“孔雀城”方法孔雀城操作模式主题分享偉業顧問?2010B.A.Conulting.前言毫无疑问，这是一件十分艰巨但又十分有意义的工作，面对与伟业一起走过6年的孔雀城开发商，我们在这里倾注了无数的汗水与智慧，也有无数的喜悦和收获！同时，这是一个值得我们呕心沥血学习的过程，但这并不能称为里程碑，只是一次我们认真的回顾，相信能通过我们客观、全面的总结与诠释，能给予我们孔雀城类京郊小镇项目体操作人员一定有价值的收获，指导我们与项目更好的走下去。偉業顧問?2010B.A.Conulting.第2页分享提纲简析、孔雀城开发模式洞悉、孔雀城发展历程解析、孔雀城营销方法偉業顧問?2010B.A.Conulting.第3页分享提纲简析、孔雀城开发模式洞悉、孔雀城发展历程解析、孔雀城营销方法偉業顧問?2010B.A.Conulting.第4页七环一体连天下，房金漫卷起连营；世界城市快发展，一个北京四座城；孔雀惊雷闻乍响，品牌连锁秀丹青；大盘一发千钧力，环环相扣化无穷。简析、孔雀城开发模式华夏公司架构华夏幸福基业总办党委园区产业住宅产业职能中心其他产业九通基业廊坊分公司京御地产运营中心华夏幸福物业三浦威特华夏系列孔雀城管理中心华御酒店大厂鼎鸿兰亭系列大卫城人力中心香开建设英国宫系列融资中心怀来鼎兴研发中心招商中心土地平台项目实现品牌中心偉業顧問?2010B.A.Conulting.第6页简析、孔雀城开发模式孔雀城发展模式第一阶段选址大北京环首都区县第二阶段立项城市新区产业园区第三阶段启动园区住宅配套建设?低成本运营手段，项目开发用地为工业区（产业园）内的住宅配套用地，由母公司华夏幸福基业平台公司九通基业拿地，由子公司京御地产实施做住宅开发。偉業顧問?2010B.A.Conulting.第7页简析、孔雀城开发模式孔雀城发展模式——永定河孔雀城?固安工业区与永定河孔雀城区的关系：孔雀城项目用地为大型工业区内的核心区域的配套住宅用地，其余三个基本类似。25平方公里工业区2.8平方公里核心区76公顷启动区?固安工业区整体规划面积为25平方公里，相当于东城区城区面积；?孔雀城项目属于整个固安新市镇开发76公顷启动区的一部分，是未来工业区住宅配套的一部分；?紧邻的2.8平方公里核心区，其中大部分用地是核心区的重要组成部分，是未来小镇的中心。偉業顧問?2010B.A.Conulting.第8页简析、孔雀城开发模式市场案例——万科模式华夏幸福产业规划偉業顧問?2010B.A.Conulting.第9页简析、孔雀城开发模式市场案例——万科模式清晰定位：前期低密度产品打造典型第二居所，通过交通、配套、产品实现2-1.5-1过渡！（北京特殊土地价值，比万科更远）偉業顧問?2010B.A.Conulting.第10页简析、孔雀城开发模式项目定位高端、尊贵的规专业、标准化、全划和产品策略国性的品牌策略京郊别墅小镇连锁品牌围绕北京城，选全新的，引领中产择最适宜居住的阶级市场的“7+3”生态环境的选址生活方式策略偉業顧問?2010B.A.Conulting.第11页简析、孔雀城开发模式项目定位一个北京城，四个孔雀城孔雀城·京郊别墅小镇连锁品牌类独联叠洋高独……栋排拼房层栋1.前期低密度产品塑造土地价值，后期高密度产品创造利润！2.偉業前期单项目、低密度产品所造品牌市场，后期多项目运作，实现利润！顧問?2010B.A.Conulting.第12页简析、孔雀城开发模式项目定位——核心定位传统别墅的5+2生活方式5天生活在城里，周末2天开车到郊区的别墅度假；老人每周7天住在孔雀城的别墅里，自己带着家人每周五开孔雀城倡导的7+3生活方式始，周末3天来孔雀城度假.?“7+3”生活方式是数量日渐增多的新一代中产阶级的别墅生活方式；?“7+3”生活方式的本质是对亲情的尊重；?“7+3”同时也是“生活艺术化”和“艺术生活化”的一种生活态度。偉業顧問?2010B.A.Conulting.第13页简析、孔雀城开发模式项目定位——客户定位购买动机精神诉求?1、都市精英的第二居所孔雀族的生活态度是：?周末度假，节假日休闲让亲情享受自然，用自然犒赏成功2、老人的第一居所?孔雀族的人生追求是：?退休后自在生活，屋宽心也宽，心有多大，舞台就有多大?提前购买，等待退休，?孔雀族的家庭理念是：?外地父母进京团聚，亲情就是在一起，生活不能等！?保养身体，贴近自然，远离嘈杂?孔雀族的居住要求是：3、投资未来离尘不离城，享受别墅生活，不离城市繁华?保值、升值，未来养老?外地人在京置业4偉、自由职业者的第一業顧問?2010B.A.Conulting.居所第14页简析、孔雀城开发模式项目定位——客户定位?有别墅梦想，?注重亲情、追求生活品质，?渴望亲近自然，?并且有一定经济实力的人士。