，窗户大小的设计上等等：——节水、节电管道和阀门的改造和安装。——采取保温、隔热、密封等措施，让建筑在使用过程中减少对煤、电等能源的消耗。同时建议最好以地辐热采暖，节省能源，增加卖点。物业管理建议－－－－特色物业房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新物业管理区域内容公共设施的使用管理、维修和更新电梯、供水、排水、通信等设备的运行服务小区保洁和绿化服务小区保安及代交水、气、电、有线电视、电话费服务家政服务—代寄、代购、订餐订票、接送儿童、护理病弱等服务信息咨询和信息服务小区文化活动组织实施等其他物管延伸服务制定物业管理条例和物管手册智能化建议－－－－社区网络化，信息通道宽频化所谓社区网络化，信息通道宽频化，是指开发商在社区规划设计阶段即把计算机网络系统作为基础设施和智能化建设的重点，并宽带化。在宽带网络的基础平台上，能够构筑多种应用系统，如Internet接入、物业管理、E社区服务等。网络主干宜选用多模光纤，社区接入设备应有充分的前瞻性，并完全遵