金海国际项目沟通案武汉新鸿泰房地产代理有限公司营销中心研究思路提问——思考——观点—新鸿泰视角—我是谁？做什么？——中南突围！如何做？我们带着以上几个开始本次提案旅程“？”——:提问部分第一谁？我是我们有什么?开发实力地块特征么?有什我们开发实?武汉市海鼎置业金海分公司是从事房地产开发的?专业公司，武汉海鼎置业有限公司已成功开发洪力?山区卓刀泉片，汉飞精英青年城等项目，在武汉?知名度较好。开发商在武昌很好的品牌优势基础。么?有什我们水利勘测院(南)地(C块B西D)特中民征央房(商项目和务地块铁外区路(部东))凯乐花园及沿街商铺(北)?什么们有我北面从地形我们发地现,本地块北高南低块特征(西东面面内部)本地块内部存在大量职工建房,均未拆迁南面------结论中南门户武昌都心中南CBD核心；文化氛围浓厚；交通配套完善；么？想什我在一、项目面临什么问题？地块周边不利环境如何弱化?拆迁难度问题？商业问题？周边自我消费能力不强？规划满足开发商的需要？物业管理问题？停车问题？题？何地临问弱块目面化周项?边不?铁路噪音；?利西边及南边私房恶劣环境；环境如？拆问题面临迁项目难度问?拆迁影响开发周期；?题拆迁还建房是否销售；？?拆迁房能否单独销售；?拆迁房的面积和户型是否满足需求；？商问题面临业项目问?酒店受左右两边高楼的夹击，如何突出重围；题?1-4楼整体商业的消化难度(建议做3层）；？?酒店主入口形象及停车问题；?如何将茶市引进商业街,提升项目的人文气氛？?能否将新天地停车场与商业街连通提高小区入口形象？？强周问题面临的边项目局自限我?如何提升周边消费层次？？消费能力不？问题面临停项目车问?停车位是否满足业主的需要；题？?商业部分停车问题；?地面、地下停车问题；题？临问规目面划项满足?开发周期及资金流，利润最大化？开发商的需要？？问题管理物业物满足规划业管?还建房的管理；理问?停车管理；题?商业与住宅部分的管理；？------结论项目拆迁难度较大周边消费水平对本项目支撑不大周边环境与本项目档次有一定矛盾还建房管理可能比较头疼开发商实力直接关系项目开发周期及利润？什么我想二、市场面临什么问题？供应市场情况?需求市场情况？有利政策分析？不利政策分析？题？临问场面市供项目地块规模容积率楼面地价预计上市时间应中南街民主路6242008年5月13743.523.03759号市民主路717号10940.222.520112007年12月场千家街82002.722812008年3月情中南路中南二路122592.22428062007年12月号况紫阳路272号83313.519622007年12月？区域梅花苑小区旁17331.516932008年5月热的产最格优区房地,价合计45539.96武昌求大，是场需成熟少,市日趋应量的环境地供开发缺,土地产土地稀房版块一，之。势明显题？临问场面市需?以凯乐花园为例:求户型面积套数已销售销售比例市一室一厅66.5M?左右40套售完100％二室二厅86M?左右248套售完100％场三室两厅119M?左右580套504套87％情其它户型―――74套62套84％四室两厅及况148M?左右90套79套88％复式？合计1032套933套90％目前一期已于06年5月份开盘，总套数1154套，]其中住宅总套数为1032套，商业门面122套。题？临问场面市需?以凯乐花园为例:求市场情况？凯乐花园是中南片区具有代表性的楼盘，而其各方面的变化称得上是中南片区地产界的风向标。？有问题面临利市场政策?其一，大量旧城改造项目的实施、大量高价地块分的出让为中央国家宏观政策的实施制造了极大的执行麻烦，中央政策与地方实际状况出现了极大析的执行矛盾，不宜执行，也无法执行；？?其二,关于中小户型的面积比例,9070政策在武汉可以分区域执行,本案应属于二级市场区域,可以执行9060政策,一些一级地段甚至可以执行9055政策.？不问题面临利市场政策物权法抑制不理性投资，为有效控制房价大幅上涨提供了保障；物业税的开征也使得房地产开发企业必须要承担由于长期商品房的分积压所产生的物业税负担；析土地增值税无疑会加大房地产发展商建房子的成本，综上分析以上因素为规避政策的影响，房地产市场必须要以市场为依托，加快开发的进度，合理定价，加快销售周期，避免出现交纳高额的税收。？------结论?综合上述市场和政策环境的分析以及中南片点线面市政规划对本案的利好，我司认为应加快本案的拆迁和开发进度，将房地产行业的政策影响及武汉地产泡沫的影响降至最低。——:思考部分第二么？做什我们做什么？我们做给谁？我们做什么？产品定位中高档住宅+酒店式公寓+主题商街于一体的小复合型物业形态。我们做什么？功能定位　　　　金海国际·中南明珠（案名推荐）中南商务新领地·都心人文新社区我们做给谁？