東京建物東京建物阶阶段段汇报汇报7——7——东东京建物物京建物物业业管理公司（管理公司（アメニテイサポートアメニテイサポート））学习学习上海上海区区域本部企域本部企划划部部佘润佘润廷廷200200７７年年55月月1414日日www.fdc01.com房市金碟东京建物物业管理公司学习１、日本物业管理行业介绍（一）日本的住宅物业管理模式：日本法律规定：（1）住宅的房间内部分（专有部分）的物业管理决定权属于房屋所有者；（2）除专有部分以外，住宅的公共部分（共有部分）的物业管理决定权属于管理组合；在日本，对于住宅小区的共用部分的所有权和管理权区分的很清楚：由小区所有的购入者共同拥有，所有购入者通关选取自身的管理自治体——“管理组合”来行使对共用部位的管理权力。管理组合与国内的业主委员会比较类似，但日本的法律赋予了管理组合很多实际的权利，管理组合有权在全体业主同意的基础下选取物业公司、收取并管理物业费、并对小区的运营负责。在这样的体制下，物业公司的定位与国内也略有不同：日本的物业公司在住宅管理组合的授权下对项目的共用部位进行物业管理，接受管理组合的聘用。在日本，一般在房屋销售的同时，开发商先选定一家物业管理公司，一般签约期为一年。到期后，由管理组合提交业主集会审议是否续用。www.fdc01.com房市金碟东京建物物业管理公司学习１、日本物业管理行业介绍（二）管理组合的详细介绍：（1）住宅内的所有者自然成为住宅管理组合员；管理组合由管理组合员共同选举而得；（2）管理组合中，需选举出理事长、理事、监事等（通常为有薪），代表组合员全体行使管理权利；（3）管理组合每年需列出详细的工作报告、经营收支汇报和下年工作计划，做出下年度管理提案（包括物业费收取标准等），并在年度业主集会上提交全体业主审核。管理组合业主集会（全体业主，表决机关）理事会（管理业务执行机关）监理事长事（管理者，业务执行代表）副理事长理事理事理事理事（选举）组合员www.fdc01.com房市金碟东京建物物业管理公司学习１、日本物业管理行业介绍（三）管理组合的分工：（1）役员（工作人员）：包括理事长、理事、监事等，代行管管理组合理职能，并对物业费的使用及收支负责。业主集会（全体业主，表决机关）（2）理事会：理事会负责管理物业公司。制定物业管理年（管理业务执行机关）度预算与决算案、管理计划等。每月公告物业费收支情况。监理事长事（管理者，业务执行代表）（3）总会：副理事长全体业主组成，每年举办1次年会，选举理事会及役员。审核管理计划、预决算案等。理事理事理事理事（4）管理规约：（选举）全体业主须遵守的管理制度，明确费组合员用负担等内容。通常第一份管理规约由开发商及其所委托的物业管理公司制定。第二年起由管理组合提交业主总会审核修改。www.fdc01.com房市金碟东京建物物业管理公司学习１、日本物业管理行业介绍（四）日本的物业管理公司定位及主要工作：定位：接受管理组合聘用，通过专门知识和有效服务进行住宅的实际管理工作。具体工作内容包括：（1）事务管理业务：出纳会计工作、管理运营工作（为管理组合提供专业的收支管理、管理计划编制等服务）。（2）管理员等业务：前台接待、安全巡查、业主集会和理事会组织及管理、管理报告编制及沟通业务）。（3）清扫业务：共用部分的日常清扫和定期大清扫。（4）建物（房屋）、设备管理业务：房屋及设备检查和管理、紧急事件解决业务等。www.fdc01.com房市金碟东京建物物业管理公司学习2、东京建物物业管理公司介绍（一）公司概要：东京建物アメニテイサポート（物业管理公司），目前管理物业420栋（27042户）。为东京建物株式会社的全资子公司。（1）创立时间：昭和37年（1962年）（2）员工总数：143名（含正社员、派遣社员和签约社员）（3）业务范围：经营理念（1）为客户提供一流价值的服务；?公寓住宅物业管理；（2）主动了解客户多种多样的需求，积极地?办公建筑清扫；提供解决方案；?代行住宅售后服务工作；（3）客户的提问，要诚实迅速的回复；?停车场运营等生活服务事业；（4）坚决执行ISO品质体系，并持续改善；（4）在管项目明细：?分让（销售）公寓住宅——359栋24167户；?赁贷（租赁）公寓住宅——61栋2425户；www.fdc01.com房市金碟东京建物物业管理公司学习2、东京建物物业管理公司介绍（二）在东京建物集团内的定位：东京建物アメニテイサポート物业管理公司賃貸事業賃貸事業賃貸事業賃貸運営賃貸運営賃貸運営建物管理建物管理建物管理???東京建物不動産販売東京建物不動産販売東京建物不動産販売???東京建物アメニテイサポート東京建物アメニテイサポート東京建物アメニテイサポート???東建インターナショナルビル東建インターナショナルビル東建インターナショナルビル???