東京建物東京建物阶阶段段汇报汇报14——14——东东京建物事京建物事业开发业开发流程流程上海上海区区域本部企域本部企划划部部佘润佘润廷廷200200７７年年55月月2727日日东京建物事业开发流程1、东京建物事业开发流程介绍：（1）事业开发标准流程与10个会议体系：2006年，东京建物对《事业开发基本流程（会议体系）》进行了调整，拓展为10个会议东京建物事业开发流程1、东京建物事业开发流程介绍：（1）事业开发标准流程与10个会议体系：2006年，东京建物对《事业开发基本流程（会议体系）》进行了调整，拓展为10个会议10个会议分别为：①用地取得会议；②事业引继会议；③目标、概念设定会议；④商品企画会议；通过本次的学习，比原来更进一层领悟⑤销售方针会议到了东京建物事业开发流程会议体系蕴⑥样板展示确认会议；含的意义。⑦商品确定会议；⑧推介会议；⑨价格会议；⑩项目总结会议；东京建物事业开发流程1、东京建物事业开发流程介绍：（2）事业推进标准计划：与标准开发会议体系配合使用的，还有东京建物“事业推进标准计划表”，本次也进行了学习东京建物事业开发流程1、东京建物事业开发流程介绍：（2）事业推进标准计划：《事业推进标准计划表》是将从土地买入开始、到项目竣工交付的所有工作汇编而成的标准计划。供住宅事业部在推进项目的过程中使用，相对比《事业开发标准流程（会议体系）》，《事业推进标准计划表》能更直接的指引项目开发工作。在去年底编制《上海公司07~08年战略规划》时，各专业曾经都提出，流程优化需要以工作流程及内容的标准化为前提。标杆东京建物的《事业推进标准计划表》有效的解决了这个问题。《事业开发标准流程（会议体系）》将项目开发中的决策流程标准化将项目开发中内外协作关系、节点计划、工作《事业推进标准计划》内容标准化东京建物事业开发流程2、事业开发流程（会议体系介绍）：（1）第一个会议：用地取得会议用地取得会议：召开时间情报开发部内讨论确定后（随时）是东京建物项目开发过程：中的第一个正式会议，本主推部门：情报开发部会议主要由住宅事业本部长和相关部门决策土地是参加人员住宅事业本部长否购入、及相关的事业计：开发企画部部长、组长、担当划和定价问题。住宅事业部部长、组长、担当会议宗旨土地是否购入的判断：决定事项①决策土地是否购入；②决策项目未来的售价；：③审核决策项目的事业收支计画；④决定项目开发计划；⑤决策土地出价；必要资料：①用地取得计划；②位置、导引图；③周边案例调研；④项目计画图；⑤想定项目售价表；⑥事业收支计画；东京建物事业开发流程2、事业开发流程（会议体系介绍）：（2）第二个会议：事业引继会议事业引继会议：召开时间用地取得后1周内开始土地购买后，由情报开发：部向住宅事业部进行土地主推部门：情报开发部交接，并对项目边界条件等注意事项进行说明参加人员住宅事业本部长：开发企画部部长、组长、担当住宅事业部部长、组长、担当品质管理部组长、担当会议宗旨情报开发部向住宅事业部交付土地，说明注意事项：决定事项①事业开发计划；②事业推进手法；：③项目担当者（事业部）；④注意事项确认（事业部）；必要资料：①用地取得计划；②事业推进备忘；③事业收支计画；④物件调查检查表（周边调研）；东京建物事业开发流程2、事业开发流程（会议体系介绍）：（3）第三个会议：目标、概念设定会议目标、概念设定会议：召开时间事业引继会议后2个月内事业部接手项目后第一个：会议。会议的主要目的是主推部门：住宅事业部由事业部和开发企画部、贩卖公司共同对项目开始参加人员开发企画部组长、担当（广告宣传担当）以来的市场和客户调研结：住宅事业部组长、担当果、初步平面设计方案进东建不动产贩卖企画担当行讨论和认可，并确定项目的目标（售价、收支计会议宗旨根据市场及客户调研结果，确认项目的目标、概念、画等）和项目的概念（主：主题等，确定项目的商品企画策略题卖点、目标客户群等）决定事项①市场及客户调研结果确认；②平面布置方案；：③初定售价、等级价格；④项目概念及主题；必要资料：①商品企画表（详见东京建物学习10）；②事业计划书；③周边事例调研结果；④基本计画图；⑤初定价格表；⑥初定目标客户的调研结果；⑦事业收支计画；东京建物事业开发流程2、事业开发流程（会议体系介绍）：（4）第四个会议：商品企画会议商品企画会议：召开时间事业引继会议后3.5个月内（项目基本设计完成）商品企画会议是项目操作主推部：门：住宅事业部过程中最重要的会议之一。参加人员住宅事业本部长在会议前，项目的市场及：开发企画部部长、组长、担当客户定位、式样书及标准住宅事业部部长、组长、担当品质管理部部长、组长、担当图选择、基本设计、预定东建不动产贩卖贩卖企画部部长、担当售价和项目收支等工作都东京建物物业公司企画担当已完成，以上内容在商品会议宗旨决策商品的卖点、基本设计方案、式样配置等级。