世界上不是缺少美,而是缺少发现美的眼睛!——罗丹www.fdcsky.cn项目特征单身公一房一主要经济指标单身公栋住宅单身公寓寓厅合寓[51.6比例数[34㎡][41.4[63.4计总用地:40809.3㎡层数㎡]㎡]㎡]容积率:1.792A栋3-1116*94*918026.7%总建筑面积:89887.1㎡4-19*8+1B栋10*8+524736.65%住宅:40571.6㎡11[12]04-19*8+1商业:33711㎡C栋10*8+524736.65%11[12]0建筑密度:55.33114436324170674绿地率:34.116%21.36%5.34%48.07%25.23%74.77%25.23%六大特征：小规模、小户型、低楼层、低容积率、法式立面、临四环(有噪音\召示性强)www.fdcsky.cn片区特征CBD会展文体交通枢纽会展中心站企业中心大社区六大中心国际花园城市中心的中心、商务人士往来中心、先进文化的中心、现代生活方式中心、睿智高薪人群聚集中心、理想的居住中心www.fdcsky.cn思考项目特征片区特征1.小规模1.国际花园城市中心的中心2.小户型2.商务人士往来中心3.低楼层3.先进文化的中心4.低容积率4.现代生活方式中心5.法式立面5.睿智高薪人群聚集中心6.临四环6.理想的居住中心路边的小项目中心区的好项目目前东莞小户市场的两个方向??产权式酒店路线选择哪个方向?投资居住型小户1产权式酒店路线市场分析产权式酒店实质：“分时商务或度假+房产投资”客房分别出售不符合东莞人的投资特点统一经营，不得自行出租重要特征一般拥有７０年产权。投资者每年获取一定的返租，不确定性大,受酒店公司一般提供投资回报６－７%；管理水平和并享受年度利润分红酒店行业影响大１５－２０年后获得产权。东莞产权式酒店分析酒店项目酒店建房间房间面积租金水平回报率销售价格其他名称面数国泰47－64㎡4200元/23万/套，一次性付纯正的产权1.3万250公寓，集中于50月（包早9.13％款，返租10公寓酒店、㎡间酒店㎡左右晚餐）年，1750元/月带厨房1－3年8.87％；4500元/㎡,一次性普通的酒店盈锋42－76㎡7000140280元/4－6年付款，余款50％分客房，不带商务，集中于52㎡间天9.80％；三个月摊还。9年返厨房，入住酒店—56㎡7－9年租率较高10.27％世博48间200㎡普通的酒店1.15180268元/整层发售，15年返商务左右的写字10％客房，不带万㎡间天租酒店1）使用率低（楼间隔而成60%）厨房2）年入住率55%左右，入住率一般；3）租金水平较高，但销售情况较差；本项目发展产权式酒店不合适1投资居住型小户市场分析东莞小户型发展历程10000?8000代表楼盘:博客公寓\尚60006500书苑\香缤\花样年化\曼哈顿4000350030003300代表楼盘:米兰雅居\未2000来世界0代表楼盘:丽阳时代03年04年05年06年07年代表楼盘:中信新天地\新世纪河畔广场\元美广场?03年：起步，社区中少量小房型和单体小户为主,价格也不高?04年：丽阳时代开启了东莞小户时代,但速度不理想,1200套销售时间12月?05年：平淡无奇（除未来世界外）?06年：供应量由历年的20万猛增到40万,价格翻番,速度加快,2月500套05-06年东莞房地产市场需求变化2006年商品房需求变化情况286.3906300251.8960%年住宅消化量同250208.6550%比增长43.01%200176.1340%15030%10020%34.5068032.52年㎡以下的小5037.26%43.01%10%06.09%0%户型消化量同比增长商品房住宅非住宅商品房3.6个百分点2005年2006年增幅2006年购买户型面积60%47.68%38.09%40%道21.70%20.53%22.92%17.28%18.24%13.54%速20%价快、了0%量上80平方米以下80-120平方米120-160平方米160平方米、走度型05年06年户www.fdcsky.cn小东莞有什么样的小户型项目主力户型与面积户型亮点定位五星级酒店式曼哈顿时代一房90㎡;公寓40-50㎡无公寓未来世界二期一房50㎡;三房65-68㎡;四房95-145㎡买一层送一层复式小户型怡丰昌盛大厦一房33-38㎡;两房65-85㎡;三房102㎡无白领精英特区住宅:两房67—80㎡;三房98㎡都市阳光无阳光新生代带装修公寓：一房36-50㎡横向、纵向送面积庭院式尚品公尚书苑公寓、一房、两房，42-68㎡户户赠送入户花园寓国泰名苑公寓、两房无买一层送一层香槟时代园公寓、一房、两房,33-72㎡东莞绝版复式部分实现双阳台花样年华公寓35-52㎡无白领公寓?