|Page1武汉南国姑嫂树商业项目发展策划2007年10月武汉南国·姑嫂树商业项目发展策划报告|Page2第二阶段商铺间隔建议武汉南国姑嫂树商业项目发展策划局部功能定位深化业态空间布局建议人流动线设计建议第一阶段形成初步定位消费者调查分析项目发展背景分析项目市场竞争环境分析商业房地产市场综合研究项目自身开发条件综合分析项目所在区域特征及价值分析工作阶段的安排|Page3具体定位明确本项目SWOT分析武汉南国姑嫂树商业项目发展策划商家意见案例借鉴项目自身区位价值市场环境项目所处的项目竞争分析项目地块的交通及地理特征项目周边人口数量、消费力、消费特征项目周边商业市场状况及特征全市整体商业市场状况及特征研究路径图|Page4商家访谈消费者分析消费者问卷调查访问相关政府官员第二次调研第一次调研武汉南国姑嫂树商业项目发展策划杨汊湖项目为本项目制定具体策划方案与发展商座谈考察项目地块访问相关政府官员调查武汉市及项目周边商业市场状况消费者访谈广泛收集相关二手资料研究过程概述|Page5武汉南国姑嫂树商业项目发展策划项目所在区域特征及价值分析项目所在区域特征及价值分析相关开发案例借鉴相关开发案例借鉴项目定位研究项目定位研究项目概况及开发条件综合分析项目概况及开发条件综合分析武汉市整体商业市场发展现状及趋势武汉市整体商业市场发展现状及趋势项目区域商业市场分析项目区域商业市场分析项目区域商业市场分析项目区域商业市场分析项目所在片区消费者调查分析项目所在片区消费者调查分析商家意向调查分析商家意向调查分析9945167845167823研究目录Part1项目概况及开发条件综合分析|Page7武汉南国姑嫂树商业项目发展策划3.22.0(占地面积：约万平方米容积率：地下面积不计入容积率）??项目位置：姑嫂树项目位于江汉区姑嫂树路与兴业路的交界处主要技术经济指标??项目概况|Page8武汉南国姑嫂树商业项目发展策划地形地貌：地块已基本平整，地形平坦，无明显坡度，西南角现有加油站，待拆迁可视性：地块临姑嫂树路和兴业路，直面十字路口，可视性和展示性较好景观性：地块无明显的景观资源???地块建设条件分析|Page9项目地块兴业路姑嫂树路武汉南国姑嫂树商业项目发展策划姑嫂树路：双向四车道。由于后湖等地区修建道路，目前姑嫂树路交通堵塞严重，路面较破旧兴业路：双向六车道。为后湖片区通往项目的主要道路，交通顺畅城中村路：地块东面和北面为城中村，这两面的道路较狭窄，不利于车辆进入，有待改造???地块周边交通情况分析|Page10武汉南国姑嫂树商业项目发展策划地块东面和北面面向城中村，形象较差，人流较杂，道路狭窄，对项目形象有一定的影响姑嫂树路双向四车道，目前车流量大，随着项目的开发建设，交通压力可能会进一步增大??地块开发的不利因素Part2项目所在区域特征及价值分析|Page12武汉南国姑嫂树商业项目发展策划武汉市区规划确定遵循“旧城更新、新区拓展、轴线推进、均衡发展”的战略，沿主城重要出口通道构筑西南、西向、北向、东向、南向、五条城市空间发展轴，将主城与各远城区联为一体，共同发展项目所处的江汉区和江岸区位于北面发展方向，江汉区的中心商圈将向北转移未来中心城区北部的人口、消费力和商业都将有较高增长???项目区域位于武汉城市北向发展轴上|Page13武汉南国姑嫂树商业项目发展策划27唐家墩商圈：江汉区规划中的新商圈，区内在建住宅和综合性商业较多，发展较快，目前区内以专业家电卖场为主。未来将配合王家墩中央商务区的发展，形成与之配套的中央居住区后湖居住板块：市政规划中将把后湖打造成以居住区为主，辅以金融、商业、体育、主题公园等多功能的高素质综合新城区。后湖新城将遂步建设成为以“一心、二城、三街、四带”为重点，个社区商业服务网点为补充的商贸发展格局??项目区域北临后湖板块，南依唐家墩片区2004年9343.259820.77|Page142005年10809.7111068.05单位：元城镇居民年人均可支配收入区域武汉南国姑嫂树商业项目发展策划江岸区江汉区200612600.713.851.1240.72200612112年，江汉区城市居民人均可支配收入达元，同比增长％。增幅较上年加快个百份点，比全市居民人均可支配收入高出元江汉区以发展第三产业为重点，虽然面积小，但人气旺，云集了世界级金融、保险机构，吸引外资潜力大年江岸区城市居民人均可支配收入为元以现代服务业和都市型工业为骨干，形成了第二、三产业竞相发展，第一产业为补充的产业结构????江汉区经济社会发展状况江岸区经济社会发展状况??