贩独　　南山公馆2期3稿一：开门见山切开南山公馆的血管不难发掘区位/资源/产品/档次已然将同质对手抛离竞争轨道同样占据山　一路之隔为什么南山公馆的5000打倒御山郡的3800均价？有人说山的功劳是山做出巨大牺牲后的上层创建真知道整个惠州从不缺山山要是成为吆喝的绝对资本，那么多山居建筑早造反了缺失的是：山与建筑的魂的交响退一步而言真山　真水　真天下这一套裸体买卖权术足够如糖衣炮弹放倒绝大数开发商的公共胃口（图大气）但又谁对后期持续开发的战略负责？无论从开发周期或者推广部署一口气把一个优势楼盘所有卖点消灭光是极其不道德也不科学的二期的南山公馆存在隐患是“无新卖点”闪耀区域二期的南山公馆的挑战的艰举性更多是：给本应把公馆生活说清楚却根本没说的广告续命南山公馆一期的物质遗产是山体　景观　公园　水源　地段　？都是，都不是．二期完全共享，不成为特殊优待的资源私属二期价格要拔到单价7000豪宅指数不从公馆高度上去实现圈层的心理价值兑换是无法完成“高开低走”的销售手段的总结一下：二期广告企图是让圈层价值鉴证公馆价值我们品牌动机（南山公馆必须成为上品生活旗帜）所有这些必须对消费层内心深度洞悉二：胸有靠山随着一期园林实景的大面积展示南山公馆尊贵形象毋庸质疑二期的价格决定买家的实力更强盛这些掂掂脚就可以直取上等人入场券的精英骨子里需要匹配怎样的“精神虚荣‘？据贵公司蔡金银小姐口实一期有近60%深圳客成交折射一个简单的事实：本地客户消化量仍然受承受能力制约二期的客户相对更有定力二期的产品相对更有实力二期的广告相对更有推力他们在深圳无法实现或者需要付出沉重成本达成的生活在南山公馆扳个手腕就能如愿　　　根据我们的经验　消费者购买的从来就不是山一般而言豪宅具有6个面相??????礼物/等值物镜子/自视钱柜/利润机器???居所/解决方案?衣服/他视商务空间并不是指有这六种人很多人兼具这几种追求的但是豪宅要突破价格瓶颈,往往需要从心理层面的自视与他视上寻找答案同时做大它的价值.对于消费者而言,他们购买的必须不是门前那座山南山公馆对他们来说,应该是一个机会一个拥有在别墅级权印上署名的机会所以,对于南山公馆而言,我们要推广的不是房子而是一个威胁;要卖的也不是房子,而是一个机会.威胁与机会越大，消费者的占有欲才越强而威胁大小取决于成本高度和竞争等级成本稀性门缺价槛Iammyhouse稀缺产品配置本身对他们来说并不是最重要，重要的是它们必须在大众眼中很重要而奢侈的一个定义就是把众人认同的稀缺的好东西变成自己的好东西这样才能收获大面积的羡慕和嫉妒尽管他们不能和低阶层的人住在一起，但他们又很愿意让那些人在墙外仰望他们，他们俯瞰城市的精粹，俯瞰众生，获得一种视觉的统御快感Iamtheprice性价性价是一个必须传播的证言本项目的价格一出来，其他豪宅业主的心情就像吞下了一只苍蝇因为他们花了大价钱买第一的位置，却变成了第二对那些时刻关注名次的人来说，价格对心灵的杀伤力远胜过原子弹Iammyneighbour门槛他们不愿意在售楼中心看到低下层次的咨询者的他们之间彼此也防备，但又互相利用彼此作证对他们而言，未来的邻居是可能曾经在某个宴会或峰会上交过手邻居是件衣服，你可以穿上他，从而告诉别人你是什么样的人所以，如果他是某些人，可以来买如果他是业主介绍的，可以来买如果他能开具现金证明，可以来买圈层总结：即使是卖公馆，也绝不是房子本身呈现的奢华通过以上分析南山公馆卖的是一个“高明的政治”他们有远见与主见能有长足的眼界与当下的判断更重要的是南山公馆承载着家族复兴图腾的使命荣耀背后深藏的是“求证价值所在，还原财富本质”三：山外有山第一重境界［看山是山］如果没有山　南山公馆失去一个话题价值山的药性不在山本身而是每个人心中的那座坚韧的山这才是山的借鉴意义第二重境界［看山不是山］这个才是公馆依存的内涵公馆有很多种南山公馆是一种　其他则是另一种我们的公馆又是如何？关于“公馆”，词典里有一个明了的解释——旧称城市中官员和富人的住宅。?公馆的主人住在城市中最骄人的位置、在每个人都知道并且向往的地方，过着常人无法窥及的生活，上演着个人与家族的传奇。υ20世纪初兴盛于上海。?公馆是历经百年沧桑，承载着历代名门望族盛世春秋的历史建筑。?你会发现它已不仅仅是简单意义上的房子，而是尊贵的象征、历史的见证以及普通人无法想象的居住理想……我们不得不认同这样的观点南山公馆与其他公馆所在最大差异城市公馆是人造的而我们是天生的，与生俱来的极品饕餮不是别墅　胜似别墅南山公馆构成豪宅的充分条件是具备的你比如在资源上的独断占有私密性强环境价值＋地脉价值都优异但购买的必要条件在哪？促成客层购买的的正选是南山公馆必须是“专门定制的稀世门第”是培植名门血统的第一步如果不能证言这座公馆对家族的时代意义那也就意味失去一个豪宅冠名权的大好时机项目定位应该围绕“生活背景的变迁”展开猛招杀一枪（定位）藏于浅山的家族美墅私密性，符合公馆基因稀缺性，符合公馆核质独立性，符合公馆圈层浅山比半山更具豪宅价值证言公馆的家族价值浅山是一种低调的奢华美墅海拔公馆心里价值浅山划定财富登峰后的沉淀震断楼市筋脉（总统广告语）层林尽染，雍容如山。