实达滨江奥城商铺租售代理方案NCRCO.新润城置业新润·智业机构成员2008．5www.fdcsky.cn目录第一部分项目情况及我司针对本案定位-------------------------------------------------------------------------3第二部分本项目商铺租售执行方案------------------------------------------------------------------------------33第三部分我司招商资源---------------------------------------------------------------------------------------------48第四部分我司危机公关处理能力---------------------------------------------------------------------------------49第五部分特别建议---------------------------------------------------------------------------------------------------52附件1：招商手册制作方案----------------------------------------------------------------------------------------------55附件2：实达滨江奥城商铺租售工作时间排期表-------------------------------------------------------------------60www.fdcsky.cn1www.fdcsky.cn第一部分项目情况及我司针对本案定位一、河西商业发展潜力及现状简析二、本项目基本情况三、本项目机会分析四、我司对本项目经营业态定位www.fdcsky.cn2www.fdcsky.cn五、我司针对招商商户定位www.fdcsky.cn3www.fdcsky.cn一、河西商业发展潜力及现状简析1、河西商业发展潜力及前景分析1.1、会展业消费需求机会2008年10月份，第四届世界城市论坛主会场设在河西国际博览中心，60多个国家元首、8000多人的参会人数，将会带来连带的会展业消费需求机会。1.2、旅游产业消费需求机会巨大的人流量，巨大的消费需求，带动河西的的零售业、餐饮业、宾馆业、旅游业的大发展,由此将会带来旺盛的旅游产业消费需求机会。1.3、体育文化产业消费需求机会大型的体育设施奥体中心、大型的文化设施金陵图书馆和艺兰斋美术馆等，以及多达88所各类学校，将连带产生对体育用品、文化教学用品、图书音像制品等系列商品的消费需求机会。1.4、商务办公消费需求机会三千多家企业入驻河西CBD，多家上市公司、金融企业以及数家年纳税规模千万元以上的企业总部，由此将带来一定的商务办公消费需求机会。1.5、生活消费需求机会河西新城区现有35万人口，2010年将增长到55万，众多大型居住区的建成，正在积聚大量居民入住河西，由此将带来稳定的生活消费需求机会。www.fdcsky.cn4www.fdcsky.cn2、河西在售商业楼盘现状2.1、万科·光明城市万科·光明城市数量面积价格物管费商业定位沿街已出售商铺8间46—129㎡15500—24500元/㎡4.5元/㎡/月餐饮食品便利购物剩余沿街商铺6间40.77㎡24000元/㎡管家服务家具生活94.03㎡21000元/㎡美容美体休闲养疗103.49㎡18500元/㎡亲子早教社区活动备注：1、嵩山路东侧商铺目前优时生活中心进驻（只租不售，租金约2元/M2/天，经营范围：社区生活服务等）2、嵩山路西侧商铺剩余6间（不能做餐饮），目前售价为18500-24000元/㎡，一次性付款可享受1%的优惠。www.fdcsky.cn5www.fdcsky.cn2.2、中海·塞纳丽舍中海·塞纳丽舍数量面积价格物管费商业定位沿街商铺30间80—186㎡23695—24228元/㎡2.5元/㎡/月社区商业剩余未售出沿街商铺4间125-146㎡备注：1.层高5.2米；2.开发商推出购商铺返租2年（开发商贴2年租金给购买商铺业主，并从购房款中一次性抵扣）3.现有业态有：房产中介公司4家、保险公司1家、干洗店1家、门窗安装公司2家、玩具店1家、热水器专卖店1家。2.3、中泰国际广场www.fdcsky.cn6www.fdcsky.cn中泰国际广场（金狐城OUTLETSMALL）金狐城位于中泰国际广场裙楼部分，中泰国际广场涵盖公寓、写字楼、商业三大功能，建筑面积约23万平方米，配有约1000个机动车位。