项目所在行政区经济发展状况良好|Page15金桥大后湖片区道道大展发核心范围次核心范围线环武汉南国姑嫂树商业项目发展策划中唐家墩片区将军路片区杨汊湖片区路青项目位置常常青花园片区发展大道以北，常青路以东，金桥大道以西，中环线以南杨汊湖片区、后湖片区、将军路片区、常青花园片区、唐家墩片区??23项目区域核心范围（半径约公里）：项目区域次核心范围（半径约公里）：发展大道以南的区域临近青年路、新华路、香港路，离市中心商圈很近，交通便利，这一带的消费会集中至中心商圈，故本项目核心商圈不考虑发展大道以南的区域???项目区域空间范围界定|Page16武汉南国姑嫂树商业项目发展策划杨汊湖片区后湖西部片区?杨汊湖片区与项目交通联系便捷，通达性良好后湖西部片区由于内部道路施工，且无公交线路到达项目，与项目通达性现状欠佳。但随着后湖西部片区道路条件的迅速改善，其未来与项目的交通联系仍将十分便捷由于金桥大道施工，导致大量过境车辆经过姑嫂树路，带来了较大的交通压力，预计随着金桥大道改造的完成，姑嫂树路压力将有所减缓???项目核心范围内道路网密集，通达性总体较好姑嫂树路目前承载了较大的过境交通压力?项目区域核心范围内交通现状|Page17后湖东部片区常青花园及将军路片区武汉南国姑嫂树商业项目发展策划涵洞和高架桥所在路段核心范围中环线一定程度上阻隔了常青花园及将军路片区与项目的联系金桥大道一定程度上阻隔了后湖东部片区与项目的联系??项目与常青花园、将军路片区以及后湖东部片区现状交通通达性欠佳?项目区域次核心范围内交通现状|Page18个公交车站范围个公交车站范围63武汉南国姑嫂树商业项目发展策划建议发展公交方向主要公交行驶方向4121233条公交线路和条武商量贩免费班车直达将军花园站条公交线路直达常青花园站，该地区公交线路偏少后湖片区暂无公交车线路到达本项目条公交线路到达建设大道、解放大道、江汉路等商圈条公交线路可以到达武昌区域；有条可以到达汉阳区域?????后湖、常青花园和将军花园进入项目的公交线路较少，不利于周边居民到达本项目项目与区域外的市级商圈联系便捷，在本区域内无强吸引力的商业项目时，较易分流区域内的消费者??项目区域内现有公交线路“外多内少”|Page19主要住宅区武汉南国姑嫂树商业项目发展策划项目位置“五纵”是指塔子湖西路、塔子湖东路、金桥大道、建设大道延长线、建设渠路；“三横”由南向北依次为后湖大道、幸福大道、井南大道今年在建的四条道路分别为建设大道延长线（井南大道—后湖大道）、建设渠路（中环线—东干渠路）、井南大道（姑嫂树路—汉黄路）、塔子湖西路（幸福大道—井南大道），道路贯通后，有利于金桥大道以西的居民进入项目??后湖区域将在2010年前建成“五纵三横”长达37公里的内部骨架路网?后湖片区在建和规划道路有利于增强与项目的交通联系|Page20武汉南国姑嫂树商业项目发展策划号线过江之后，2年号线，沿常青路向20122年前连通汉口和武昌两地号线方便周边居民到达汉口的其他商20102地铁圈和大型商场，对项目的分流影响可能更明显地铁商业的发展主要会集中在服务性及轻便型购买类行业常青路沿线人口有限，商业用地面积有限，地铁商业不会形成与项目同规模和体量的商业项目，对项目影响不大???区域内规划有地铁南，预计?2地铁号线建成后将可能分流项目片区内的部分消费者|Page21后湖片区金辐射范围桥大道道大展发线环唐家墩片区中武汉南国姑嫂树商业项目发展策划将军路片区项目位置杨汊湖片区路青常常青花园片区个组团居住区为主14武汉市最大的成熟型社区，共14个组团居住区以区内多为老住宅，常住居民年龄结构偏大入住率较低，建筑密度低属于商住区，区域内商业较多，设施配备齐全?????常青花园片区将军花园片区杨汊湖片区后湖片区唐家墩片区?????项目区域内居住片区分布|Page22金桥大金桥大道以东约2万道道大展发后湖片区万1核心商圈辐射范围线环唐家墩片区约武汉南国姑嫂树商业项目发展策划中金桥大道以西约2万约3万将军路片区约12万杨汊湖片区路青项目位置常约9万常青花园片区2km)143km)29项目片区核心范围（半径约内户籍总人口约万人项目片区次核心范围内（半径约户籍总人口约万人??项目区域内现有人口规模较大|Page23武汉南国姑嫂树商业项目发展策划14近两年各片区交房的总户数超过万户，短期内新增人口近万人项目附近城中村的改造规划已经通过审批，人口数量和消费力未来会有所增加??各居住片区短期内新增人口较多|Page24金桥大后湖片区道道大展发线核心商圈辐射范围环武汉南国姑嫂树商业项目发展策划中唐家墩片区将军路片区杨汊湖片区路青常项目位置常青花园片区2020唐家墩新商圈规划面积扩大为7平方公里，规划人口万常青花园未来规划人口近万人??三大居住片区后续人口增长潜力大|Page25武汉南国姑嫂树商业项目发展策划123456789101112131415161718192021222324252627、东方恒星园、青青美庐、五华苑、佳海华苑、东方花都、天上人间、汇龙花园