客户定位中南新贵财智阶层●政府公务员●事业单位高级白领●大中企业中高层管理人员●小企业主及青年群体●投资者、炒房族●外地高收入者核心竞争力提炼！?地段、地段还是地段！?教育、教育还是教育！?CBD核心、核心还是核心！?旅游前景、前景还是前景！盖写字楼行不行？?项目地处中南商圈边际，临武珞路的地块，具备开发写字楼与酒店的潜力与可能；?写字楼虽然售价高，但对硬件要求严格，销售周期较长。?区域写字楼竞争激烈，资金回笼慢，风险较大。产权酒店市场如何？项目周边酒店扎堆，地块靠近五月花大酒店（五星）等知名酒店，离长途汽车站、武昌火车站很近，具备开发产权式酒店的地利。同时，从投资回报的进度而言，产权式酒店销售速度要远远大于写字楼，例如，纽宾凯新时代国际酒店是在一个月内完成销售，成交均价达到7000元/㎡。因此，通过综合分析，我司认为本地块（商服）适宜进行产权式酒店物业开发。------结论中南明珠璀璨楚天虽然本案不与凯乐花园正面争锋，但我司建议本项目规划设计上力求创新打造独有的产品差异化、提高项目的附加值，这样可以不断发展、提升项目的形象，从而还可以给客户造成中高档物业的印象。第三部分观点——如何做？？问题拆迁?搬迁可能会影响项目销售周期：?建议：先开发公共部分，预留相应空间！?搬迁工作争取政府及相关部门大力支持，做好提前搬迁通告及安置工作；新闻媒体宣传引导；处理好“钉子户”，实行“友情操作”，一般居民---补偿安置到位。题？房问还建解决之道：政策倾向：摸底调查，货币还建、原地还建比例要求：以还建标准为需求需求：还建房交房前不能转让、出售数量：与商品房的分开，尽量少，单栋建设题？房问？是还还建否建分房开是?还建房会影响本项目整体形象、销售及后期管理建，否，建议：设需?先期开发，单栋分开建设，集中管理；周要?还建房品质要与商品房一样，以备还建客户中途期单独反悔，可对外出售。及交建房设时管，间理停车问题？?合理安排交通动向，最大限度的做到人车分流。?车行主入口设置在小区武珞路上公共用地的东侧，次入口设置在武珞路四巷小区南侧，车行路线沿小区环线设置；小区人行主入口设置于武珞路四巷中部。?武珞路酒店及商业统一停放地下车库。规划满足物业管理问题？（1）、还建房统一管理（2）、商业与住宅分开建设，方便管理（3）、酒店公寓人性化管理（4）、小区停车集中管理（或智能化管理）规划满足开发商的需要？?开发资金及开发策略：?资金不充足：（压力较大）“短、平、快”策略，先酒店公寓+再商业街+还建房，后住宅；?资金充足：（压力较小）“分期开发，利润最大化”策略，先住宅+后商业街，最后酒店公寓?弱化如何环境不利周边？地块问题?还建房靠近铁路，有效隔绝噪音；使用双层隔音玻璃；?策划上造概念“铁路”淡化注意力；?从小区规划、景观上营造；？问题商业?酒店公寓从外观、高度上、气势上区别两边高楼；?1-4楼整体商业未建时先招商运作（或建3层商业）；?酒店公寓停车问题；?利用政府规划，茶市引进商业街,提升项目的人文气氛。?将新天地停车场与商业街连通，提高小区入口形象。结论?先期解决好还建问题是首要任务?提升项目商业档次，增加住宅附加值?做特色，满足CBD高消费群需要?与周边商业联合发展，提升版块价值?做专业茶叶市场，营造独特文化品位?充分利用旅游资源第四部分新鸿泰视角——中南突围！户型设计产品创新品牌提升规划调整2-3年市场预测新鸿泰视角中南突围规划调整?开发周期、利润期望值等综合因素；?在产品创新和景观配套上做足文章；?局部创新，提高性价比；?在合理的控制成本的前提下，?尽量增加产品的附加值，?从多角度的追求差异化和高品质；?小区停车规划、大门口形象塑造规划建议?平面布局上南北朝向，以保证通透性与采光性；?空间布局，保障通风、采光与远视景观；?内部车行动线尽量放于地下或外围，保障内部人行安全；?商品房与还建房分开布局，各自拥有独立进出通道与园林景观；?主题商业街沿武珞路四巷排布，以专业市场为主，休闲餐饮业、便利型酒店、社区配套商业为辅，总体体量要控制。?打造小区独特门口形象，提高项目档次。?合理安排交通动向，最大限度的做到人车分流。?车行主入口设置在小区武珞路上公共用地的东侧，次入口设置在武珞路四巷小区南侧，车行路线沿小区环线设置；小区人行主入口设置于武珞路四巷中部。住宅规划建议?住宅；集都市庭院风情，融生态、景观、休闲、文化展示等于一体的人文景观社区。?个性和特色的空间设计、庭院园林，使得室外空间更具识别性，能加强邻里间的认同感，界定居民的领域感和归属感。?围合式布局，以“现代中式庭院”、“新街坊主义”为核心规划理念，营造开放、私密空间，让更多景观进入视野，提高居室的透光性，满足业主不同层次生活需要。?景观设计：融入现代风情和浪漫元素，全方位演绎现代庭院