创新户型+地段成就了小户型市场一代英豪；同时也曝露出了很多问题?小复式、送空洞……禁止审批后，产品创新难度加大；07-08年东莞小型供应分析区域项目规模(㎡)主力产品户型面积(㎡)金升国际公寓　47000公寓、一房39-50锋尚公寓36154.6公寓、一房40-70城市假日三期30000公寓、一房、两房40-80时尚岛65583公寓、一房30-80城市风景160000一房、两房50-80中信广场24997公寓、一房、二房35-62鸿福国际明苑占地20098公寓、一房40-90尚书银座40000公寓、一房30-80南城康桥华苑占地38509公寓、一房30-48、58-61盛世凯旋40661公寓、一房、两房38-55、71-88中信9号公寓90000　一房、两房45-60、65-85联丰中心公寓占地2478公寓、一房40-70动东城宜景康源57211一房、两房40-90流香华和商业中心约20000公寓50-60暗莞城运河东一号约1000套一房、两房，50-90伏?埋07年小户型（90㎡以下）的市场供应量约70面万㎡（06年36万㎡），同质化严重十?90-70政策的滞后性反映，将加剧竞争格局东莞小户型开发过程中存在的六大问题?遍地开花，土队伍，洋队伍齐上阵[发展商]?产品舒适度低，使用率低[曼哈顿]?另眼相看，不平等待遇[博客公寓]?原创性少，同质化严重[产品]?酒店式管理名不符实[设备设施]?只管卖，不管租[万国旗现象]市场环境发展商项目投资热情高涨品牌发展商如果开发投资居住型小户好货坏货盛嚣尘上+负责任的发展商大小商家蜂佣而至有大量忠实客户要突围难度不大的发展远近大小热中小户想出彩，有难度另一思考小户型市场，属于租客导向?小户型的使用客户到底是哪些？性市场，想出?他们需求什么样的小户型产品？彩，必须从源头做起东莞市房屋租赁市场分析面积区间项目月租金水平租客构成内部配套提供服务(㎡)15%外籍;60%白领;10%的二奶运河东1号401000-1400家电齐全　;15%个体工商户15%外籍;60%白领;10%的二奶家政服务/10城市高尔夫401200-1400家电、游泳池、篮球场等;15%个体工商户元/小时39(复游泳池、篮球场、羽毛球、乒博客公寓2000职业经理人、白领、SOHO族　式)乓球家政服务15元国泰名苑30-401000-1200白领、SOHO族游泳池、沐足/小时元美广场36-45900-1500白领、个体工商户家电齐全　鸿福广场35-451000-1500白领、个体工商户1-3层裙楼商业配套、会所　网球、篮球、游泳池、综合商新中银35600-900白领(80%)、个体户　场丽阳时代401000-1500白领、外籍、个体工商户游泳池、乒乓球等　河畔广场351100-1300白领、SOHO族家电齐全　70%公寓,15%二奶,15%个体工国泰公寓421000-1200现代会议室、健康会所　商户怡丰都会广451100-1300白领、SOHO族家电齐全　?东场莞公寓租金水平高，对售价产生强有力的支撑中信新天地30900-1200职业经理人、白领、个体工商户幼儿园　?租赁市场旺盛，空置成本白领降、外低，使公寓的投籍、职业经理人、个体资客队伍不断装大第一国际401200-1400家电齐全　?另一方面，公寓的附加值挖掘工不商户够，服务严重不足东泰花园约40900白领、个体工商户家电齐全　东莞高端租客集中区域项目租金水平装修租客租赁卖点成熟配套、酒吧欧美人,大型企业街、社区环境。金月湾5000元3房/7000元4房豪装的职业经理人物业管理新世界花园5000元2房/8000元4房豪装欧美,台客东城中心2000-3000元3房精装港台租金低，近公交丽阳时代白领站韩国,台湾,高技沃尔玛、早期租地王广场3500-4500元3房精装术人才赁东湖花园、区域熟悉东湖花园2500-3000元3房精装欧美居多东莞外籍人士高端港台客户高端技术人士租赁职业经理人客户白领东莞高端租客特征分析东莞高端租赁客户支付能力　重点集中区域关注点特点租金来源（元/月）东城中心、金月湾1.看重小区园林;2.更倾向以家庭为单位租外籍人士、新世界花园、城于多层住宅;3.对配套要求房，需求户型偏6000-8000公司支付市高尔夫高大1.在乎装修风格,偏好于简以家庭为单位,金月湾、东湖花园港台人士洁风格;2.房间景观面;3.租赁户型以1房5000-6000公司支付、地王广场会所配套;2房为主东泰花园、星河传1.在乎小区品牌形象;2.看以高档酒店式公职业经理人说、景湖春晓、阳重物业管理;3.档次\服务2000-3000个人支付寓为主光奥园\身份体现东泰花园、丽阳时1.装修\家电;2.小区配套白领单身公寓为主800-1500个人支付代;3.租金水平星级酒店、第一国1.商务便利;2.配套;3.中商