東京建物東京建物阶阶段段汇报汇报5——5——住宅事住宅事业业本部本部上海上海区区域本部企域本部企划划部部佘润佘润廷廷200200７７年年55月月1212日日www.fdc01.com房市金碟住宅事业本部１、住宅事业本部架构アアココセセ住宅事業本部住宅事業本部ンン情情ッットトププ報報ソソ監監ララ監監秘秘人人企企総総経経広広リリシシ住住住住住住住住住住戸戸査査開開ョョイイ査査書書事事画画務務理理スス宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅建建報報ーー役役発発アアテテ役役部部部部部部部部部部シシIRIR鑑鑑品品情情事事事事事事RMRM住住会会企企ョョンンムム定定質質報報業業業業業業宅宅ンン画画事事スス部部部部事事開開第第室室管管第第第第事事部部部部業業業業発発二二理理一一三三業業部部部部部部部部部部部部部部部部株株取取主主締締公司运营职能平台公司运营职能平台住宅项目开发平台住宅项目开发平台総総役役会会会会投投リリビル事業本部ビル事業本部都市開発事業本部都市開発事業本部資資ゾゾ事事ーー名名関関札札九九業業トト古古都都技技ビビ都都ビビ常常都都商商西西幌幌州州ビビ事事開開屋屋市市術術ルルルル市市務務市市業業支支支支支支ルル業業発発支支アアママ開開ササ企企再再会会開開施施店店店店店店本本本本店店ネネカカ発発ーー画画生生発発設設部部部部ジジウウ涉涉ビビ部部ププ事事事事メメンン外外ススロロ業業業業ンンテテジジ部部投投企企リリ部部部部トトイイェェ資資画画ゾゾ部部ククンン事事ーー部部ググトト業業トト部部部部事事開開業業発発部部部部投资度假投资度假办公事业开发办公事业开发综合事业综合事业事业开发事业开发新事业开发新事业开发www.fdc01.com房市金碟住宅事业本部1、住宅事业本部架构部署名人数※派遣、签约社员已包括在内住宅事业本部开发企画部25名同公寓、租、墅等住宅品质管理部18名时针对赁别不同类型的住宅项目进行工作住宅情报开发部14名住宅事业第1部13名住宅事业第2部13名具体负责一类项目的开发工作住宅事业第3部13名（事业推进——项目综合管理）RM事业部24名户建住宅事业部14名www.fdc01.com房市金碟GT134名住宅事业本部3、开发企画部职能开发企画部职能：市场研究、客户信息管理及研究、住宅事业本部的计划和战略管理、根据客户需求进行住宅产品研究、和品质管理部共同进行标准化工作（1）住宅事业相关的项目企画及推进；（2）住宅事业本部各事业部计划完成情况管理、资金规划管理；（3）住宅事业相关的新事业和新操作方法研究；（4）住宅事业的广告宣传业务（总体Brillia）；（5）住宅事业的相关市场调查和各类顾客信息的收集和整理；（6）住宅事业相关的产品研究和开发（式样书）；（7）根据公司战略，制定住宅事业本部的战略并进行管理；（8）品牌的相关管理；品质管理部：标准图集（根据客户需求制定标准做法）开发企画部：确定用材标准和清单——《式样书》。与标准图集相配套指导项目工作www.fdc01.com房市金碟住宅事业本部4、住宅品质管理部住宅品质管理部职能：住宅品质及施工管理、为客户投诉提供技术解决、质量标准管理、住宅技术研究等（1）住宅项目的品质管理及施工管理相关工作；（2）住宅项目中，对客户提出投诉进行技术解决的部门；（3）保证住宅符合日本“住宅性能表示制度”的相关制度；（4）住宅建筑法规、技术相关信息的收集及管理；（5）ISO质量管理（包括标准图集）；品质管理部的工作与国内了解到的情况比较一致。相对于东京建物的其他部门，品质管理部对于员工的执业资格要求比较严格，员工均为一级建筑士，且年龄偏大经验丰富。品质管理部的员工还要负责在客户“现场见学会”、“内览会”等场合向客户介绍房屋性能的工作。并现场解答客户问题。www.fdc01.com房市金碟住宅事业本部5、住宅情报开发部住宅情报开发部职能：土地市场调查及信息收集、住宅用地获取（1）住宅土地市场调查及土地信息收集；（2）住宅事业用地取得；为了支撑未来三年战略发展目标，07年，东京建物“住宅事业本部——住宅情报开发部”的工作目标设定为获取可开发10000户Brillia住宅的土地（06年东京建物开发住宅约为2800户）。这个目标对于土地资源稀缺的日本市场来说是个相当艰巨的任务。在东京建物，同样存在“土地获取环节”和“项目开发环节”对项目定位和市场等问题看法不一致而导致经营计划变更的问题。东京建物的解决办法是将土地获取部门放在各事业本部架构内，使得土地获取前后的市场研究者统一为该本部的开发企画部、决策者统一为本部长。尽量解决这种矛盾。