沿海地产投资（中国）有限公司管理体系文件文件类型管理制度文件名称项目成本标杆编制与使文件编号CR100用管理规定目前版本2008-1版发布日期2008.05.01修订记录版本修订时间修订内容编制人：审核人：李霆审批人：夏向龙总裁联席办公会日期：2008.04.10日期：2008.04.25日期：2007.12.15?沿海集团管理制度成本管理模块?目录1、总则12、成本标杆编制原则...................................................................................................................13、成本科目定义...........................................................................................................................24、工作程序..................................................................................................................................55、成本考核标杆说明...................................................................................................................86、附则8?沿海集团管理制度成本管理模块?项目成本标杆编制与使用管理规定1、总则1.1目的为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本规定。1.2适用范围本规定适用于沿海地产投资（中国）有限公司（以下简称集团）及下属独资、合作、合资的子公司和所属管理的公司。2、成本标杆编制原则2.1一杆两求原则以市场为标杆，确保顾客需求、确保市场竞争需求的方针（简称一杆两求原则）。2.2成本倒逼、看菜吃饭原则（1）成本倒逼：目标顾客定位（销售单价、总价），是项目成本倒逼的总标杆；倒逼目标成本的基本概念公式：成本=售价-利润；（2）看菜吃饭：根据产品类别及其市场竞争水平确定成本标杆，在项目开发实施过程中，维持成本标杆的刚性，不可突破。2.3责任到人原则按成本控制责任落实到相关个人，根据不同管控模式的责任范围，第一责任人为地区、海创或经典公司总经理，第二责任人为业务部门高经。不同管控模式下的成本控制第一责任人：1?沿海集团管理制度成本管理模块?一级成本科目水平模式设计单垂模式工程单垂模式双垂模式土地成本地区总经理地区总经理地区总经理地区总经理前期费用设计费海创总经理海创总经理建筑安装工程费地区总经理经典总经理经典总经理政府配套费地区总经理地区总经理售后服务费营销费财务费管理费税金2.4基于项目原则所有成本标杆按项目分解。3、成本科目定义3.1一级成本科目（1）土地成本：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用（包括红线外市政工程配套费或施工费，不包括财务费用）；（2）前期费用：指在取得建设工程规划许可证之前发生的报批报建费及咨询顾问费(包括设计垂直模式下海创负责报建发生的费用)；（3）设计费：包括勘察费、各阶段图纸设计费、设计招标费、专项设计费及审图费、测绘费、晒图费等；（4）建筑安装费：包括在取得建设工程规划许可证之后发生的报批报建费、咨询顾问费、三通一平、临时设施、主体建安工程、社区管网工程、园林景观、示范区、样板房及售楼处工程施工费用、公建设施、项目管理费（仅限于工程垂直管控项目）等；（5）政府配套费：包括开发中根据政府文件规定需向政府缴纳的相关配套费用（大市政配套费用除外）：如电力配套费、采暖增容配套费；（6）售后服务费：包括小区入住前投入的物业启动费、400客户服务中心费用以及房屋交付小业主后质保期内发生的售后维修费用。其中售后维修费在项目2?沿海集团管理制度成本管理模块?竣工备案、交接验收移交给美佳物业公司后，由地区公司（工程水平）/经典公司（工程垂直）一次性将售后维修费用（按主体建安工程、社区管网工程、园林景观工程及公建设施工程等4项成本总和的1%计）拨付给美佳物业公司，由美佳物业公司实行专户管理。