www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售操作规程114／2／23www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售操作规程————资料准备?楼书、宣传单页?平面图、售价表、付款方式、装修标准、交楼指引及认购须知、?计价纸等?认购书及预售契约文本?收款收据及发票?用于办按揭的《购房抵押贷款申请表》和“利率与万元供款一览表”。?申办按揭须知等。214／2／23www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库由预售至出产权证需缴税费?契税(安庆）以私人名义购买住宅：楼价的2%或4％(面积未超出144平方包含144平方的按2%,超出144平方的按4%)，以公司名义购买住宅：4％；新政:首次购房面积在90平方米以下的房屋契税为楼价的1%,免征印花税.商铺、写字楼、公寓、别墅、车位等以及集团购买的住宅：楼价的4%，?印花税：房价×万分之三?登记费：住宅：80元/套；非住宅：200元/套(200m2以下)?权证工本费一本免收：一本以上15/本?公共维修基金：多层住宅为1％；小/高层为2％；多层商业为１％．高层商业为2%.客户交款记录根据付款方式归类列表登记以便跟踪客户付款及资金回笼等情况的统计.314／2／23www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售操作规程————关于变更手续?发生改名、减名、增名或更改单位等情况须填写变更通知单，送相关部门（财务部等）及时更改该单位资料；?办理更改手续，必须有原业权人及新业权人一同到场，并在认购书上双方签名确认方可办理；?发展商为防炒楼，而规定在未售謦时，非直系亲属之间不能改名，只可增或减名。414／2／23www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售操作规程————签署商品房买卖合同?交齐首期款及相关税费方可办理；?在该合同上贴上单元平面图并用红线划出该户，且做好复核以防错漏；?由业主本人带备认购书及身份证正、副本前来签署，如非本人前来办理，则应提前办理委托公证书；?在客户签署后应及时做好记录以便备查。签署按揭办理协议：?为了制约业主能及时到指定银行办理按揭手续而签署的，并要求根据协议安排的日期前往；?告知届时应带备银行收取的手续费、房屋保险及公证费等款项，带齐银行需要归档的个人相关资料。514／2／23www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售操作规程————办理银行按揭一、条件?年满18岁，具有完全民事行为能力的公民；?有本地常住户口或有效居留证明；?客户有供款能力，能偿还贷款本息；?客户与开发商签署了购房合同并同意用所购的房产做抵押。其它借款注意事项：?贷款年限加上借款人年龄不得超过以下规定：*公积金贷款：贷款期限最长不超过30年,最高额度为35万元。*商业贷款(中行)：男：65周岁女：60周岁(各银行标准不统一)?未满18周岁人士不能单独购房；?非本地户口的借款人（包括外地和外籍人士），如有当地人作担保，可以按照视同本地居民手续办理（须签署《担保函》，同时提供担保人身份证、户口簿原件及复印件、收入证明等相关资料）。614／2／23www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售操作规程————办理银行按揭二、需要提供的资料1、借款人（含联名借款人）有效身份证原件及复印件4份，包括：*中国成年公民：本国身份证及带相片的临时身份证；*未成年人：出生证、户口簿、父母的结（离）婚证及父母的身份证复印件；*军人：军官证或士兵证；*香港、澳门人士：回乡证和身份证；*台湾人士：提供公安部门签发的“暂住证”、“境外人士临时住宿表”、台湾国民证及台胞证；*外籍人士：提供居留证和护照等。2、借款人户口簿原件及复印件2份：3、合同原件及复印件1份；4、已缴购房定金及楼款收据（发票）原件及复印件1份.5、用于供楼还款的存折帐号或信用卡帐号复印件1份。714／2／23www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售操作规程————办理银行按揭6、还款能力的资信证明：①工薪人士：证明借款人的月收入不低于月供款额的200%单位证明原件（如：月供款2000元，其收入应为4000元以上）；②私营业主和单位：营业执照、公司章程和股东权益分配说明书、上一年度财务结算报表和最近三个月的财务报表、合法审计的报告或验资报告、单位缴税税单；?不低于贷款额1/3以上的定期或半年以上记录的活期存折原件及复印件.?其他补充资料：自由资产证明（如房产证）、有价证券和其他足以证明还款能力的资信证明。814／2／23www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售操作规程————办理银行按揭三、住房贷款的还款方式1、等额本息还款法即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清。在整个还款期的每个月，还款额将保持不变（除遇调整利率外），在还款初期，利息占每月还款总额的大部分；随着时间的推移，还款额中利息的比重将不断减少，而随着本金的逐渐摊还，还款额中本金比重将不断增加。此种还款方式的优点在于：借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。适用于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的借款人，如部分年轻人。914／2／23www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售操作规程————办理银行按揭递减还款法（也称等额本金还款法）即每月偿还贷款本金相同，而利息随本金的减少而逐月递减，直至期满还清。本金在整个还款期内平均分摊，利息则按未还本金余额逐日计算，并与本金一起偿还。对于借款人来说，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。这种还款方式较适合于有一定积蓄，还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人，如中老年人。1014／2／23www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售操作规程————办理银行按揭两种还款方式都遵循同样的还款原则：占用银行的资金越多，贷款人承担的利息就越多；反之则越少。因此，单纯比较两种还款方式哪种付出的利息最少并不科学。一般来说，用于还贷的资金应当控制在家庭收入的40%~60%以内。1114／2／23www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售操作规程————办理银行按揭办理楼宇按揭贷款业务需缴纳的费用：（以中行为例）个人住房个人住房个人住房商业性贷款公积金贷款组合贷款1合同公证费100元/笔(可免)2律师费免收3印花税贷款额的十万分之五4房产保险费贷款额×万分之四×贷款年限(可免)抵押登记费:住宅房:贷款额在1-5万元按120元/宗非住宅:200m2以内240元/宗5-10万元按150元/宗200m2-500m2按360元/宗10万元以上的按180元/宗1214／2／23www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售操作规程————办理银行按揭四、住房公积金按照《住房公积金管理条例》规定：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金，是职工工资的一部分。住房公积金的几个特点：1、住房公积金属职工个人所有；2、住房公积金免征个人所得税；3、住房公积金可以提取；4、住房公积金低息贷款。1314／2／23www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售操作规程————办理银行按揭公积金贷款的规定及材料1、借款人必须是:单位和个人根据市政府(92)31号文件规定按时、足额缴存住房公积金,未缴或欠缴单位职工,不予办理.2、凡个人购买住房均可申请住房公积金贷款担保。（仅指普通住宅房）3、公积金贷款担保的最长年限为30年，最高额度为35万元。（贷款年限及贷款额度视具体情况而定）。4、申请公积金担保贷款需提供以下材料：a、职工本人及配偶身份证原件、复印件四件;b、户口本原件、复印件三件；结婚证原件、复印件四份；单身职工需提供未婚证明一份、复印件三份；1414／2／23www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售操作规程————办理银行按揭　c、夫妇双方工资收入、住房公积金缴存证明原件一份、复印件两份，公积金对帐簿原件、复印件三份；　d、购房合同原件、复印件三份；商品房预售许可证复印件三份和主体封顶报告或商品房竣工综合验收报告复印件三份；　e、所购住房首期（３０％以上,首次购房90平米以下住房按20%）付款证明原件、复印件三份。　f、申请住房公积金组合贷款担保需要再提供１－５项材料一份。５、借款人同意用购买的房屋做抵押并同时预交相关办证费用。1514／2／23www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库以上销售规程大家必须严格执行!谢谢!1614／2／23