上海励锐投资管理咨询有限公司江苏海安中大街项目建议书ElaboratelyplannedCommercialcentre谨致：南通润洋置业有限公司3招商思考贰招商定位叁合作设想···前言壹内容纲要Contents?700014000。（尚未施工，将来商业物业长期持有）两栋㎡商业建筑，共㎡（正在施工中，今后可租可售）。㎡6517，地下㎡??61-536-1979.2m56008万㎡商业步行街（一期正在销售，边销售边招商）；十九层主体商业建筑，层为商业裙楼，商场万㎡；层为酒店式公寓，地下一层为设备用房及汽车停车库，建筑总高度，建筑总面积地上???15万㎡住宅：已销售60%；9万㎡商业，其中：委托策划招商商业：约4.5万㎡4项目基本资料5?????快速有效招商，快速回笼资金；开发具有竞争力商业中心，价值最大化；化解重重招商瓶颈，招募差异化品牌商家，避免同质化经营；快速提升中大街商业品牌形象；提升润洋企业的品牌影响和知名度。我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向我们的目标(项目目标)——彼岸自我实现6核心问题项目界定解决方案——此岸自我认知界定问题R1R2(项目条件)————非期望结果由特定情境导致的特定结果期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果市场环境：海安概况区域感知商业感知竞争个案四大目标：快速有效招商快速回笼资金化解招商瓶颈实践企业使命Ⅰ招商思考SIICSHANGHAIDEVELOPMENT&INVESTMENTCONSULTANTCO.,LTD.7调研依据定位结论调研对象调研范围8招商思考9各产业企业主海安各阶层市民专业市场经营户政府部门相关人员各专业市场管理部门调研对象10城市的宏观经济状况城市规划及发展状况各阶层市民对本定位方案的建议和看法各商业业态企业主对本商业的看法及建议各商业市场的规划布局、业态定位、经营管理模式经营户对现有商业市场的满意度、对拟进驻商业市场的各项需求状况调研范围11各阶层市民调研数据商业市场管理部访谈记录商业市场经营户调研统计数据与各业态私营企业主访谈记录《海安统计年鉴》（）2004-2006与政府有关部门的相关人员访谈记录调研依据招商前提招商前提12招商实施招商实施招商目标招商目标招商原则招商原则招商思路13作为招商工作的指导方法和今后海安中大街策划、招商工作开展方向，始终围绕、贯穿本案的经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、特色街区化、长三角品牌化、时尚潮流化、批零兼营化、效益最大化的招商原则，符合了本案的经营理念、战略发展规划和定位要求招商朋友化长三角品牌化特色街区化时尚潮流化批零兼营化效益最大化??????招商原则政府支持14开发商搭台整合社会资源招商前提15对市区内老市场如跳蚤小商品市场、步行街小商品市场等进行关、停、并、转，并归口到本案乃上上之策；凡进入中大街的经营单位和个人，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记，自中大街开业之日起第一年免征营业税地方留成部分，免征工商管理费，第二三年减半征收；进入中大街的合法经营户，所得税实行地方留成部分第一年免征，后两年减半征收，安置失业、下岗职工按国家规定比例的另外享受劳动就业服务企业有关税收优惠政策；进入中大街的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用增值税专用发票。对实行定期定额税的经营户，经税务部门批准，可采取按年核定税额；在中大街内成立的从事餐饮、浴场、娱乐等配套性的行业和商家，经营部门认定年内免征营业税留成部分及个人所得税；政府批准的各项地方性收费（不含有偿服务性收费）年内免收；––“”–“”–“”–“”3–2政府支持支持三支持四支持五核心支持支持一支持二16中大街内有关服务性收费项目和收费标准由市场管理委员会申报物价部门批准后实施，禁止各种摊派和强制性征收费用；对进入中大街的所有管理费用可实行统一扎口收取的方法，工商、税务部门应征收的税费可分别委托市场管理委员会按时代收代缴。有关部门必须主动为经营户提供优质服务；对市内各小商品市场和不符合消防要求的场所进行强制性关停并由主要领导带头和本案进行对接，实际操作人员和主要挂帅领导一定要把他们套住，尤其是市里一二把手及其手下重要爱将；必须尽量把物流、仓储、邮政、电信、银行等城市配套和生活配套向本案倾斜并给出相应的政策支持；政府要极力维护中大街的声誉。