アメニテイスタッフアメニテイスタッフアメニテイスタッフ???東建ビルデイング東建ビルデイング東建ビルデイング???東京不動産管理東京不動産管理東京不動産管理???新宿スクエアタワー新宿スクエアタワー新宿スクエアタワー???新宿センタービル管理新宿センタービル管理新宿センタービル管理不動産流通事業不動産流通事業リフォーム事業リフォーム事業??東京建物不動産販売東京建物不動産販売??東京建物テクノビルド東京建物テクノビルド??リライアンスリライアンスその他の事業その他の事業リゾート?レジャー?ホテル事業リゾート?レジャー?ホテル事業飲食飲食事事業業??東京建物テクノビルド東京建物テクノビルド??東京建物リゾート東京建物リゾート??レジーナの森レジーナの森東京建物（株）メデイアコンプレックスメデイアコンプレックス事事業業??ジェイゴルフジェイゴルフ??アンフォルマアンフォルマ??日光泉日光泉ゴルフゴルフ??カントリー倶楽部カントリー倶楽部金融金融事事業業??東京建物ファイナンス東京建物ファイナンス不動産証券事業不動産証券事業インターナット関連インターナット関連事事業業??東京建物ファンドマネジメント東京建物ファンドマネジメント??東京建物イー?ステート?オンライン東京建物イー?ステート?オンライン??東京リアルテイ?メネジメント東京リアルテイ?メネジメント商業運営管理商業運営管理事事業業??東京建物イー?ステート?オンライン東京建物イー?ステート?オンライン分譲事業分譲事業??東京建物不動産販売ト東京建物不動産販売ト労働者派遣労働者派遣事事業業??東京建物アメニテイサポート東京建物アメニテイサポート??東京建物イー?ステート?オンライン東京建物イー?ステート?オンライン??アメニテイスタッフアメニテイスタッフwww.fdc01.com房市金碟东京建物物业管理公司学习2、东京建物物业管理公司介绍（二）在东京建物集团内的定位：A类公司B类公司C类公司东京建物本社东京建物不动产贩卖东京建物劳务支持（劳务人员派遣）东京建物管理支持在东京建物集团内（物业管理）东京建物网上销售属于B类子公司，承担专业管理任务东京建物Techno东京建物商业经营（装饰改装）东京建物度假事业东京建物基金管理……东京建物人才服务……承担综合开发承担专业具体执行工作管理任务管理任务www.fdc01.com房市金碟东京建物物业管理公司学习2、东京建物物业管理公司介绍（三）东京建物物业管理公司架构介绍：取缔役会经营企画室总务部系统管理室监查役办公项目事业本部办公事业部办公事业组保险部新宿营业所株主总会公寓住宅事业本部公寓住宅营业推进部营业推进组营业推进组公寓住宅支持部公寓住宅服务部第1组公寓住宅管理第2组事业本部第3组公寓住宅业务统括部技术咨询部公寓住宅会计部公寓住宅MC部住宅服务部关西支店www.fdc01.com房市金碟东京建物物业管理公司学习2、东京建物物业管理公司介绍（四）东京建物物业管理公司“公寓住宅管理部分”业务介绍：1、公寓住宅支持部（33人）：（1）业务内容：直接与各管理组合对接的项目物业管理负责人，对项目物业管理结果负责；（2）特　　点：公寓住宅支持部的员工职责类似于东京建物住宅事业本部的事业推进人员（项目负责人）。其需要整合物业公司内其他部门的资源，保证项目物业管理正常进行。（3）效率指标：每名员工均为项目物业管理经理，13个项目/人（819户/人）。（2）具体业务：?整合物业公司内部资源，辅佐各项目业主总会和理事会的工作?各种契约和职能的代行?在所负责项目巡回，听取居住者意见并帮助改善解决?管理所负责项目的现场管理员、清扫员等员工说明：公寓住宅支持部的任务是利用各专业部门的力量和支持，对项目物业管理进行负责。www.fdc01.com房市金碟东京建物物业管理公司学习2、东京建物物业管理公司介绍（四）东京建物物业管理公司“公寓住宅管理部分”业务介绍：2、营业推进部（18人）：（1）业务内容：配合房地产公司和负责项目物业管理的公寓住宅支持部完成新建住宅项目交房前的物业相关工作；（2）具体业务：?制定物业管理计划（明确物业管理内容、计算物业管理费用、制定项目物业管理规约）?配合房地产公司对购房者进行“管理组合运营”和“物业管理公司职责”的说明会?配合房地产公司，进行交房前业主的各类合同、文书的受理和回收工作说明：营业推进部中，“事业推进组”所负责的是东京建物本社的分让公寓住宅；“营业推进组”所负责的是其他公司的项目和东京建物的租赁项目；www.fdc01.com房市金碟东京建物物业管理公司学习2、东京建物物业管理公司介绍（四）东京建物物业管理公司“公寓住宅管理部分”业务介绍：3、公寓住宅业务统括部（6人）：（1）业务内容：配合公寓住宅支持部，完成项目