编号：HY-P2-GC02房屋接管及维保管理作业指引版号：A/1页码：第1页共9页房屋接管及维保管理作业指引编制李莹日期2009-05-08审核许智来日期2009-05-15批准孙誉晏日期2009-05-15修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人08-4-11第一次修订见文赵威许智来孙誉晏根据二级管控模式进行调整；将原《工程验收管理作业指引》中内部验收工作09-5-8第二次修订及原《维保管理流李莹许智来孙誉晏程》合并至本流程；流程更名为《房屋接管及维保管理作业指引》。编号：HY-P2-GC02房屋接管及维保管理作业指引版号：A/1页码：第2页共9页1、流程概况流程目的规范房屋物业验收移交过程，明确验收职责及维保管理职责。1、本流程适用城市公司设立项目部的房屋接管及维保管理工作。适用范围2、城市公司由工程技术部履行项目部职能的参照此流程执行。1、物业接管验收小组：在物业接管阶段由工程技术部组织成立的临时专项机构，负责项目物业接管验收工作的管理与组织，及对验收发现问题的监督整改；定义2、维修保驾小组：接受接管验收小组的管理及监督，负责组织项目物业接管验收及客户验收质量问题的整改。3、本流程内规定的整改期与保修期为我公司内部阶段性工作划分，工程保修项目的保修期限按签订的三方保修合同约定执行。总部：技术部（主导）、客服中心、运营管理部流程主导及城市公司：项目部（内部验收主控）、工程技术部（物业接管参与部门及维保主控）、经营开发部、合约预算部外部参与单位：物业公司上游流程名称下游流程名称子流程名称《工程验收管理作业指引》部门流程中承担职责1、审批《内部验收合格报告》城市公司决策层2、批准、签发《项目物业接管验收邀请函》；3、审批《项目物业接管验收方案》。1、参加内部验收，编制《内部验收合格报告》及《项目物业接管验收邀请函》并按流程规定完成审批及备案；2、负责组织房屋接管验收及移交工作；城市公司3、负责组织成立物业接管验收小组，组织编制《项目物业接管验工程技术部收方案》并负责上报审批。（以称工程技术部）4、整改期内负责根据验收记录监督问题的整改，并组织进行复验。5、项目部撤出后负责根据验收记录责成施工单位按要求整改，并组织进行复验。1、负责组织内部验收及问题整改；2、参加房屋物业接管验收；项目部3、整改期内负责根据验收记录责成施工单位按要求整改；4、在房屋验收和移交物业公司前负责提供《项目交接文件清单》中相关资料，汇总至经营开发部。1、参加内部验收；2、负责组织《项目物业交接文件清单》的编制、汇总并移交物城市公司经营开发部业；（下称经营开发部）3、参加物业接管验收并提出验收意见；4、负责定期对物业公司工作情况进行监督、评价编号：HY-P2-GC02房屋接管及维保管理作业指引版号：A/1页码：第3页共9页城市公司合约预算部1、参与本流程各阶段涉及成本的相关审核工作。（下称合约预算部）1、参与内部验收提出工程建议；物业公司2、参加房屋验收并提出验收意见。1、负责本流程的制订与修编；2、根据审批通过的《项目物业接管验收方案》要求，对城市公司物总部技术部业接管验收工作进行过程跟踪；（下称技术部）3、通过总部联检对城市公司物业接管验收的组织管理工作进行检查、指导。1、根据审批通过的《项目物业接管验收方案》要求，对城市公司物业接管验收工作进行过程跟踪；总部相关业务单元2、通过总部联检对城市公司物业接管验收的组织管理工作进行检查、指导。2、工作程序1.内部验收1.1在完成竣工验收后，房屋物业接管验收开始前，项目部负责组织工程技术部、经营开发部进行内部验收，对工程质量、系统运行情况进行抽查，必要时可邀请物业公司针对接管验收要求提前参与提出工程建议，内部验收具体抽查部位及比例不得低于以下标准：（1）户内验收：住宅工程为总户数的20％，商业及办公为各单体工程标准层及特殊楼层各抽查一层；（2）楼内公共部分：各主要设备机房及市政站点、首层大堂100％，公共走道及楼梯间为每个单体工程抽查两层；（3）室外工程：园林景观100％，市政工程各专业10％。1.2内部验收中，工程技术部应按最终审批确定的《项目实施阶段产品标准跟踪表》及相关政府验收规范要求，对工程产品标准条款及工程质量进行检查。内部验收发现的问题如需整改，项目部负责制订整改措施及实施计划并责成施工单位按计划落实，整改工作完成后应组织内部验收复验。1.3内部验收工作全部完成后，工程技术部负责汇总经营开发部、物业公司意见作出综合评价，确定是否满足内部验收的标准，编制《内部验收合格报告》及《项目物业接管验收邀请函》上报城市公司决策层审批。《内部验收合格报告》审批通过后报总部编号：HY-P2-GC02房屋接管及维保管理作业指引版号：A/1页码：第4页共9页相关部门备案，《项目物业接管验收邀请函》审批、盖章后发物业公司。