08thOct.2007康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告卖点归纳TospurResearch08thOct.2007康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告卖点归纳项目团队：生活配套：开发品牌——上海日扬房地产开发有限公司（新建桥集外部配套：团）川周公路生活设施——人情小镇、方便居家拥有区域内系列的开发作品、开发量和各种产业周康区域—小上海，配套齐全的领先地位龙阳路区域—MALL群，一站式消费物业管理----建议邀请沪上知名物管主持CBD—近在咫尺，合理车程地段价值：内部设施：与CBD的距离——繁华与幽静的平衡7000多平方米商业街——便捷购物生态绿地——三面的水景、大栋距组团绿化；500米绿化大堂、一梯一户直达地下车库、1.1以上的车位配带；规划的体育公园、迪斯尼乐园比——尊贵身份/圈层产业——工作机会就在家门前（以张江为首的产业区环绕1700平方米主题会所——身心休憩空间，社区交流左右）平台教育——全年制的文化教育设施聚集，充电的便捷性TospurResearch08thOct.2007康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告卖点归纳交通组织：户型：与机场的距离——快捷世界之旅大尺度——大家风范与A20高速出入口接驳——方便空中花园——实惠、空中景观体验与周康区域交通的路网丰富——连接老区、产送面积——实惠选择；全功能卧室——奢侈空间业区快捷一梯一户——舒适；泛区域内稀缺仅有建筑规划：复式空间----准别墅生活低密度、大栋距下的、高品质准别墅生活智能系统：建筑立面现代化——国际品位建筑，简约现代科技建筑——诸如电梯刷卡到达指定楼户全明景观车库——高品质地下空间节能——符合环保要求，承担社会责任，获得生活成本的景观：降低组团绿化及空中花园——情景住宅豪华设施——全装修概念三面环水——得天独厚、人生港湾多重安防——安全私人领地TospurResearch08thOct.2007康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告产品分类TospurResearch08thOct.2007康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告销售策略---产品分类板式建筑部分：板式建筑部分：面：大－平米；套：套，占面积积：较较大151.5151.5－227.1227.1平米；套数数：298298套，占77.2%77.2%面尺度：米，朝南面敞舒适面宽宽尺度：6.15-8.956.15-8.95米，朝南面较宽较宽敞舒适深尺度：米，和面比：：；窄进进深尺度：13.213.2米，和面宽宽比为为0.460.46：1-0.671-0.67：11；较较窄代表户型房：房－房房间数间数：22房－33房生：卫卫生间数间数：33卫卫台：朝南空中庭院、朝北台未定（除外）阳阳台：朝南11个个空中庭院、朝北2-32-3个阳个阳台未定（顶层顶层除外）其他：一梯一、式其他：一梯一户户、复复式结构结构景野：化主，南北距大。景观视观视野：组团绿组团绿化为为主，南北间间距大。TospurResearch08thOct.2007康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告销售策略---产品分类点式建筑部分：点式建筑部分：面：最大－平米；套：套，占面积积：最大205.45205.45－342.95342.95平米；套数数：8888套，占22.8%22.8%面尺度：米，朝南面更敞舒适面宽宽尺度：14.3-22.414.3-22.4米，朝南面更宽宽敞舒适深尺度：米，和面比：：；敞进进深尺度：15.815.8米，和面宽宽比为为0.910.91：1--1.421--1.42：11；宽宽敞房：房－房（少房）房间数间数：44房－66房（少数数22房）生：代表户型卫卫生间数间数：3-63-6卫卫台：南北台及在或西置空中花（除外）阳阳台：南北阳阳台及在东侧东侧或西侧设侧设置空中花园园（顶层顶层除外）其他：一梯一、式及大平其他：一梯一户户、复复式及大平层层结构结构景野：水景及化，度的野。景观视观视野：水景及组团组团绿绿化，180-360180-360度的视视野。TospurResearch08thOct.2007康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告销售策略---产品分类1、两类产品形态的比较排序依据：A、景观视野的角度：点式建筑优于板式建筑B、房型舒适程度：点式建筑面宽与进深比大于点式建筑；房间、卫生间及阳台的数量都普遍多于板式；点式优于板式C、干扰：点式既远离街道的干扰，又处于社区内相对的“静区”，板式处于相对一类产品的“动区”（社区人车主要穿行区域）；点式优于板式二类产品TospurResearch08thOct.2007康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告销售策略---产品分类2、两类产品细划一类产品排序依据：A、景观：东侧沿河的优于北侧沿河B、房型：平层优于复式C、干扰：社区内优于临街最次较略好好好好TospurResearch08thOct.2007康