天亚水景城三期项目分析报告新吉阳机构新吉阳机构??苏州新吉阳苏州新吉阳二○○七年九月二○○七年九月报告内容公寓部分公寓部分别墅部分别墅部分营销建议营销建议壹、公寓部分一、从市场角度看相城公寓市场总体特征在售楼盘数量较少，市场短期内供应量较小；目前支撑市场销售的仅仅有香城花园三期、欧风丽苑等少数楼盘，短期内上市的也仅有晨曦鑫苑等少数公寓产品；市场整体去化平稳，新推房源去化迅速；由于以上几个楼盘分期有房源推出，整体市场暂时维持了较稳定的成交量。中心城区在售楼盘去化迅速，大多数新房源预热阶段就被预定一空。成交均价飙升，市场一片火暴；进入2007年，相城区住宅市场成交价格飙升，究其原因，除受到市场整体价格上扬的影响，相城区市场本身供应量不足是价格上涨的主要原因。在售公寓项目分析未来将推套未来将推套类型　类型　楼盘　楼盘　可售可售合计合计数数荣盛欧风丽苑荣盛欧风丽苑00550550香城花园三期香城花园三期00590590公寓公寓锦绣天地锦绣天地880016481648晨曦鑫苑一期晨曦鑫苑一期约约50050000晨曦印象晨曦印象0000凯翔国际广场凯翔国际广场123123--德诚嘉元广场德诚嘉元广场--约约300300酒店式公寓酒店式公寓13741374国际服装城国际服装城368368--世强新尚阅城世强新尚阅城364364219219分析:区域市场上公寓产品主要处于预约阶段，基本无房可售；而未来短期市场供给更是有限，短期内供不应求的态势更为明显。未来公寓市场供应分析5本案184113967102由土地拍卖可以看出，未来相城区公寓主要集中在中心城区西部，齐门北大街和规划人民路两侧，此区域也将是相城区未来最有竞争力的居住区域。地块建筑面积楼面单价元成交总价竞的单位地块位置面积(㎡)用途容积率编号(㎡)/㎡(万元)苏州天亚置业发相城区227分流线西、≥1.2123885居住3343912324120展有限公司徐图港南≤1.4苏州市相城城市建相城区在水一方大酒店南居住、2147883≤1.0147883180026619设有限责任公司北两侧地块商业苏州中惠房地产开相城区采莲路东、古巷路≥1.03123236居住184854189335000发有限公司北(晨曦鑫苑)≤1.5苏州恒顺投资有限相城区齐陆路366号(原苏居住和≥1.6462857125714203625600公司州天纶合成纤维厂)商业≤2.0苏州荣盛房地产开相城区澄和路东、庆元路≥1.6563041居住126082152319200发有限公司北(?)≤2.0广州合景房地产开相城区元和塘以西、阳澄居住和详见规划设6231627544381133272500发有限公司湖西路北侧B区1-4号地块商业计意见书广州合景房地产开相城区元和塘以西、阳澄居住和详见规划设7116822243236222054000发有限公司湖西路北侧C区1-4号地块商业计意见书相城区元和塘以西、春申恒基中国地产有限居住和详见规划设8湖路南侧D区（1-2）、F295358628821137686500公司商业计意见书区（1-3）号地块苏州工业园区华成相城区阳澄湖西路北，广9房地产开发有限公112992居住≤1.8203386334368000济路西司苏州雅戈尔置业有相城区齐门北大街西、阳居住和1062650≤1.593975441641500限公司澄湖西路北商业苏州工业园区华富相城区采莲路东、嘉元路居住和111074851.2-1.6171976337358000置业有限公司南商业合计13478362503747从目前公寓地块的供应来看，未来几年相城可工供应公寓产品将在200万方左右，加上部分商业地块中出现的居住型产品，以及短期内新拍的土地快速上市，可以预见，未来相城区公寓产品将面临激烈的市场竞争。总结从市场总体来看，目前相城区公寓产品处于热销状态，短期内市场“供不应求”，赋予了本案良好的入使契机；从土地供应来看，未来相城区公寓市场将面临激烈的市场竞争；从区域发展来看，未来相城区公寓产品的重心将在目前中心城区的西部，齐门北大街和规划人民路两侧，此区域也将是相城区未来最有竞争力的居住区域；品牌开发商基本集中齐门北大街和规划人民路两侧，将进一步提升该区域客户吸引度和市场竞争力；综合分析，为了避免未来市场的残酷竞争，实现“快速销售”的目的，建议本案公寓产品“以快入市”，抓住市场火暴的有利契机，快速入市，占领市场，实现销售。二、从产品角度看产品类型房型编号房型建筑面积1号楼户数2号楼户数合计C型3室2厅2卫141.7M2323264端单元A型2室2厅1卫93.85M23232224中单元A型2室2厅1卫95.4M29664合计160128288由于采取两梯两户的高层设计，产品得房率较低，舒适性不足；产品存在部分不利于销售的设计，两房产品不符合市场主流；本案产品面积均大于目前市场在售项目，直接导致产品总价较高，不利于整体销售；作为主力产品的两房户型面积大于90平方米，3成的首付将成为项目快速去化的一大障碍。