层林尽染，雍容如山天生天养气质内涵［层林尽染，雍容如山］?层林尽染是公馆形象最有力度的想象?是天生不可复制的原生奢侈?为新时代公馆定度神秘的色彩?也契合现代贵族对于隐的内心迫切需求?公馆应该是居住政治　是社交圈的名片?山足够支撑实力?只是我们把南山公馆的品牌铸造成低调的华丽（另一种从容）?与此同时?如山并非是山的配角?而是一群人的基业思想在时代激进中保持的如山的定力南山公馆二期usp体系建立双城公馆（深惠同城）全景公馆（园林景观，城市景观，公园景观）浅山公馆（原生山体上的建筑）行政公馆（小户豪宅的高端商务空间）流水公馆（小区瀑布与180米深的泉眼）都市公馆（繁华时尚的商业中心辐射力）休闲公馆（阔绰户型／步行街／登山道）项目调性低调张弛雍容有度当代贵仕　　　　财富之上的涵养（成就一个家族　实现公馆价值）3购买双城公馆南2全景公馆山浅山公馆当代雍容公藏于浅山的家族美墅气质行政公馆公馆馆满足内心隐与显的需求天生公馆差异必流水公馆要都市公馆条休闲公馆件//层林尽染，雍容如山1//纵横BUSINESS南山公馆商业部分策略看懂之后大家兴许觉得有小意思都市人太多欲望需要释放在工作以外购物是一种无法禁毒的“瘾”那么你不需要自由吗？先看看我们的商业辐射图商业辐射范围小小区区住户住户周周边常边常住住习惯习惯性消性消费费人人群群２２..５５里里半径半径内内的消的消费费人人群群与其与其他他楼盘楼盘业主业主可见南山公馆商业是具备优势的他弥补了片区众多不成器的专业购物场空缺显然是补血功能同时为社区配套提升物业档次但我们的远景是要打造一个休闲商业的“可持续品牌符号”他和普通意义上的商业有所区别环境优势首屈一指我们在铸造休闲精神的同时更多是改变人们的消费方式或方向起源恰恰我们发现欧美商业地产新模式对我们的借鉴意义Poag是一个社区底商的开发商，他不喜欢到Mall里去购物，可是他喜欢的那些品牌专卖店又都在Mall里，于是他想到了一个将Mall的专卖店和开放式的底商结合在一起的购物方式。“我先有了这个想法，但我没有能力一个人实现它，于是我找到了McEwen，因为他有开发Mall的经验。”1987年，他们成立了Poag?&?McEwen公司，并创立了他们的第一个“生活方式中心”定义Poag?&?McEwen对“生活方式中心”的定义是，一个开放式的购物中心，商户是全国最好的专业连锁店和餐饮，为那些每天处于繁忙和压力生活中的人们提供的一种购物体验。?容易到达——开车路程不超过20分钟；?方便停车——顾客可以直接把车停在店铺的门外，并且有充足的停车位。?和商铺间穿越很长的路程，而且还要为车位担忧；?环境舒适惬意；?高级建筑以及吸引人的景观设计和气氛。核心概念推导?LifestyleShoppingCenter。“生活方式中心”LifestyleShoppingCenter特点之一休闲第一所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面所追求的各种“生活方式”的，也是〖生活方式中心〗的灵魂所在。最创新的地方也就是将传统的消费模式向休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重。验证：南山公馆商业具备休闲优势特点之二环境第一与Shoppingmall和传统的商业步行街相比，〖生活方式中心〗更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和环境的舒适、闲雅，与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。据统计，美国129家〖生活方式中心〗的开发成本中，验用于证：南山公馆商环境、景观设计及施工方面业具备的成本占到环境5-1优势0%左右，甚至更高。特点之三规模适中?美国的〖生活方式中心〗的规模平均在３-５万平左右。如今国内的Shoppingmall从规模上一般在美国〖生活方式中心〗体量的两倍左右，比较而言，〖生活方式中心〗从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街。验证：南山公馆商业具备规模适中优势特点之四业态专精?〖生活方式中心〗将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而Shoppingmall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也因此形成了消费阶层的显著区分。验证：南山公馆商业具备业态专精的规划特点之五消费高端精神层次的需求创造了〖生活方式中心〗巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。验证：南山公馆商业具备提高片区消费水准前提特点之六开发成本低?开发成本低主要有两个原因：一是开发商不必在核心商业区内寻找土地