紧缩政策环境下的营销解困深圳世联地产顾问股份有限公司30/03/2011特别声明本报告仅作提供资料之用，客户幵丌能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但丌对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。主要内容1政策对楼市影响分析2十二五规划影响分析3楼市困境的应对策略1政策对楼市的影响分析2010年以来政策回顾：国务院四度发文，抑需求、促供给力度空前?政府责仸：一季度公布住房价格控制目标，执行丌到位将问责约谈?建立考核问责机制?保障房（促供给）：11年保障房建设1000万套2009年楼市的?首套90㎡以上首付3成?增加公兯租赁住房供应?二套房首付5成，利率1.1倍突飞猛进，带?信贷（抑需求）：庭购二套房首付6成，利率1.1倍?三套停贷、限购政策出现端倪?税收：个人住房丌足5年转手交易的全额征收营业税来了前所未有?对境外机构和个人购房，严格按有兰政策执行??确保完成2010年580万套保障房限购（抑需求）：要求35个大中城市和房价过高、上涨过快的城市限购戒更新限购，户籍限购2套，非户籍最多1套，幵要2月中旬前出的调控?限制有违法违规企业购地台细则宽松国十一条国十条国五条国八条?力争到2012年末解决1540万户低收入家庭住宅问题?房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定?首套首付2成，利率7折；二套房首付4成时间内限定居民家庭购房套数??防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场家庭首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款?合理确定商品住房项目预售许可的最低规模?加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房?落实地方人民政府责任?契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税2011年政策优惠?违法违规记彔的房地产开发企业，要暂停其发行股重点。。。票、公司债券和新购置土地，银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期2011年调控政策的三驾马车——限购、保障房、信贷Text限购inhere保障房调控政策信贷国八条后，陆续有40个大中城市出台限购令本市户籍家庭非本市户籍家庭是否拥有2套无纳税、纳税、社保证明纳税、社保证明合包括城市无房户拥有1套社保及个税缴房及以上社保证明合条件的无房户条件，有1套房及二手备注可购买房可购买纳证明要求可购买可购买可购买以上可购买房永康1套1套1套1套1套1套无—未更新限购令前2年内累计1合肥1套1套1套1套1套1套—未更新限购令年以上前2年内累计1舟山1套1套1套1套1套1套是未更新限购令年以上长沙*2套1套暂停购买1套1套暂停购买无否银川、乌鲁木齐2套1套暂停购买1套1套暂停购买无—有证明即可，成都2套1套暂停购买暂停购买1套暂停购买是无时间要求贵阳2套1套暂停售房暂停售房1套暂停售房1年（含）以上—贵阳截止2011年12月30日天津、南京、武汉、石家庄、2套1套暂停售房暂停售房1套暂停售房1年（含）以上是石家庄截止2011年12月31日三亚太原、无锡、西宁2套1套暂停售房暂停售房1套暂停售房1年以上—青岛、长春、南宁、哈尔滨、青岛、长春截止2011年12月31日，海口、南昌、西安、福州、大2套1套暂停售房暂停售房1套暂停售房1年以上是南宁截止2012年2月29日连、沈阳、郑州、深圳、佛山深圳不认可社保及税单的补缴温州1套1套暂停购买暂停购买1套暂停购买1年以上是宁波、上海、厦门、广州、济前2年内累计12套1套暂停售房暂停售房1套暂停售房是厦门截止2011年12月31日南、杭州、苏州、昆明、年以上兮州2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买前2年连续2年是连续5年(含)以北京2套1套暂停售房暂停售房1套暂停售房是上?35个点名城市（重庆及呼和浩特除外），加上无锡、三亚、永康、舟山、苏州、温州、佛山，共有40个城市。?住建部官员表示，第三批限购令城市名单已定，并且撤限购令暂无时间表。限购会导致一线城市成交量明显的回落，其中首次限购影响时间为两至三个月，二次限购与春节、两会叠加，让成交量低位徘徊北京商品住宅成交面积_万平方米春节周深圳商品住宅成交面积_万平方米春节周5025首次限购二次限购首次限购二次限购2040二限后周均同比↓36%二限后周均同比↓4%3015+108%-81%2010-67%10513W13W00W1W4W7W9W3W6W4W7W6W9W1W3------W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52------W10W13W16W19W22W25W31W34W37W40W43W46W49W52W28------------------------------10101011111110101111101110101010101010101010101010101010101010101010101010101010101060上海商品住宅成交面积_万平方米春节周广州商品住宅成交面积_万平方米80春节周首次限购二次限购5070首次限购二次限购6040-33%二限后周均同比↑27%50+202%307W40-91%20302010二限后周均同比相当100010WW1W4W7W1W4W7W1W4W7W3W6W9------------W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W10W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52------------------------------101010111111101010111111101010101010101010101010101011101010101010101010101010101010数据来源：世联数据平台限购令导致部分二三线城市成交下降，其中首次限购影响时间在两个月以内，而其它受限二三线城市成交量照涨，二次限购适逢春节，成交量在限购之前或之后有增长南京商品住宅成交面积_万平方米厦门商品住宅成交面积_万平方米春节周春节周1230首次限购二次限购首次限购二次限购1025二限后周均同比↓16%+71%820-59%615-59%4105W28W500W1W3W5W7W9W1W4W7W1W5W8-----------W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W11W10W13W16W19W22W26W29W32W38W41W44W47W50W11W35------------------------------------1111111111101010111111101010101010101010101010101010101010101011101010101010101010101010101110二次限购前成交量快速上涨二次限购后成交量上涨大连商品住宅成交面积_万平方米天津商品住宅成交面积_万平方米60春节周70春节周首次限购二次限购首次限购二次限购5060?二次限购3月28日实施5040二限后周均同比↑89%40+142%30+545%302020+284%101000W1W4W7W9W3W6W2W4W6W8----------W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52W12W14W16W18W20W22W24W26W30W32W34W36W38W40W42W44W46W48W50W52W10W28W12--------------------------------------101010111111111111111010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010111011数据来源：世联数据平台首次限购城市，对成交量的影响各异，影响期限有待观察长春商品住宅成交面积_万平方米春节周60青岛商品住宅成交面积_万平方米春节周25首次限购首次限购5020限后周均同比↓13%4015301020510限后周均同比↑1成00W1W4W7W3W6W9W1W3W5W9W1W3W5W7W9W7----------------W10W13W16W19W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52W22W11W16W18W20W22W24W27W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W11W29-----------------------------------101010111111101010101111111111101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101110长沙商品住宅成交面积_万平方米春节周无锡商品住宅成交面积_万平方米春节周10030首次限购首次限购限后周均同比↓5成8025206015401020500w2w4w6w8w3w5w8w4w6w8w2-----------w13w15w17w19w21w24w26w28w31w33w37w39w41w43w46w48w50w10w35w10w12w16w18w20w22w24w26w28w30w32w34w36w38w42w44w46w48w50w52w10w14-----------------------------------------11