决企画会议上审核确认后，：策项目商品企画方案（差别化点、目标客户等）将直接进入操作实施阶段决定事项①项目概念（主题）；②项目卖点；③式样等级；。：④目标客户与项目收支目标；⑤户型及基本设计方案；⑥想定售价；⑦事业收支计画审视（建筑费预备费等）；⑧销售初步计划；必要资料：①商品企画表；②事业计划；③周边事例调研结果；④基本设计（平面、配置图、共用部位图、代表户型图）⑤与贩卖相关的设计资料（项目外观等效果图、模型）；⑥想定价格表；⑦式样表；⑧事业收支计画。东京建物事业开发流程2、事业开发流程（会议体系介绍）：（5）第五个会议：销售方针会议销售方针会议：召开时间事业引继会议后5.5个月内（建筑确认申请提出后—销售方针会议是在商品企—日本的报批报建环节）：画会议后，由事业部牵头主推部门：住宅事业部贩卖公司和广告代理公司参加人员住宅事业本部长：开发企画部部长、组长、担当完成项目销售和广告宣传住宅事业部部长、组长、担当相关的研究准备工作之后东建不动产贩卖贩卖企画部部长、担当，向住宅事业本部长进行东京建物物业公司企画担当汇报确认的会议。广告代理公司担当会议宗旨在商品企画会议后对项目销售方针及计划、项目广告：策略等进行实质性的确认。决定事项①项目销售方针；②项目销售计划；：③销售推广活动计划；④广告概念；⑤项目广告内容及计划（海报、网上销售主页等）；必要资料：①全体销售策略资料；②销售计划；③销售推广活动资料；——以上三项为东建不贩汇报④广告内容及计划；⑤广告概念提案；——以上两项为广告代理公司与事业部共同汇报东京建物事业开发流程2、事业开发流程（会议体系介绍）：（6）第六个会议：MR（样板展示）确认会议MR确认会议：召开时间事业引继会议后5.5个月内（销售中心用地协议签署MR确认会议是在项目销后15日内）：售方针确认及销售展示中主推部门：住宅事业部心土地落实之后召开的会议，会议主要对销售展示参加人员开发企画部组长、担当：住宅事业部组长、担当中心和样板房设计方案进东建不动产贩卖贩卖企画部部长、担当行审核和确认。本会议由东京建物物业公司企画担当住宅事业部负责本项目的广告代理公司担当组长牵头负责并决策。会议宗旨由住宅事业部组长牵头，根据商品企画会议和销售方：针会议确定的结果，对销售中心和现场展示方案进行讨论确认决定事项①销售中心及现场展示方案；：必要资料：①销售中心的相关资料：·基地配置图·平面图·立面图·外观效果图等②样板房设计方案；东京建物事业开发流程2、事业开发流程（会议体系介绍）：（7）第七个会议：商品确定会议商品确定会议：召开时间销售中心及样板房开放90天以前商品确定会议其实并不意：主推部门：住宅事业部味着决策项目的任何内容参加人员开发企画部组长、担当，而是意味着由住宅事业：住宅事业部组长、担当部牵头开发企画部、品质品质管理部组长、担当管理部向销售公司就项目东建不动产贩卖贩卖企画部部长、担当东京建物物业公司企画担当进行交底，“确认”销售公广告代理公司担当司对于项目情况有全面的东建改装公司项目担当了解。会议宗旨住宅事业部牵头向销售公司进行项目的介绍和交底，：对于项目的卖点要重点进行介绍和交底。换句话说，商品确认会议决定事项①商品内容：是由东京建物向销售公司：进行的一个交底会。·项目概念·外观设计图·式样书等级·内装设计等②想定价格（推介价格）；③事业计划；④商品企画书住宅事业部作为对项目情况最清楚的部门，负责将必要资料：①项目说明资料（计划、面积表、价格表）：项目的相关情况向销售公②项目设计方案；③商品企画书；④项目广告素材；司进行交底和介绍。⑤销售展示中心及样板房相关资料；⑥事业收支表；⑦Brillia品牌介绍；东京建物事业开发流程2、事业开发流程（会议体系介绍）：（8）第八个会议：推介会议推介会议：召开时间商品确定会议30日后销售公司在接受住宅事业：主推部门：东京建物不动产贩卖部关于项目的交底后，确参加人员住宅事业本部长定项目的销售计划、房屋：开发企画部部长、组长、担当价格建议后，反过来向事住宅事业部部长、组长、担当业本部长、住宅事业部、东建不动产贩卖贩卖企画部部长、担当东京建物物业公司企画担当开发企画部等相关部门进广告代理公司担当行推介说明的会议。会议宗旨销售公司在消化项目内容后，向东京建物汇报具体的会议的目的有两个：：销售战略、销售计划。住宅事业部进行样板房进展和广告展开进展说明。①确认项目的销售计划，决定事项①销售计划：②销售公司确定的房屋定价表；汇报售价建议、样板展示：③广告计划及预算；④样板展示中心进展；中心进展等；必要资料：①销售计划必要资料（计划、方针）：②检验销售公司对项目的理解程度；②房屋定价表；③样板展示中心进展；④广告宣传计划及预算等；东京建物事业开发流程2、事业开发流程（会议体系介