房地产基础知识培训房地产基础知识培训www.fdc01.com房市金碟房地产的相关概念房屋基础概念房屋分类影响房价的因素认识房屋两证www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟什么样的房子不可以直接上市交易？1．司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其形式限制房地产权利的；2．已经被抵押的3．所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;4．有所有权纠纷的;5．已被列入拆迁公告范围内的;6.擅自改变房屋使用性质的7.依法收回土地使用权的。8.法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形www.fdc01.com房市金碟　生效要件合同签署以合同签字为生效要件房屋买卖以产权登记为生效要件www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟?建筑密度--建筑物底层占地面积÷用地面积（反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度）?建筑高度—建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。一般在风景区、文物保护单位、建筑保护单位周围有限高要求www.fdc01.com房市金碟?建筑间距--建筑间距的控制是为了保证人们工作、生活的质量与安全，满足必须得日照、通风与消防要求。按日照间距与消防间距要求，求其最大值；最低需满足冬至日中午满窗日照一小时或偏斜照二小时。www.fdc01.com房市金碟?建筑面积＝套内面积＋公摊面积?套内面积：=套内净面积＋套内墙体面积＋阳台面积?公摊面积：公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等它仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。www.fdc01.com房市金碟?得房率=套内建筑面积÷建筑面积一般：多层住宅为85-91％，小/高层住宅为72-76％，商业、办公楼为55-70％www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟?层高--住宅高度以“层”为单位计算；它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。目前，一般住宅层高在2.8米左右。?净高--则是指层高减去楼板厚度的净剩www.fdc01.com房市金碟值，一般在2.65米。?住宅进深--指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。?我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大。?在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就是住宅成为狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效的节约用地www.fdc01.com房市金碟?住宅开间即住宅的宽度。?指一间房屋内一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。?住宅开间一般为3.3、3.6、4.2米。?较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性www.fdc01.com房市金碟?1亩=666.67平方米?1公顷=10000平方米?1平方米=10.764平方英尺www.fdc01.com房市金碟三三、房屋分类、房屋分类相关概念?商品房：开发商开发的以商品价出售的房屋，含成本和利润两部分.?房改房：经过房改办批准购买的房屋.?经济适用房：政府为照顾普通收入职工建造的微利商品房（利润为3%以下）.?二手房：是指经过一次交易之后再上市交易的房屋。www.fdc01.com房市金碟三、房屋分类一手房（增量房）1、按性质分二手房（存量房）普通住宅1、房屋所在小区的建筑容积率1.0以下2、按用途分2、单套建筑面积在144M2以上非普通3、成交单价:主城区大于8690元,江非住宅宁5100元,浦口3700元砖混：以砖墙作为竖向承重框架:以钢筋混凝土柱梁来承重3、按结构分钢结构：工业化，国内较少、需高质量剪力墙结构：主要用于高层，防风多层：总高在4-7层小高层：总高在8-16层4、按外型分高层：总高在16层以上www.fdc01.com房市金碟平房：总高3层以下使用权:只有使用的权利，无权自行转让、出租、抵押共有权:产权证上有两个或两个以上名字，共有人5、按产权必须全部同意才可买卖、租赁等分所有权：拥有房屋完全产权，（占有、处分、使用、收益）点式：多层1个单元：条式：多层多个单元6、按单元组合塔式：高层1个单元分板式：高层多个单元www.fdc01.com房市金碟四四、、影影响房响房价价的的因素因素?地点——现阶段房市看好，地价直接影响房价，特别主城区?交通——是否便利，公交，路，桥，以及地铁?购物——周边的商业区，大型超市，为生活提供方便?学区——此房是否可以上比较好的学校?楼层——一般客户只想寻2～5层的房子，这是因为：?顶层：有些客户在买房时，尤其是买二手房时称“贵贱不用顶层”?二层：有些二层房子下水管易堵?一层：采光不好，但是有些会在使用面积上占优势（如带小院等）www.fdc01.com房市金碟四四、、影影响房响房价价的的因素因素?房龄——折旧，房价构成中的重要因素；?朝向——“坐北朝南”；?装修及配套——房屋是否经过装修，是否有齐全的配套设施，这方面在租赁市场上影响就比较大；?临街——主干道与支路的情况均不相同；?小区环境——小区环境是否优雅，人文环境是否好；?周边学校——在重点校片内，节省了赞助费；?房型——好的房型：通风，私密性好，全明。www.fdc01.com房市金碟五、五、两证两证图图片片?房屋所有权证、国有土地使用权证www.fdc01.com房市金碟?产权证封面?产权证内页一产权证编号?产权证内页二?产权证内页三?新土地证封面