：[2006]GW-SZ-73武汉东西湖区国营柏泉农场项目区域整体发展战略及开发模式版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。项目第一阶段研究工作2006/112006/122007/01第一阶段第二阶段第三阶段区域整体发展方向的市场研判开发合作与运营模式研究启动期实施策略（中期）（终期）项目研究背景模式分析城市解构典型案例研究产业发展分析战略确立规划市场建议?区域本体研究?结合案例，制定产业发展计划?区域发展模式判断?项目整体定位?区域产业研究?区域功能规划建议?旅游度假市场分析?开发计划初步安排本报告是严格保密的。2本次汇报内容1.新农村解读2.发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析6.发展战略7.规划建议本报告是严格保密的。3新农村的政策解读发展生产力是社会主义新农村建设的首要任务世界各国发展农业的政社会主义新农村的发展目标：策主要有两大目标：一是提高本国农产品的社会主义新农村建设不设统一的标准,但有统一的目标要求竞争力即：二是保证农民得到相对公平的收入“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”————十六届五中全会建设社会主义新农村的关键问题：1.合理选择现代农业的实现路径2.促进农村劳动力充分就业3.加强农村基础设施建设4.合理利用和保护农业资源《人民日报》本报告是严格保密的。4武汉农业发展政策06年11月发布的《武汉都市农业发展规划》为项目的发展创造了有利的政策环境u总体发展战略：立足武汉、面向武汉城市圈、辐射中部地区、走向全国，建设与武汉大都市发展目标相配套、具有国内先进水平的都市农业u现代都市农业应承担的功u发展目标：能：1.农民收入保持较快增长。全市农民人均纯收入年递增8%以上。1.产业经济功能2.农业产业化经营格局基本形成。农业产业化种（养）面积和农户覆盖率2010年均达到60%以上，2020年均达到80%以上；农产品加工转化率2010年达到1：2，2020年达2.生态平衡功能到1：3。3.观光休闲功能3.农业科技水平不断提高。科技在农业增长中的贡献率2010年达到65%，2020年达到4.文化科普功能70%。5.辐射示范功能4.农业机械化初步实现。农业综合机械化水平2010年达到70%，2020年达到80%。5.农业劳动生产率稳步提升。农业劳动力人均创造GDP2010年达到2万元，2020年达到4.3万元。6.农村城镇化水平大幅提高。2010年农村城镇化率达到45%，2020年达到60%。7.农村社会事业同步发展。2010年，农村新型合作医疗农民参保率达到100%，失地农民养老保险参保率达到100%，农村劳动力中高中以上文化程度的达到20%以上；2020年，形成完善的农村社会保障体系；农村劳动力中高中以上文化程度的达到30%以上。8.农村生态环境大为改善。2010年，农村水体污染加重、土壤物理性质变差的趋势得到扭转，全市森林覆盖率达到25%以上；2020年，农业面源污染得到有效控制，工业与生活废水得到有效处理，全市森林覆盖率达到30%以上。本报告是严格保密的。5武汉农业发展政策农业发展规划对东西湖区和柏泉农场的发展提出了初步的设想u东西湖现代设施农业区1.以现代设施农业为主体，在东西湖区惠安长廊和107国道沿线及周边地区，建设10万亩无公害、绿色、有机食品（蔬菜瓜果）生产基地，2万亩优质鲜食杂粮基地，4万亩水生蔬菜基地。2.在辛安渡、东山农场等地，建设万头奶牛养殖基地。3.在柏泉、荷包湖、走马岭农场等地，建设3万亩特种水产养殖基地及1亿尾名特优水产苗种繁育基地。u农产品加工中心1.以加工企业为龙头，在武汉城市圈规划建设一批农产品生产基地，引导畜禽、粮食、大路菜等农产品生产基地逐步向周边地区转移，大力发展农产品深加工和精加工，着力引进扶持一批大型农产品加工企业，重点打造国家级的东西湖食品工业区。u东西湖都市生态旅游区1.以金银湖生态旅游区、惠安生态长廊、柏泉农艺旅游度假区为主体，建设以体育休闲、农事体验、观光农业、水上运动、主题公园、度假休闲为主要旅游产品的东西湖都市生态旅游区。本报告是严格保密的。61、建立本区域新农村建设目标体系2、对新农村整体战略的系统化重组项目所亟待解决的问题3、对区域的产业发展提出可行方案4、对整体规划进行重新反思本报告是严格保密的。7大武汉、新柏泉柏泉农场应当通过新农村建设项目承担起在大武汉都市融合趋势下东西湖区新增长极的使命区域带动力ü发展具有潜力的主导产业，能够自力更生增长，并带动腹地各类产业发展ü有为自身及腹地提供居住、商贸、文化及相关服务的城市综合功能增长极就是一个带动周边区域经济增长的区域功能中心，它不仅自身持续增长，也能把增长扩散到周边腹地，最终扩散到不发达区域。