总结从公寓产品的从公寓产品的设设计来看，本案公寓产品计来看，本案公寓产品存存在一定在一定的不足，不的不足，不利利于在未来的市场于在未来的市场环境环境中中与与品品牌开发牌开发商一商一争争高下高下，因此，从产品角度出，因此，从产品角度出发发，，““快速入市快速入市””是本是本案公寓产品的最案公寓产品的最佳途径之佳途径之一。一。三、从客户角度看相城区公寓产品主要客户来源通过通过市场市场调查调查分析，相城区分析，相城区客户客户来源主要有以来源主要有以下下几类几类：：中心城区分中心城区分流客户流客户；；开发开发区、工业园区北区内区、工业园区北区内企企业业白领白领阶阶层层；；相城区相城区改善改善居住居住条件条件的居民；的居民；二二次购次购房、房、换换房、房、置置业的居民；业的居民；部分看部分看好好相城区相城区发展发展前景的前景的投资客投资客；；1010平方公平方公里里的的蠡口蠡口国际国际家具家具城的城的客客商；商；张家港张家港、、常熟常熟等地有等地有意向意向进入苏州的定居进入苏州的定居者者。。相城区域因为价格的相城区域因为价格的优优势，势，客客源分源分布布相相对对广广泛泛。。本案由于地本案由于地理位置理位置和产品和产品组组合的特合的特点点，目，目标客标客源将以上源将以上述客述客源的源的“黄色”“黄色”部分为主。部分为主。本案客源分析由于本案近78%的产品为两房，因此本案的主要客源多为首次置业者，对于此类购房者来说，总价和首付将成为决定他们是否置业的关键性因素。由于相城区房产市场具有良好的发展前景，根据目前相城成交客户的分析统计，我们可以预见本案将具有一定比例的投资客户，对于投资客户来说，投资门槛的高低和项目增值的前景是他们考虑的重要因素。对于本案的三房产品来说，由于面积较大，总价较高，因此性价比和产品力将成为客户衡量的重要依据。综上所述，为了提升客户的接受度，实现本案公寓产品的快速去化，我司建议项目进一步提升产品竞争力，提高产品附加值和性价比。公寓部分产品建议经过综合研究，根据项目实际情况，结合市场成功案例，我司建议项目公寓部分进一步提升产品附加值：地暖系统（便于施工，提升整体竞争力）；新风系统（提升产品竞争力）；隔音设备（减弱省道对本案的影响）；安全设备（密码锁，高级防盗门等）。公寓部分总结目标：快速去化策略：快速入市，抢占市场；增强产品竞争力，提升客户接受度。贰、别墅部分相城别墅市场总体特征起步起步较较早早，，早早期期发展发展较为较为缓慢缓慢，楼盘数量较少；，楼盘数量较少；近近年来受整体市场的影响以及年来受整体市场的影响以及招招商地产等品商地产等品牌开发牌开发商的商的带动带动，别，别墅进入墅进入高高速速发展发展期，价格上涨较快；期，价格上涨较快；相相对对于公寓市场，相城区别墅产品的于公寓市场，相城区别墅产品的后后期供应楼盘较少，期供应楼盘较少，但但规规模模相相对对较大；较大；市场主要个案分析——依云水岸占地面积：22万平米总建面积：24.2万平米容积率：1.1开发周期：总体共分三期户数：1078户物业类型：联体、叠加主力面积：联体230-320平米；叠加175-185平米价格：联体11000元/平米；叠加8000元/平销售率：一期完全去化，二期已推部分基本去化主要卖点纯别墅社区，相城区最大别墅项目，规模优势；周边均为低密度别墅社区，氛围优势；招商地产的品牌优势；产品设计较为合理，经济实用；赠送面积较多，较高的性价比和附加值；配套优势，3000㎡商业会所，15000㎡住户会所；招商局物业；定位较高，但相比市区和园区具有一定的价格优势；…………房型编号产品类型建筑面积赠送面积户数A12332003A22323003B12452604B22452204C12953101联排别墅C23084301E23320067F25521246G131630013G231430016D上17511032叠加别墅D下1858532合计222作为相城区最大的别墅楼盘，结合招商地产的品牌影响力，依云水岸已成为相城区别墅市场的标杆项目，销售价格影响相城整体别墅市场，成为目前相城别墅楼盘参考和比较的主要对象。地上建筑面积233平方米，地下室、花园、露台、阁楼等赠送面积200平方米；7米开间，南北花园加中庭设计，中庭采光，全明设计；超大面积赠送，高性价比产品。地上建地上建筑筑面面积积255255平方平方米米，，地下室、花园、露台、阁楼等赠送面积212平方米；；77..55米开间米开间，，功