房屋管家入职培训徐慧娟什么是房屋管家？我爱我家推出的“房屋管家”是服务于广大业主的，是一种无风险且收益稳定的出租方式。业主可以将闲置的房屋交给我爱我家，由我爱我家全权代为出租、管理，同时获得固定的租金回报。与普通租赁相比的优势?业主不但可以省去寻找客户，追讨租金，维护出新等一些比较繁琐的事情，而且可以在最大程度上降低所承担的风险。?客户不但可以随时看房，随时签约，随时入住，而且可以住上清洁出新，经过消毒，安全可靠的房子。房屋管家如何收费?房屋管家业主：需承担每半年25天的免租期，每一年8天的出新期和2天的清洁消毒期?房屋管家客户：需支付月租金的一半作为我爱我家的服务佣金。续签的需支付月租金的1/4作为佣金.进房屋管家所具备的条件?拥有房屋所有权证明?拥有房屋使用权证明?拥有鉴证过的商品房买卖契约?我爱我家的专业人员将根据房屋的位置环境，房屋状况对房屋进行整体评估，在评估价格双方认可后方可进房屋管家。业主委托期限?房屋管家的委托期限最短12个月，最长24个月?最后截止日期要根据实际客户的承租期限确定业主房租的收取?月付?付款日期每月15日或30日?（自起租日起，扣除免租期后的第一个15日或30日）业主是否一定要交租赁税?业主一定要交租赁税。业主所要缴纳的税费可由我爱我家代缴，每月在划给业主的租金中扣除。?我爱我家承担溢价和免租期的税费。?出租人收取租金后，须向承租人出具税务部门统一印制的《江苏省南京市房屋租赁专用发票》，否则承租人可以拒付租金。无人承租会影响房东收益吗？?不会.既然业主将房屋委托房屋管家，我爱我家就会保护业主的收益。即使房屋无人承租，业主仍然可以按照合同约定定期从银行的帐户中提取房屋租金。市场价格波动会影响房东收益吗？?委托期内租金固定不变，不会因为市场波动影响房东利益。委托期满双方同意续签时，可根据当时市场行情，在双方认可后，对租金可作出适当调整。房屋内物品损失如何解决?房屋管家的房屋全部由我爱我家免费提供财产保险。因此，除物品的自然损耗外，因客户，我爱我家或其他第三方造成房屋原有物品的损坏，损失，将由我爱我家协同保险公司进行赔偿。业主可获得的服务?无空置期的损失?无欠租的烦恼?无拖欠费用的追讨，费用在交验时结清?无维修的琐碎，我爱我家协助维修?免费清洁出新?免费提供财产保险（2万）?可代为购置出租房屋内所需的家电家具房屋管家对客户而言有何优势?随时陪同看房?随时签订合同?随时物业交验?随时迁入新居客户可获得的服务?业主的真实性?租金固定?任意连锁店支付房租?房屋免费清洁?及时看房，及时签约，及时入住?协助维修业主涨价或违约怎么办?如果业主在合同期内提出涨价或收回房屋，由我爱我家负责协调。如果影响到客户居住，我们会及时给客户另行租房，并免收服务费。房屋的遗留问题?在客户承租期内，如因为房屋的遗留问题或物业管理的问题，影响客户居住使用，我爱我家将与业主协调解决。设施损坏谁负责?完成物业交验后，客户应对房屋内设施使用负责，如出现设施不能正常使用，如因使用不当造成的损坏，应由客户负责。如果客户没有时间，可授权我爱我家帮助维修。客户的付款续约方式?付款方式：押二付三?合同期满客户要延长居住期，应提前一个月书面申请，经双方协商一致后，于原合同到期前10天签署延期合同，并且支付租金。房屋管家收房?由各连锁店经纪人负责收房、负责签定《房屋出租委托合同》、负责物业交验?推荐→评估、谈判→签约→物业交验→房源录入→店面存档→区域存档→交公司存档→出新待租房屋管家出房?由各连锁店经纪人负责出房、负责签定《房屋承租合同》、负责做物业交验、负责收回佣金，首期房租及押金?客户推荐→看房、谈判→签约→物业交验→报成交→店面存档→区域存档→交公司存档→后续服务房屋管家收房交存档时，应提供：?房东的身份证明复印件2份?产权证明复印件1份?合同原件2份及物业交验单（公司留存联）?如涉及流程变更、合同变更的，还需提供房屋管家业务审批单?房东相关缴费证明房屋管家出房交存档时，应提供：–合同原件2份及物业交验单（公司留存联）–客户身份证复印件1份(所有承租人均需提供)–租金、押金、佣金、有线电视费等费用的收据–如涉及流程变更、合同变更的，还需提供房屋管家业务审批单房屋管家退押金?经纪人与客户在签约时说明请其留存最后一次费用缴款凭证。合同到期后以收据，缴款凭证，物业交验单，本人身份证至公司退回押金。?客户的押金不能冲抵客户在承租期间发生的任何费用，只能是客户违约时作为公司的赔偿之用！最新租赁税计算方法前提条件：个人出租综合税率5%收据开具标准?收据开具标准1、每份收据注明连锁店名2、不得有涂改，大小写金额一致3、作废收据须四联注明“作废”字样4、相关收据须注明房屋管家编号5、各项费用须分别单开收据?6、收款事由部分：??如为佣金，则统一写“**佣金”（预付佣金、补佣金、多退佣金等）??如为租金，则统一写“代收房管租金”，并注明租金所属期限??如为押金，则统一写“房管押金”??如为有线电视费，则统一写“代收有线电视费”，并注明所属期限房屋管家房源录入规定?24小时内录入ERP?在“业主姓名”一栏统一填写“房屋管家”；?在“备注栏”中，统一按如下格式填写：“房屋管家编号，收房价，免租期天数，委托期限几年，自X年X月X日至X年X月X日，钥匙所在店”。房屋管家经纪人绩效正常合同期内核算?a):收益?房屋收益以一年为一个周期核算.二年以上承租合同,先核算一年,第二年再核算下一年收益.核算房屋收益的前提条件:客户房租及押金实际到公司财务帐户及合同资料正确无误.?房屋收益=溢价收入+佣金?溢价收入=免租期收入+差价收入?收房经纪人与出房经纪人溢价收入各计一半;如溢价收入为负数,收房经纪人与出房经纪人溢价收入归零,收房店店绩效扣亏损额.出房经纪人公司奖励100元.?b):单数?房屋管家单数核算是以着火期为周期.房屋委托合同的起始日开始一个月,称着火期.?收房经纪人:着火期内成功出租的,计二单;着火期外成功出租的,不计单数.?出房经纪人:有佣金收入的,计二单;无佣金收入的计一单.?委托延长合同及承祖延长合同均不计单.当月收出8单9-13单14-18单18单以上房单数整体业绩完成提成1%2%3%4%比例增加?c):佣金?新承租客户佣金为月租金的一半;客户续签佣金为月租金的四分之一;佣金按实收金额核算给出房经纪人