1.4内部验收同期，由工程技术部负责组织成立物业接管验收小组（以下简称验收小组），小组成员由工程技术部、项目部、经营开发部、物业公司、施工单位、监理单位指派专人组成，工程技术部经理为验收小组组长，总体协调、组织物业接管验收工作。（具体成立时间可跟据项目总体计划的要求适当提前）1.5验收小组成立后，负责组织召开项目物业接管验收准备会，制定《项目物业接管验收方案》，明确验收接管计划、最终接收完成时间、接管验收组织方式、验收标准、验收程序、职责划分等工作要求，编制完成经物业公司签字确认后，由工程技术部报城市公司主管高层、城市公司总经理审批，审批完成后报总部技术部、运营管理部、客服中心等相关部门备案。上述工作应在《项目物业接管验收邀请函》发出前完成。1.6在房屋验收和移交物业公司前，经营开发部根据《项目物业接管验收方案》要求，负责与物业公司对需移交文件进行核对，编制《项目交接文件清单》并对应文件清单明确交接时间、责任部门及责任人，经双方签字确认后报工程技术部、项目部备案，并应作为项目专项计划列入城市公司项目工作计划考核。1.7经营开发部根据确认的《项目交接文件清单》，负责督促城市公司内部相关部门进行资料收集汇总，并根据清单时间要求负责与物业公司进行消项确认工作。1.8总部相关部门通过总部联检及过程计划跟踪对上述工作进行检查、督促。2.物业接管验收2.1工程技术部负责组织项目部、工程技术部、施工单位和监理单位相关成员组成维修保驾小组（以下简称维保小组），项目部经理为维保小组组长。2.2按照约定日期，验收小组进入项目现场进行房屋验收，由物业公司指定专人根据每套房屋验收情况，填写《房屋验收记录单》，并经验收小组成员代表签字确认。2.3如因验收单体楼栋数量较多或系统验收分项较多，需进行分阶段验收，对未验收房屋交由物业公司履行代管责任的，验收小组应在接管验收过程中根据《项目物业接管验收方案》中的计划要求，在单体验收完成后组织召开阶段性小结会。2.4阶段性小结会应对上阶段物业接管验收的进展进行盘点，明确验收问题的整改与检查安排、下阶段验收计划安排、具体代管范围等。小结会会议纪要由工程技术部组织整理完成并经参会各方会签后下发，工程技术部负责将纪要抄报城市公司决策编号：HY-P2-GC02房屋接管及维保管理作业指引版号：A/1页码：第5页共9页层、总部技术部、运营管理部、客服中心等相关部门备案。同时针对具体代管项目制订《物业代管记录单》（具体格式可参照《房屋移交单》编制）并经验收小组成员签字确认后，将工程交由物业公司代管。2.5全部接管验收工作结束后，验收小组应组织召开物业接管验收总结会，根据物业验收记录责成施工单位按要求整改并明确整改完成时间，组织物业公司编制《物业验收整改问题汇总表》，汇总表经验收小组成员代表共同签字确认后方为有效，分别由工程技术部、经营开发部、物业公司备案。验收小组在上述工作完成后组织签订《房屋移交单》进行正式移交，阶段性代管签订的《物业代管纪录单》同时废止。2.6验收小组负责组织将房屋、公共公用部位、设备和设备用房、钥匙移交物业，核对并填写《房屋设施设备移交清单》及《保修合同签署情况汇总表》，验收小组成员代表签字确认。2.7维保小组负责组织填写《维修保驾单位名录》，移交物业公司，并负责召集维保单位总经理(或公司负责人)及维保现场负责人，召开维保交底会明确维保具体要求及对接部门及人员，并应明确进入维保期后，地产公司将授权物业公司全权负责维保管理工作，维保金返还或退保时必需经物业公司签字认可。维保交底会会议纪要由项目部组织整理经参会各方会签后下发，工程技术部负责将纪要抄报经营开发部、城市公司决策层、总部技术部、运营管理部、客服中心等相关部门备案。2.8工程技术部在上述工作全部完成后，负责组织签订《项目物业移交/接管备忘录》，上述表格应作为《项目物业移交/接管备忘录》附件，分别由工程技术部、经营开发部、物业公司备案。2.9总部相关部门通过总部联检及过程计划跟踪对上述工作进行检查、督促。3.整改期工作要求：3.1质量问题的整改：（1）接管验收中的质量问题，即经验收小组签认的《物业验收整改问题汇总表》内容和客户集中入住期验房提出的房屋质量问题属于项目整改问题，项目整改问题的处理流程为：1)由物业公司根据《物业验收整改问题汇总表》或《客户验房单》所提出的质量问题的内容，填写《房屋维修任务单》并应明确整改期限及复验时间，《房屋维编号：HY-P2-GC02房屋接管及维保管理作业指引版号：A/1页码：第6页共9页修任务单》发项目维保小组，并由物业公司、工程技术部、经营开发部三方存档备查；2)维保小组应根据《物业验收整改问题汇总表》及《房屋维修任务单》要求制定整改工作计划，组织承包商进行限期整改，工程技术部对整改情况进行过程监督、复核；