租赁业务培训培训人：游丽租赁业务的宏观介绍租赁业务收费标准租金价格收费标准类型（元）（月）300以下1客户300－600300元600以上0.51500以下不收费房东1500－35000.53500以上0.5房屋租赁？?房屋租赁，是指出租人将出租房屋提供给承租人使用收益，承租人按约定支付租金，并在租赁关系终止时，将所租房屋交还出租人的一种民事法律行为。什么样的房屋可以租赁？①已依法取得房屋所有权证和国有土地使用证或房地产权证；②司法机关或行政机关未依法限制房地产权利；③产权清楚，无权属争议；④未抵押或已抵押但经抵押权人同意；⑤非违章建筑；⑥符合使用安全标准；⑦符合外事、安全、公安、环保、卫生等部门的有关规定。怎样办理房个人如何办理《房屋租赁证》？?个人须向房屋所在区、县房屋管理机关的基层管理机构提供以下材料：?　①房屋出租申请书；?　②房屋产权证明；?　③房产所有权人的居民身份证；?④出租共有房屋的，应当提交其他共有人同意出租的证明书或委托书。经审核符合条件的，发给经市房屋土地管理局统一印制的《房屋租赁证》。《房屋租赁证》实行年检制。为什么要到房管部门办理《房屋租赁证》？?到房管部门办理《房屋租赁证》并进行租赁合同的登记备案，是保护租赁双方合法权益的条件，一旦发生纠纷，根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。当事人签订的书面租赁合同，应当具备哪些条款？?①当事人姓名或者名称及住所；?②房屋的坐落、面积、装修及设施状况；?③租赁用途；?④租赁期限；?⑤租金及交付方式；?⑥房屋修缮责任；?⑦转租的约定；?⑧变更和解除合同的条件；?⑨违约责任；?⑩当事人约定的其它条款。房租的构成因素有哪些？?维修费、管理费、折旧费、投资利息、房产税、土地使用费、保险费、利润。承租人在租赁期限内，能否将承租的房屋再出租给别人？?租人将承租的房屋再出租给别人，这应属于房屋的转租。在争得出租人同意的情况下，才可以转租。同时，在办理房屋转租时应注意以下几点：?①房屋转租时，必须订立转租合同，而且转租合同必须经原出租人书面同意，也要办理登记备案手续；?②转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租人双方协商约定的除外；?③转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。个人在租赁房屋时，如何防范租房陷阱？?①??????要看出租方是否有产权证。上面是否有当地房地局的公章；?②??????看身份证是否有防伪标记；?③??????如果出租人出租的房屋不是自己的，则应向求租人出示房产证、身份证、房主委托书，求租人最好与房主联系，确认房屋的产权状态；?④??????找房管所、居委会或物业部门了解房屋的产权状况；?租赁合同签定后，应到房管部门登记备案。出租人对承租人的哪些行为可以提出终止租赁合同？?①承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；?②承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；?③承租人积欠租金累计已达6个月的；?④承租人故意损害承租的房屋，或将承租的房屋长期空闲６个月以上不用的；?⑤房屋所有人（出租人）确需自用房屋的；⑥出租私房属于危房，影响居住安全，或因国家进行基本建设必须拆除的；房屋租赁合同订立后，哪些情况属于租赁合同的变更？?①承租人需要对所承租的房屋及附属设施进行拆改、扩建或增添时，须征得出租人同意，并签订书面协议；?②承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原合同的，可以办理更名手续；?③在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行，出租人变更为新的房屋产权人。如果租赁的公房大修或者改造时，承租人应当配合，在租赁期限内，房屋大修或者改造后，原租赁关系不变。房屋租赁合同中，承租人有哪些权利和义务？?承租人的权利：①依法使用房屋的权利；?②要求出租人保证居住的安全和进行房屋维修的权利；③有转让和优先购买的权利。?承租人的义务：?①承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金；?②承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的必须征得出租人同意，并签订书面合同。房屋租赁合同中，出租人有哪些权利和义务？?出租人的权利：?①出租人的权利主要有；?　　②按期收取租金的权利；?　　③监督承租人按约使用房屋的权利；?　　④依法收回租赁房屋的权利。?出租人的义务主要有：?　　①保障承租人对房屋合法使用的义务；?　　②保证承租人居住安全和对租赁房屋进行修缮的义务。房屋租赁纠纷的常见有哪些？?