特别说明：根据交接验收时发现问题的类型，可在上述1%之外另行追加费用，由地区公司/经典公司与美佳物业公司协商决定；如有异议，报集团计划财务部最终裁定，地区公司/经典公司根据集团裁定意见执行；（7）营销费：为实现项目销售而发生的相关费用(不含售楼处、样板房及示范区工程施工费用）；（8）财务费：包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额，因借款而发生的中介费、手续费等；（9）管理费：包括开发间接费（包括成本、营销、投资专业端口费用，和设计及工程端口费用（仅限于水平模式下））及行政管理费（财务、人力、综合部费用）；（10）税金：项目开发过程中所发生的，按照当地政府规定需要缴的营业税、营业税附加等。3.2一、二、三级成本科目结构一级科目二级成本科目三级成本科目一、土地成本1.1政府地价1.1.1政府地价1.2合作款项1.2.1合作款项1.3.红线外市政工程费1.3.1红线外市政工程费1.4.增容费1.4.1增容费1.5.拆迁补偿费1.5.拆迁补偿费二、前期费用2.1规证前报批报建费2.1.1规证前报批报建费2.2规证前咨询顾问费2.2.1规证前咨询顾问费三、设计费3.1勘察费3.1.1勘察费3.2规划、方案设计费3.2.1规划、方案设计费3.2施工图设计费及其它费用3.2.1施工图设计费及其它费用四、建筑安装工4.1规证后咨询顾问费4.1.1规证后咨询顾问费程费4.2规证后报批报建费4.2.1规证后报批报建费4.3三通一平费4.3.1三通一平费3?沿海集团管理制度成本管理模块?4.4临时设施费4.4.1临时设施费4.5主体建安费4.5.1地基及基础工程4.5.2主体建安工程4.5.3室内精装修工程4.5.4集中采购工程4.5.5甲供材料设备4.6社区管网费4.6.1室外给排水系统费4.6.2室外采暖系统费4.6.3室外电气及高低配电工程费4.6.4泛光照明系统4.6.5室外消防系统4.6.6燃气系统4.6.7弱电系统4.6.8室外道路4.7园林景观费4.7.1园林景观费4.8示范区、售楼处、样板房工程费4.8.1示范区、售楼处、样板房工程费4.9公建设施费4.9.1公建设施费4.10项目管理费(工程垂直管控模式项4.10.1项目管理费(工程垂直管控模目)式项目)五、政府配套费5.1政府配套费5.1.1政府配套费六、售后服务费6.1售后维修费6.1.1售后维修费6.2物业启动费6.2.1物业启动费七、营销费7.1媒介推广费7.1.1媒介推广费7.2促销活动费7.2.1促销活动费7.3售楼处及样板间7.3.1售楼处及样板间7.4顾问合作费7.4.1顾问合作费7.5地区销售奖金7.5.1地区销售奖金7.6销售工具制作费7.6.1销售工具制作费7.7现场管理费用7.7.1现场管理费用7.8沿海会费用7.8.1沿海会费用7.9其它费用7.9.1其它费用八、财务费8.1利息8.1.1利息8.2银行费用8.2.1银行费用8.3资本化财务费用8.3.1资本化财务费用4?沿海集团管理制度成本管理模块?九、管理费9.1管理费9.11管理费9.2开发间接费9.2.1开发间接费十、税金10.1营业税及附加10.1.1营业税及附加一、二、三级成本科目由集团进行统一的规定和定义，地区/专业公司不得更改、增减一、二、三级级科目；成本明细及合同（非合同）计划清单，地区/专业公司可以自行设定，但其内容必须符合相应成本科目的定义。4、工作程序4.1CS01成本标杆编制4.1.1控制重点CS01阶段成本控制重点是项目盈利目标、一级成本结构及成本分摊。4.1.2编制依据项目策划方案（市场、产品）、概念性设计方案、成本数据库。4.1.3工作程序?项目策划阶段此阶段CS01表是项目策划报告的重要组成部分（财务篇），与项目策划报告同步编制、审核和下达。1)地区财务管理部成本组组织地区/专业公司相关业务部门编制CS01表，经地区总经理审核后并入项目策划报告一同上报集团；2)集团计划财务部成本组对地区上报的CS01表进行审核，并与地区沟通、调整；3)CS01表在项目策划评审会上经总办审批后，下达至地区公司或专业公司（10个成本科目的指导性控制目标）。?项目规划方案获政府审批后1）地区财务管理部成本组根据当地政府审批的项目规划指标对原CS01表中的相应成本（仅限于受规划指标调整影响的成本项目）进行调整，经地区总经理审核后上报集团；2）集团计划财务部成本组对地区上报的CS01表进行审核，并与地区沟通、调整；3）经总裁审批后，将调整后的CS01表（10个成本科目的控制目标）下达至地区公司或专业公司。5?沿海集团管理制度成本管理模块?4.1.4编制与下达时间节点:1）项目策划阶段的CS01表与项目策划报告同步编制、审核和下达；2）规划方案获政府审批后的CS01表在规划指标批复后的5天内上报集团审核，集团5天内完成审核和下达。4.2CS02成本标杆编制4.2.1控制重点:CS02阶段成本控制重点是落实看菜吃饭原则，对二级成本结构重新分解细化，通过对产品标准、材料、设备及成本结构的优化实现成本目标有效控制。4.2.2编制依据单体方