金狐城占据着裙楼一至四层及地下一层的一部分，建筑面积约7万平方米，层高达4.8米，将创建成集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、美容等多种功能于一体的大型主题奥特莱斯摩尔（OUTLETSMALL）。（注：该项目已成立商业经营管理公司，负责前期招商及后续营运管理工作）1．产权式商铺，10年返租，年回报率8%；2．商业共4层，1层价格每平方4万多，4层价格每平方1万多；3．商业定位：1F-3F名品折扣店（北楼）、服务业/OEM/游乐天地（南楼），4F主题餐饮（北楼）、美食广场（南楼）；4．业态占比：零售55%，餐饮25%,休闲娱乐18%,配套服务2%5．招商合作方式（租赁/联营抽成等）：联营抽成模式(餐饮业态一：美食广场，抽成比例20%)6.开业时间：预计2009年元旦2.4、融侨·中央花园www.fdcsky.cn7www.fdcsky.cn融侨·中央花园1.裙楼1层，沿街商铺，层高4.4米，尚未开盘；2.面积范围:25—130㎡；3.价格：28000—30000元/㎡；4.据销控表上反映约有14间商铺左右；www.fdcsky.cn8www.fdcsky.cn2.5.宋都美域/宋都·奥体名座宋都美域/宋都·奥体名座1．宋都美域沿街商铺1层，尚未开盘；2．宋都美域面积范围：30—100㎡；3．宋都·奥体名座据电话了解业主出租180㎡的租金为30万/年；www.fdcsky.cn9www.fdcsky.cn2.6、简析综上所述，目前河西板块楼盘中大型商场之类的商业较少，现仅中泰国际广场和紫鑫国际购物街两家尚在招商过程中，但据了解，其招商效果不佳。河西板块中大多数楼盘商业部分还是以沿街商铺为主，其经营业态不限，主要以房产中介、家装公司、干洗店、便利店、烟酒店等业态形式存在。销售均价在25000元∕㎡左右，房型面积集中在80—120㎡之间，销售状况一般。开发商对商铺定价均较高，其目的为先期定高价格试水，延长销售周期，待住宅销售即将结束大部分业主入住后集中推广商铺。www.fdcsky.cn10www.fdcsky.cn二、本项目基本情况：1、项目位置示意图www.fdcsky.cn11www.fdcsky.cn2、项目商业部分位置和分区示意图www.fdcsky.cn12www.fdcsky.cn3、项目区域位置和方位分析3.1、顺驰滨江奥城配套商业项目位于南京市河西新城西南部的奥体中心板块，与已建成的南京奥体中心斜对，与建设中的艺兰斋美术馆和金陵图书馆隔路相望。3.2、项目南临河西新城东西向主干道梦都大街，东靠建设中的奥体新城，向西远眺长江和江心洲，和建设中的滨江景观大道和绿博园比邻而居。3.3、项目所处位置属于河西新城的西南板块，是未来南京市规划中两大市级商业中心之一，也是地铁1、2号线交汇处。4、项目地块周边社区环境项目周边在建在售的大盘都规划了较大建设体量，未来入驻人口可达6万人：?滨江奥城：占地182190平米，建筑面积292430平米，规划入驻2072户；?奥体新城：占地90万平米，建筑面积：120万平米，预测入驻8000户；?紫鑫中华广场：占地17万米，住宅建面26万平米，预测入驻2200户；?欧洲城：占地面积13.8万平米，住宅建面14万平米，规划入驻635户；?金马骊城：建筑面积172233平米，预测入驻1500户；?万科光明城市：占地13.36万平米，建面27.60万平米，预测入驻2300户；?中海塞纳丽舍：占地12万平米，建面17万平米，预测入驻1600户；?万达华府：建筑面积10.18万平米，预测入驻1000户。www.fdcsky.cn13www.fdcsky.cn5、项目地块周边商业环境5.1、目前项目周边没有营业中的商业设施，但周围规划中的商业体量很大，中央商务区的底层商业配套就高达58万平米，奥体场馆及中央公园部分商业配套15万平米，周边主要开发楼盘的商业配套13.85万平方米。5.2、也就是说，未来两年内项目周边上市的商业物业供应量有可能达到87万平方米，对河西新城的消费人口来说，这是一个巨大的体量。6、项目地块周边商务环境6.1、环境优势河西CBD位于河西新城区中部，是新城的核心区，将承担新城最主要商务功能，CBD区域总投资100亿元，总建筑面积240万平方米，由16幢标志性建筑组成，最高达238米。其中，写字楼30万平方米，商业用房58万平方米，酒店式公寓42万平方米。6.2、政策优势河西新区中央商务区规划建成南京新的商务、商业、金融和保险中心。www.fdcsky.cn14www.fdcsky.cn7、项目所在地区的道路交通设施7.1、项目周边道路交通设施比较完善，目前已建成应天大街、梦都大街、奥体大街和江东中路等12条主干道和24条支线道路，形成河西交通的纵横道路网，以上这些主要道路和本项目距离都在1km