①租金纠纷；?②因修缮、改建引起的纠纷；?③出租人提前收房引起的纠纷；?④承租人与他人互换房屋使用权导致的纠纷。应采用什么样的手段处理房屋租赁中的纠纷？?包括相互协商、由单位、人民调整组织以及政府行政管理部门调解、仲裁以及向人民法院提起诉讼。租赁双方可以根据不同情况，采取不同的手段来保护自己的合法权益。我爱我家提供哪些租赁服务？收费标准如何？?①租前服务：一般代理和全权代理业主房屋出租包括代签合同代收租金、代缴相关费用等；为租赁客户、业主间的租赁过程提供居间担保。?租后服务：在完成整个房屋的租赁后，我们将提供跟踪服务，进行定期回访，及时了解需求，并协助协调与出租方的关系。也可以对您的房屋进行所有问题的网上投诉。操作流程约见外出看房（1）1、材料的准备承租委托书，订金支付书、租赁合同、物业交验单、看房确认书、复写纸、笔、名片、客户本、通讯录、交通工具、通讯工具、收据外出看房（2）2、开具收据*预开*收据的保管*房东佣金收据外出看房（3）3、承租委托书*委托期限1天－3月：*第四条款的解释（佣金门槛）：*中介成功实现，三个工作日内退款原因*身份证查验看房A．提前与客户沟通B．看房的礼节C．留意设施状况、多提问题、事后总结D．注意客户的需求、决定权E．看房的次序G．汇报程序原则1.??未收取佣金，不得看房2.??讨价还价的顾客3.?未遵循预付佣金程序的原因看房确认书看房回来后所做的事情————谈判签约（1）A．租赁是信息战，力求“快、准、狠”。B.协调（1）*客户的意向：不强、强　*房东：*客户的优势*缺陷*原则：公平、公开、公正、不偏不倚谈判签约（2）B.协调（2）*决定权的把握（关键人物还是联络人）*押金的问题*地点的选择*气势的营造*寻求支援定金收付书A.收定金意味着交易成功B.额度1－2个月C.租赁条件写完全合同（1）A.所需材料身份证、产权证、共有人授权证明、租赁证，如是代理人，需房东授权证明，房牌号码一致，验证不周的后果（经纪人和店长承担）合同（2）B.细节*见合同*钱款当面点清*房屋租赁合同*真正意义上的成交：*成交后运作的四件事：报主管、报成交、佣金提成表、上交合同退款A．委托期满B．退款提前审批C．退款时须持有佣金收据、委托书、经理签字的《佣金退款申请单》物业交验（1）验收：细，全家电、设施（2）水、电、气、电话费、物业（3）杜决一切将来可能发生的稳患话　术如何对租赁客户解释我们公司的预付佣金制度？?a.公司管理规范，业务流程严谨，公司规摸较大，有一套完整的业务流程，提前收费只是一个程序。?b.提前预付佣金可以全额免费退款（前提是看房不中）。?c.收取佣金我们开具正规收据。?d.提前预付表示您对我们公司的信任和对我们工作的支持。?e.看房不收看房费。如果客户不愿预付佣金？?这只是预收佣金，是在我们彼此达成委托协议的基础下对协议执行的一种保障，我相信您是清楚的，我们是信息性公司，每一条信息都是我们运营的结果，我们都是需要付成本的，而我们达成委托协议我方即会开始提供专业服务，我们并不是对您的预收佣金没有服务承诺。?如果您对我公司提供的房源不满意或服务不认可，我们会在之后的三个工日内退给。这要比其它中介不管成交与否一律收看房费50元要决定有好处，对吧！而你所关心的是我公司能否退款，这一点我们也想到了，我们决定会按协议来办。*我们每个月成交客户近千人，从未发生过不退佣金而产生的纠纷；我爱我家几乎是唯一的采用预付佣金制度的公司，其它公司不采用这种做法主要原因有两个：①公司规模相对较小，品牌认知度较小，客户信任度较低，很难预收佣金；②公司的规模小，管理难度小，能监管得过来，可以不预收佣金；我们拥有总经理直接领导的服务稽查部，不要说不退佣金，即使他们在客户回访中发现经纪人的服务态度有问题都会被扣分；?我爱我家坚持服务不成功不收任何费用的原则，但是您若不能与我方达成委托协议并预付佣金，我们也只能很遗憾，我们不能为您提供服务。客户认为收取佣金费用高？能不能优惠？?我们的佣金是按国家规定的范围内收取，是比一般的只有几个人的小中介公司高一点，但在市场上，我们和一般正规的中介公司收费都一样，但我们对客户所提供的完善售后服务是其他小公司做不到的。?我公司坚持服务不成功不收任何费用的原则，其它很多中介公司一般不成功也要收取伍拾元的看房费或一定的信息费，加上这些费用的支出，您不一定会省到钱，但您肯定会多操心。?我公司的房源量是最大的，选择的机会多，同样的租金支出，在我公司找到更好、更合适的房子的可能性大于其它任何一家公司，找到好房子所增加的效益，相对等于帮您省到钱，今天您会来我公司，相信您早已考虑到这点。?我公司为房源的真实性提供担保，不会为了留住客户而用假房源欺骗客户，耽误客户的时间，不会误时误事相对也是帮您省钱，这点想必您早有考虑。签定定金收付书后，如客户违约，怎样说服其不退佣金？?××先生，在看房满意后，经过您的认可，由我方见证，你和房东签定了这份定金支付书，按照上面的条款，您的违约给房东造成了经济上的损失，您所交纳的定金已转为违约