他们具备丰富的人生阅历，在北京城内拥有多套高端物业，主动追求郊区化别墅生活，事业处于上升阶段，家庭幸福，追求品质生活，精神上渴望人文、亲情、邻里情怀，尽力为家人提供更好的生活环境。偉業顧問?2010B.A.Conulting.第15页简析、孔雀城开发模式项目定位——客户定位经济特征：?有一定经济实力，但并非富豪，属于最典型的中产阶级；置业特征：?实现梦想中的别墅生活对他们来说是一种自豪感、满足感；?他们并不追求奢华的豪宅及其尊贵感，而是更享受亲情——孝敬、亲子；?他们有主动郊区化的意向，渴望远离尘嚣；?注重人文环境：高素质人群、邻居名人效应爱好特征：?小资情调、时尚追求?他们喜欢休闲：登山、钓鱼、野餐、健身、棋牌……?他们迷恋田园：亲近土地、种植乐趣?他们贴近自然：绿色、水系、清新空气生活态度：?他们渴望舒畅、放松的心情?渴望安静、安宁的环境?渴望温馨、和谐的感受?他们热爱生活，注重生活品质偉業顧問?2010B.A.Conulting.?小资情调、时尚追求第16页分享提纲简析、孔雀城开发模式洞悉、孔雀城发展历程解析、孔雀城营销方法偉業顧問?2010B.A.Conulting.第19页分享提纲简析、孔雀城开发模式洞悉、孔雀城发展历程解析、孔雀城营销方法偉業顧問?2010B.A.Conulting.第20页洞悉、孔雀城发展历程品牌发展历程——“一个北京城、四个孔雀城”偉業顧問?2010B.A.Conulting.第21页洞悉、孔雀城发展历程品牌发展历程2006200720082009201020111期2期3期4期5期7期森林小镇、幸福田园6期8期1期2期3期4期国际公民、五星配套1期4期蓝色水街、创意水乡2期3期1期2期生态涵养、葡萄湖岸偉業顧問?2010B.A.Conulting.品牌快速发展第22页洞悉、孔雀城发展历程品牌发展历程品牌价值开创＼巩固\创新发展升级飞跃对应项目永定河孔雀城大运河孔雀城潮白河孔雀城八达岭孔雀城固安，南部板块，有一定香河，东部板块，接壤北大厂，东部板块，接壤北怀来，北部板块，自然环境和地理位置优越，天生地块的发展潜力，缺少自然和京CBD，两轴重点发展板京CBD，两轴重点发展板的别墅区人文景观块块70公里距离39公里43公里30公里距高速出口较远可达性高速直达距高速出口相对较远距高速出口较远8000亩8000亩规模1000亩2000亩河谷地貌，一般自然资源大运河，较好潮白河，最好山地景观，很好五大会所、幼儿园、小学、核心区、中央公园、商Soho商街、幼儿园配套与景观会所、商业葡萄酒庄、会所业广场、商业街医院、九曲花街已开发四期，一、二、三进度已开发三期正在开发四期正在开发二期四期入住孔雀城品牌的根基，成熟孔雀城品牌的升级，东部板块的发展和优越的自然孔雀城品牌的延展，市场孔雀城品牌的飞跃，体量项目价值点度最高，成交客户基数最景观表现较好较大，未来的造镇计划大，交通最便捷偉業顧問?2010B.A.Conulting.第23页洞悉、孔雀城发展历程品牌发展历程——景观、配套、情感诉求为主的项目定位孔雀城京郊小镇连锁品牌永定河孔雀城——森林小镇、幸福田园大运河孔雀城——国际公民、五星配套潮白河孔雀城——蓝色水街、创意水乡八达岭孔雀城——生态涵养、葡萄湖岸偉業顧問?2010B.A.Conulting.第24页洞悉、孔雀城发展历程品牌发展历程——注重规模、开发量、居住实用价值项目定位孔雀城京郊小镇连锁品牌永定河孔雀城——幸福生活样板，中国明星小镇大运河孔雀城——五星皇城配套，国际公民小镇潮白河孔雀城——潮白河岸森林，蓝色水街小镇八达岭孔雀城——葡萄美酒庄园，景区山谷小镇偉業顧問?2010B.A.Conulting.第25页分享提纲简析、孔雀城开发模式洞悉、孔雀城发展历程解析、孔雀城营销方法偉業顧問?2010B.A.Conulting.第26页分享提纲简析、孔雀城开发模式洞悉、孔雀城发展历程解析、孔雀城营销方法偉業顧問?2010B.A.Conulting.第27页解析、孔雀城营销方法从一个故事说起……偉業顧問?2010B.A.Conulting.第28页“三个陌生踏出第一步”“一个陌生的区域”“一个陌生的开发商”“一个陌生的项目”2005年，一个陌生的开发商在一个陌生的区域开发了一个陌生的项目，即永定河孔雀城！解析、孔雀城营销方法发展历程——第一阶段（常规运营）一期：树立形象?2006年，实现了项目的快速消化、开盘四个月清盘，销售取得1.5个亿的业绩，初步树立了项目形象。市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”,产品“以独栋为主的别墅社区”，整体容积率大约为0.49。二期：品牌升级?2007年，项目经历了过关—闯关—收官，顺利的完成了5个亿的销售任务，并实现了品牌升级。市场定位为“面向都市精英的、以第二居所为主的、兼顾少量第一居所的别墅居住社区”,