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告销售策略---产品分类2、两类产品细划二类产品排序依据：A、干扰：社区内优于临街B、景观：三面拥有组团景观的优于两面拥有组团景观的C、房型：3房优于2房最次较略好好好好TospurResearch08thOct.2007康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告销售策略---产品分类3、本案产品的排序金牛产品明星产品问题产品TospurResearch08thOct.2007康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告销售策略TospurResearch08thOct.2007康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告怎样寻找客户陆家嘴经济贸罗本案的主力客源为：易区山中路环线?浦东陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区与联洋居住区以联洋及南汇工业园区与临港等本土园区、康桥工业区的中高端张江高科技园客户沪?向往自由的生活空间尺度，渴望打破生活固有界限杨南路?愿意为了心灵空间的自由和居住的舒适度适当的牺牲距离高南?追求极其个性的生活方式和理念，对产品的风格和特质极路其关注康桥工业园区本案外环线TospurResearch08thOct.2007康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告怎样寻找客户陆家嘴经济贸罗易区通过客源客层的描述，可以发现：山中路环1、本案的现场距离目标客源的距离较远。线联洋2、本案的产品特殊性无法利用周边区域来人访客。张江高科技园3、本案产品的定位是低于经济别墅高于普通公寓的产品，需要更多的接近高承受力的客群。沪杨南4、本案周边缺少大量引导较高层次客户进场的设施高路南5、周边没有相匹配的竟品存在，无法分享客源路结论：康桥工业园区本案我们需要直接在客源集中的生活、消费区域外设接待中心建议首选在联洋区域或备选在龙阳路地铁站设点外环线我们需要在客源导入的路径上设户外据点TospurResearch08thOct.2007康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告怎样维护客户、培育市场项项目形目形象象树树立立期期重点重点营销营销活活动动一：一：居住满意度调查活动活动目标1：定点定点巡展巡展、、客客户户居住居住满满意意度度调查调查活活动时间动时间：：项目形象树立期变坐销为行销,主动向目标客群传20082008年年66月月－－77月月活动主题：递楼盘品牌形象及项目形活动主题：象,同时通过奖品征集消居住居住满满意意度度调研调研费者反馈的方式,反映我活活动内动内容容：：们对住房消费者的尊重.通通过发过发放放问问卷卷及相及相关关宣宣传传品的品的市市场调查场调查，，同同时时在在进进行有行有奖奖征征集集,,并组织并组织专家访谈等各种形式，对不同层次人专家访谈等各种形式，对不同层次人活动目标2：的生活的生活习惯习惯、居住、居住习惯习惯、居住要求、、居住要求、居住居住标标准准进进行行调查调查，，并将调查并将调查活活动动渗渗透到全浦东高级住宅区的各个角落，通过向目标客群传递楼盘透到全浦东高级住宅区的各个角落，产品形象及项目形象,培最最后后通通过过科科学学分分析析，以，以研讨会研讨会的形式的形式，发布调查结果。育客户培育市场的接受度，发布调查结果。。TospurResearch08thOct.2007康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告怎样维护客户、培育市场项项目形目形象象树树立立期期重点重点营销营销活活动动二：二：梦想分享计划及定点推广活动活动目标：梦想分享计划及定点推广项目形象树立期通过此活时间：2008年8月动进一步扩大耳语传播.形式：增加圈层客源的导入。针对前阶段积累的目标客群回访、聚集推广通过梦想分享计划，使参与者不仅自身可以通过获得会员卡，享有购房时的特定权益和购房优惠，增加介绍客户的进场，同时赠送活动礼品和购房优惠积分扩大目标客户的圈层效应！TospurResearch08thOct.2007康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告怎样维护客户、培育市场项项目重点目重点推广期推广期营销营销活活动动：：样板公开、意向登记及会员升级活动意向登记及会员升级活动活动目标：活动目标：进一步实现客户积累，筛选诚意客户项目重点推广期通过此活，成为跟进重点动进一步巩固客户的意向活动时间:2008年9月开始培育市场。并通过价格试活动内容：水和落点统计对开盘价格正式对外公开样板房，公布项目初步做指导，再就是在客户诚价格，有意向的客户可以通过引导参意度的把握上通过多次回观样板巩固意向，并进行落点登记，笼予以筛选和锁定。我们可以通过落点登记对前期积累的客户进行筛选，从而重点跟进有效客户，有效保证10月份开盘的成交率。会员参观升级、客户资料提供补全升级推广，增加购买折扣，并筛选客户TospurResearch08thOct.2007康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策