–“”–“”–––政府支持支持八支持九支持十支持六支持七17由经营管理公司进行统一规划、统一经营、统一管理；进入中大街内的所有商业业态，由开发商免费安装统一规格的店面招牌；对前名进驻的商家，可享受一定的租金优惠；租赁中大街商铺的合法经营户，承租为三年，在经营过程中享受第一年免半年租金，第二年返还三个月租金，第三年返还一个月租金的优惠政策；进入中大街的合法经营户，在试营业期间除各商铺的水电费自理外，其余费用一律免除，并免费享受半年仓储服务；开发商郑重承诺，租赁一年后有权无理由退房并返还开业保证金；–––50–“”––开发商搭台搭台四搭台五搭台六搭台一搭台二搭台三18整合社会资源公司放权制定招商租金炒作方案，使参与招商的各方面人员都能从中获益工作重点经营公司的发展规划及工作思路：更高层次上塑造经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，为本案将来打下基础推广和招商：制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系–?–?19近期目标招商目标一年半内，招商重点为如沃尔玛、乐购、华联、时代超市等主力店，类豪享来、迪信通、麦当劳、小尾羊、小肥羊、国美、永乐、苏宁电器、太平洋数码城等快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等次主力店；中高档服装、饰品、鞋帽等的生产企业、经销商和个体工商户为利润贡献点，而且高层的工作重点应该集中精力在中高档地方性品牌业态经营较好的生产企业、经销商和个体工商户搞好关系，使他们能尽早的入住本案，并在每年每季每周举办一些特色品牌的展览和拍卖活动，为提升本案的人气和商家的营业额提供基础。–工作重点20中期目标招商目标利用一年半到三年的时间，通过零售批发互为带动，逐步调整零售和批发之比重，淘汰部分商家，引入更好更多的零售品牌，逐步向品牌商家倾斜，从而形成较有特色的百货、品牌专卖商业中心。策划并制定本案的经营策略，提供更多的增值服务，同时建立完善的客户服务管理体系，稳定进场的企业和商家，帮助他们提高经济效益；对经营管理公司的业务、服务和管理进行细分、整合和重组，组建各类相关商业中心机构，对各种业务进行统筹和管理，为各种商业类型的经营奠定基础。–––工作重点21远期目标招商目标通过三到五年时间，逐步调整、不断提高入住品牌和商家的档次，把中低档品牌过渡到长三角地区乃至全国的品牌，雄踞海安，面向如皋、姜堰和东台，成为区域地标性购物休闲中心，辐射周边县市。提高经营管理公司的经营战略，重视公司的组织架构和人才团队；对公司的业务进行重组，进行有条件的管理输出、业务输出和技术输出。–––22整合政府、协会、专家学者等各方社会资源，通过各种媒体、渠道来让江浙沪乃至全国知道海安将崛起一座新兴的百货、品牌零售中心；更高层次上重建和重塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系；制定游戏规则，并用此规则在最短时间内搞定行业协会及行业带头大哥；在引进批发商方面，以浙江、福建为突破口，完成批发这一块的招商任务；在引进零售商方面，以附近一小时可到达的县、市、省的浙江、福建人为突破口，完成这一块的招商任务。–––––招商实施实施三实施五实施一实施二实施四23本案成功的关键在于招商，而招商的关键在于准确的定位和有一批能力极强的招商团队以及政府和社会各阶层的支持！招商关键Ⅱ24招商定位投资环境分析126海安概括?????221110897.7是全国著名的“茧丝绸之乡”、“禽蛋之乡”、“建筑之乡”、“龙舞之乡”。海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。海安历史源远流长，早在五千多年前的新石器时代，就有青墩先民繁衍生息。海安属长江三角洲经济区，为上海辐射地带，是全国县域经济基本竞争力和中小城市综合实力双“百强县”。海安县现辖个乡镇和个省级经济技术开发区，总面积平方公里，总人口万人，海安人口密度每平方公里近880人，是全国、全省人口最密的县之一。27城市交通?????2043282022211.57030海安是东部沿海重要的交通枢纽。铁路：新（江苏新沂）长（浙江长兴）铁路与宁（南京）启（启东）铁路在海安城东交汇，海安火车站集客运站、货运站、机务段、编组站于一体，是苏东地区最大的二级编组站，不久将升格建设成一级编组站。公路：国道、国道、省道、省道和海防公路贯穿全境，城乡公路纵横联网，沿海高速和即将动工兴建的江海高速穿境而过，连接上海和沿海高速公路的苏通长江大桥将使海安至上海市区的行程缩短为小时。航运：海安河网密布，水运发达，“通扬运河”、“通榆运河”畅流其间，连接京杭大运河，通达全国各地。航空：近在咫尺的南通机场已开通至北京、广州、厦门等航线。海运：距国家十大港口之一南通港公里，可直通日本、韩国、香港等国家和地区；距建设中的东方大港洋口港仅公里，内陆支线与上海港联运，进出口货物可由此接转世界各地航线增长率生产总值海安近年国内生产总值图表2003200420052006亿元93.54114.00148.90177.4219.15%15.90%21.87%30.61%0501001502000.00%5.00%10.00%15.00%2