增长极核心城市联系度区位ü与武汉以及周边城市能够保持密切的交通、经济联系，能起到承上启下的作用ü位于城市北部，属于区域的发展主方向上,同时处于天河机场经济带与都市辐射区之间本报告是严格保密的。资料来源：城市功能理论－佩鲁增长极选择模型8柏泉新农村项目建设愿景指标体系柏泉新农村意味着。。。镇区面积人口结构增长5——10倍外来就业人口30000人0.7平方公里本地人口12000人14000人2005年目标2005年目标产业结构农民15%收入结构农业45%40%79%50%农业收入34%25%工业工业收入21%35%35%1%35%三产三产收入6%2005年目标2005年目标本报告是严格保密的。9我们从城市发展的高度为柏泉农场制定整体发展战略，努力将柏泉农场打造成为大武汉都市中央休闲区（CED），使之变为生产发达，产业特色鲜明，生活宽裕，村容整洁的新型区域增长极从：经济规模小、产到：经济繁荣，产业特色鲜业基础薄弱的农村地区明、生活舒适便利的活力地区中央休闲区，即包含了娱乐、休闲等功能，为城市商务旅游配套的一个特定休闲度假区域本报告是严格保密的。10本次汇报内容1.新农村解读2.发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析6.发展战略7.规划建议本报告是严格保密的。11政府目标借助三江集团的资源优势，通过新农村建设来提高农民收入，改善农村面貌，提升区域价值，实现区域的可持续发展政府对于柏泉项目要求?提升整个区域价值，扩大区域u使整个地区实现可持续发战略目标知名度展?保护农民利益功能形成u不仅要展示区域形象，还规划实现?村镇一体化要将生活与生产结合在一?加速农村城市化和现代化起，使普通百姓达到生活?形成布局合理的城镇功能结构重大设施建设富足的满意状态政u…府提升土地价值?扩大税收和就业机会进而服务区社会?合理利用土地，提高土地综合环境改善域效益?兼顾经济效益，社会效益，环开利益实现税收增加境效益，增强经济辐射力?改善投资环境，改善人居环境发就业机会目经济增长…实现地尽其利…标进程实现……3三年完成年的拆村时间…并点…本报告是严格保密的。12企业目标企业的目标是借助社会主义新农村建设的政策机遇，通过合理的项目运作，推动区域的长期持续开发，并实现盈利?三江作为国有大型企业，实现承担一定社会责社会责任实现任的目标企业?通过社会主义新农村建设，实现东西湖区内土长期持续开发目地指标调配使用的机会，为整个集团在东西湖区标的长期经营与发展创造更多的机会成功启动?区域成功启动，提升区域价值企业目标解构n短期目标：承接新农村建设的并点工程，获取建设收益获得2247亩的土地指标调配空间，进行项目深度开发n长期目标：为集团在东西湖区的长期经营与发展创造更多的机会n开发节奏：拆迁并点工程约需要三年时间资金条件到“拆村并点”实施完毕阶段初步总投资计划5亿元人民币本报告是严格保密的。13在现有的政策机遇下，如何获取土地并使土地增值？政府和企业将目光不约而同地聚焦到新农村建设R2现阶段的首要问题是：R1期望结果、我们想要什么？如何解决新农村建设问题？非期望结果（针对目标的规范分析）（不作为、自然发展的结果）p解决三农问题，实现和谐社会p按照目前柏泉农场的发展方向，如何在工业发p使本区域快速发展，成为东西湖区发展的新引擎？展的情况下，同时解决三农问题中的农民就业，p确立区域发展定位以及成功启动农民收入提高等问题，实现区域的可持续性发展传传统统农村农村转转变变为为现代现代化化新农新农村的村的途径途径、、方式方式？？农民享受现代化生活环境农民生活条件简陋收入提高，消费增强收入较低生产方式先进核心问题生产方式落后就业机会增多观念落后传统农村现代化农村观念时尚。。。。。。本报告是严格保密的。资料来源：世联模型14本次汇报内容1.新农村解读2.发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析6.发展战略7.规划建议本报告是严格保密的。15区域宏观形势研判成为中部地区的战略支点城市是武汉城市发展的目标；占据中部“天元”地位的武汉是中部地区最具有扩张潜力的城市u武汉位于京广纵向经济带，长江横向经济带，的“十”字中心占据中部“天元”地位中原城市群以郑州为中心，包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源等u武汉是中部地区的交通枢纽城市，面积为5.87万平方公里京广线连接中部21个大中城市太原城市群包括太原和阳泉市城全部，包括晋中，长江连接中部19个大中城市介休，吕梁登市的部分区域u武汉是中部经济的产业核心武汉城市圈以武汉为中心，包括黄石，鄂州，孝沿江城市群包括马鞍