www.fdc01.com房市金碟住宅事业本部6、住宅事业第1部、第2部、第3部住宅事业部职能：公寓住宅项目的开发（1）公寓住宅分让项目的事业推进；（2）公寓住宅分让项目的项目开发计划及产品企画；（3）公寓住宅分让项目的各项目广告宣传及计划推进；（4）公寓住宅分让项目的收支管理和经营结果负责；住宅事业部的职能与国内了解的比较相同，在5月22日，将针对住宅开发事业的流程和工作内容进行专题学习，届时进行详细汇报。www.fdc01.com房市金碟住宅事业本部7、RM事业部、户建住宅事业部RM事业部职能：租赁项目推进（1）租赁住宅的开发、企画业务；（2）租赁住宅的投资化业务及管理运营业务；（3）租赁住宅开发的咨询评估业务（对外）；目前东京建物的租赁住宅基本都会通过打包为投资组合的形式，上市运作。并且RM事业部还负责租赁项目后期的维护管理工作（在东京建物不动产贩卖和物业管理公司配合下）。因此业务自成体系。户建住宅事业部职能：别墅项目推进（1）别墅住宅项目的开发、企画业务；（2）BrilliaTerrace的品牌管理；东京建物将别墅项目的品牌统一为BrilliaTerrace。户建事业部除了别墅项目的开发负责以外，还需要对该品牌的宣传维护负责。www.fdc01.com房市金碟住宅事业本部8、公寓分让住宅事业介绍（1）背景介绍：?东京建物的分让公寓住宅项目开发始于1968年；?至2006年末，约共售出27700套住宅；（2）事业目标：?愿景目标：成为客户评价的No.1；?2009年数字化目标：营业收益：1538亿日元；当年销售户数：3050户；营业利益：101亿日元；www.fdc01.com房市金碟住宅事业本部8、公寓分让住宅事业介绍（3）事业策略：?采用更积极的土地获取策略以保证为未来发展储备足够的优质土地资源；?在住宅公寓各项目中更彻底的实施Brillia“洗练和安心”品牌战略；?更彻底的执行日本国的各项政策、法令、道德伦理观；?在住宅公寓项目的各个开发环节中更彻底的进行成本控制；?在住宅公寓项目的各个环节考虑销售力的强化（如何更好的符合客户需求）?进一步提升管理效率和售后服务品质；?在住宅项目开发中，通过SPC（特殊目的公司融资）和合作做到资金的灵活分散应用，避免风险。www.fdc01.com房市金碟住宅事业本部9、租赁住宅事业介绍（1）背景介绍：?东京建物每年的新建租赁住宅总市价约300亿日元；?至2006年末，共有1500套住宅在租赁运营之中；（2）事业目标：?愿景目标：通过洗练的都心居住性、高性能居住性、信赖和安心，在“公寓品质”和“地段价值”两方面成为客户评价的No.1；?2009年数字化目标：商品规模市值（BrilliaApartments）：1034亿日元；可支配周转资金：64亿日元；营业利益：17亿日元；（3）事业策略：?增强开发业务的效率、强化成本管理、强化管理运营能力；?开始实施“BrilliaApartsments”品牌推进计划；www.fdc01.com房市金碟住宅事业本部10、户建住宅事业介绍（1）背景介绍：?1928年开始进行别墅宅地出让和代建、1972年开始别墅项目出让；?至2006年末，共有出让别墅项目超过2000户；（2）事业目标：?愿景目标：打造BrilliaTerrace品牌的与周边环境融合和优质的形象；成为顾客评价的No.1；?2009年数字化目标：营业收益：145亿日元；当年销售户数：250户；营业利益：10亿日元；（3）事业策略：?强化计划管理和成本控制；?“BrilliaTerrace”品牌战略的深入实施；www.fdc01.com房市金碟住宅事业本部10、过去三年业绩、未来三年目标过去三年百万円公寓住宅别墅RM住宅营业收益营业利益营业收益营业利益营业收益营业利益2004年61058414037454411723722042005年761806584462239819651142006年8009384365322463254276未来3年中期计划百万円公寓住宅别墅RM住宅营业收益营业利益营业收益营业利益营业收益营业利益2007年774368205920060454602112008年10342398821100085093926482009年1286561138813000998136451748结合不动产证券化公寓住宅事业增大别墅项目大力发展租赁住宅保持稳步发展市场分额事业www.fdc01.com房市金碟住宅事业本部11、各事业部效率指标人均效率指标项目数27个2.1个/人住宅事业1部（13在操作户数约3650户281户/人人）总市值约215700百万日元166亿日元/人项目数21个1.6个/人住宅事业2部（13在操作户数约2450户188户/人人）总市值约141300百万日元109亿日元/人项目数21个1.6个/人住宅事业3部（13在操作户数约1950户150户/人人）总市值约99000百万日元76亿日元/人项目数25个1.0个/人RM事业部（24人）在操作户数约