证大国际城三期推盘及案名建议客户/前言鉴于证大国际城三期年后即将动工，而整个方案设计还处于扩初阶段，本次针对三期所做的推盘策略主要以纲要性的方向性内容为主，更多的是战略性的探讨，后续的战术性阐述尚需三期扩初完成之后，因此，本次提报以期通过年前的大致战略梳理，为年后三期的营销推广工作抛砖引玉。客户名称市场提点海门的推盘印象推案方式销售方式价格制定推广方式多频次，每低开高走，或价格走势相核心诉求不明次中少量推平开高走的策对平稳，全显，缺少项目出；注重所略；通过不同年价格增幅特质。以报广推产品间的产品间相互促大概在10%电视及SP为相互促进；进带动销售去左右，价格主；PR活动持续营造项化的速度，注策略阶段性在效果显现较目热点重销控手段较强为明显客户/基于以上对海门市场推盘的认识，我们再切入三期。客户/三期项目现状小高层，240套左右房源，3万平米左右花园洋房，四组团，预估180套房源左右，2.6万平米左右客户/推盘思路海门市场借鉴满庭芳房源较多区域市场不成熟，小高层产品需要激活三期产品应该如何推盘？类别墅产品洋房对别墅至公寓的有效过度以满庭芳的高举高打，带动三期产品洋房类产品先期入市，试探小高层市场客户/总体营销策略在遵循以上推盘思路的同时，我们还应明确产品中心原则——未来新区、艺术建筑、中心人物、中心生活充分利用本案所具有的升值潜力、产品规划、环境优势，深度挖掘实质性卖点与产品内涵，创意性的产品概念营造及推出，形成鲜明的市场亮点。强势蓄水原则——欲为强势市场，必先蓄之高峡将本项目的概念及产品做足、做透，在做到充分市场探测与准备的同时，积累最大的客户基础、丰富的客户资源，为后期销售打好基础、做好准备。客户/因此，我们的销售策略：市场供大于求，推盘少量多频次，视具体情况制定价格幅度大盘所在区域不成熟，尚需人口导入及产业方面的引入本案三期产品以公寓为主，产品需要过度，区域地块小高层需激活为后期销售做一定的铺垫连环式共进—满庭芳引导洋房去化，洋房促进小高层去化客户/我们的推案策略：推案原则：——利润最大化原则：促进三期产品能达到稳开高走的策略，一方面让客产生升值的感受，另一方面也进一步促进利润最大化——市场引导原则：充分考虑到小高层市场在该区域尚待花园洋房这一过度产品激活，花园洋房先期入市，试探小高层市场，平稳提升该区域对此产品的接受度。——产品互动及相互促进原则：联系到二期还有部分产品推出，通过先期推出花园洋房这一类型做别墅至小高层公寓房的过度，以达到产品双向挤压的效果客户/推案策略一、08.7月开盘，花园洋房，过度别墅至公寓，激活小高层机动及市场试探(3.1期)二、08.9月份开盘，洋房+小3.3高层产品（适量），小高层入市试探(3.2期)三、09.11月份开盘（洋房3.2+小高层），洋房位置优，提升价格(3.3期)四、09.2月份开盘，小高层市3.43.1场相对成熟，最好的位置，提升价格(3.4期)五、高层小户型，先期蓄水，宜采用机动方式推出，拉伸销售1258客户/月份1月3月4月6月7月9月011月12月小计月月月月销售计划工程节点　　三期动工　　　　　样板区样板房展示　　　　开盘三期销售节点　　　　　　68套　推86套　推70套108套224套推案面积　　　　　　8500　12100　95001100030100房源　　　　　　8-10#　11-13#,3#　2/14/15#1#　期段准备期蓄水期强销期机动　目的主推满庭芳去化三期蓄水节奏性强销，产品互相促进　3835.880均价　　　　　　38004000、30004200、32004销售率　　　　　　60%　70%　70%　80%实际销售额　　　　　　2584361630379236.8总销售额　　　　　　32304520379611546推34满庭芳销售节点套　　推54套　　　　推48套　　　136套推案面积8500　　13500　　　　12000　　　34000C区右+A部房源C区左　　分临水　　　　D区+A区剩余临水　　　　期段持续期　　　目的节奏性强销节奏性强销，顶三期价格　　　　均价5200　　5500　　　　5800　　　5530.88销售率80%　　50%　　　　50%　　　70%实际销售额30945198　　　　4872　　　13163.5总销售额44207425　　　　6960　　　18805全年推案面积　　　　　　　　　　　　64100全年推案套数　　　　　　　　　　　　360套全年实际销售额　　　　　　　　　　　　22400全面总销额　　　　　　　　　　　　30351备注：以上销售率为保守估计，1#在7月份进行蓄水,具体的推出时间按照销售情况而定。客户/明确了推案策略，我们的销售线：二期：08年1月、4月、9月，满庭芳推量三期：08年7月开盘；08年9月、11月、09年2月，三满庭芳销售持续期期推量08.12345678910111209.12343期准备期蓄水期3期强销持续期在整体销售阶段化分上我们遵循的是循序渐进、由浅入深的销售原则。先对客户做最大范围、最大面积的围攻，之后在针对每期不同房源，对蓄水客户逐步引导、分流、筛选，在开盘前形成对推案房源的强势蓄水，明确每期推案房源的准意向客户，保证每期推案顺利去化。在前期开盘后，考虑到大盘前期以稳当先，所以我们预留了1-2个月左右的强势蓄水期，针对每期推案房源意向客户做明确的房源动线引导，保证每期房源拥有充足的客户量，确保去化。客户/我们的价格如何制定：一、成本估算；必须参考√二、周边包括在售、已售中南世纪城洋房有一定参考定价依据、将售竞争个案在内所有楼盘的现行销售价格情况07年4500元/平价值√；米三、未来市场发展预判有一定参考价值√客户/以成本估算为参考区域的不成熟性后续市场的不确定因子小高层不确定因素，区域小高层市场需激活花园洋房的类别墅性质，作为产品的过渡以低开策略，平稳入市平价入市策略，带动小高层产品初步价格预测：小高层入市价格：3000元/平米花园洋房入市价格：3800元/平米客户/我们的推广策略：形象先导产品力诉求生活境界提升客户/我们的推广手段：?NNPP报报媒媒、、MGMG杂志媒体杂志媒体?RRDD电电台台、、CFCF电视广电视广告告?PPOOPP户户外外广广告告?销售销售道道具具?SPSP活动、活动、DDSS拜访拜访、、各种展会各种展会?售售楼楼处与处与样板样板房房客户/阶段划分——三期扩初完成——效果图等设计——三期定位概念提炼及VI应用第一阶段：准备期——三期营销推广建议时间：08.03-08.05——公寓房客户会的成立方案——物业销售道具（楼书、单页等）设计制作——售楼处内部设计调整方案客户/——售楼处调整完毕——围墙、户外看板等的应用及更新第二阶段：形象导入及蓄——报纸、杂志及电视宣传片的发布水期——公寓客户会的成立时间：08.05-08.07——预定工作的配合客户/——报纸及电视等的产品信息及销售信息等的发布第三阶段：销售期——样板房及样板区的公开及展示时间：08.07-09.03——SPPR活动及房展会等的跟进客户/我们的公关策略：准备期、导入期、蓄水期：证大客户会成立客户/公关策略销售期：三期样板房及样板区体验活动客户/案名建议客户/方向一：沿用词牌名，需具有一定现代感及力度江城子——借苏轼先生的《江城子》，整个词牌名富有豪放的气魄——联系到了项目的区位条件等西江月——借辛弃疾的《西江月》，整个词牌名富有气势——联系到了项目的区位条件等客户/方向二：现代感强，具有力度感创世园——“创世”充分体现了产品在海门的新度——整个案名具有较强的时代感，具有一定的力度青庭——一个“庭”字，充分体现了大气之质——“青”字展现了三期产品的景观特色——整个案名给人以品质生活的感受客户/方向三：导入中加合作的概念中加红——从色调上下文章，“中国红”与加拿大的“红雪枫”“红河谷”相结合——极具符号感，后期的视觉应用会有较大的发挥空间——奥运年，中国红的国际情怀，具有力度感及民族感中加一品——“一”，通艺、谊、益等，充分展现了项目的品质感，并演进了证大的开发理念——整个案名在导入中加的概念的同时，给人以大气的感觉虹馆——“虹馆”，让人联想到香港的红馆，意有生活斑斓之意，现代感强客户/方向四：导入中加合作的概念兰亭苑——书卷味道、人文气质芙蓉园——雍容华贵贴切气质，大唐印象盛世豪庭客户/Thanks!