1烟台雪玉花苑商业物业烟台雪玉花苑商业物业市场定位与营销策划报告市场定位与营销策划报告21.商业业态的选择方案2.商业功能的划分方案3.商业空间及布局规划建议(一)业态选择、功能划分及规划设计建议(二)形象定位(三)客户定位(四)价格定位目录一、经济环境与商业服务业发展分析二、商业发展规划与商业政策分析三、区域商业市场调查与分析四、商业房地产市场调查与分析一、项目立地条件二、SWOT分析及对策三、项目整体市场定位第二部分市场定位第一部分市场分析31.推广背景2.推广原则3.推广分期4.推广核心1.1.预热期推广总纲1.2.预热期推广细述2.1.热销期推广总纲2.2.热销期推广细述3.1.续销期推广总纲3.2.续销期推广细述1.广告包装策略2.新闻活动策略3.广告推广策略和表现形式（一）项目推盘计划（二）项目销售策略（三）项目优惠策略（一）推广总纲（二）各阶段推广计划（三）营销推广建议一、总体营销思路二、项目销售计划三、营销推广策略第三部分营销推广41.商业业态的选择方案2.商业功能的划分方案3.商业空间及布局规划建议(一)业态选择、功能划分及规划设计建议(二)形象定位(三)客户定位(四)价格定位目录一、经济环境与商业服务业发展分析二、商业发展规划与商业政策分析三、区域商业市场调查与分析四、商业房地产市场调查与分析一、项目立地条件二、SWOT分析及对策三、项目整体市场定位第二部分市场定位第一部分市场分析5人均GDPGDP总量251833089914849202221722598011151316171020122001-2005年烟台市GDP增长情况050001000015000200002500030000350002001年2002年2003年2004年2005年2004年烟台GDP已超越济南仅次于青岛位居山东省第二过去五年人均GDP年均增长在17%左右,而且增速越来越快，居民生活水平快速增长（一）经济环境一、经济环境与商业服务业发展分析62005年烟台市城镇居民可支配收入、居民恩格尔系数为支出快速增长，37.2%，已经达到2005年烟台市城镇国际标准30%-40%居民可支配收入达富裕水平到12452元，居民消费水平提高，购买力增强收入支出124529035108039785850682618054705769837479020004000600080001000012000140002001年2002年2003年2004年2005年衣着16%娱乐文教11%交通通讯10%医疗保健10%设备用品服务3%居住消费9%杂项商品和服务4%食品37%2005年烟台市城镇居民消费结构2001-2005年烟台市人均可支配收入增长情况（元）7宏观环境分析宏观环境分析经济发展环境利好，为项经济发展环境利好，为项目发展提供了机遇目发展提供了机遇1.优越的区位和交通优势使烟台市具备良好的发展潜力2.烟台市经济发展强劲并持续快速增长，2004年烟台市GDP总量超过济南，仅次于青岛，居山东省第二3.烟台市城镇居民人均可支配收入大幅度增长，其购买力增强844059936632128301002003004005006007002001年2002年2003年2004年2005年2001-2005年烟台市社会消费品零售额增长情况（亿元）烟台市社会消费品零售额近年平均增长率以16%的速度增长，而且增速越来越快2005年达到599.58亿元，增幅在山东省名列第一零售服务业的迅速发展推动商业繁荣。（二）商业服务业9宏观环境分析宏观环境分析商业迅猛发展，为项目成商业迅猛发展，为项目成功创造条件功创造条件1.商业服务业的发展也证实了烟台市居民购买力的增强2.近两年烟台市商业服务业的繁荣发展吸引了许多国内外品牌商家进入烟台市场3.商业服务业的发展使得商业企业不断发展扩张，对商业物业的需求增加10商业规划与政策分析本项目不在烟台商业规划发展区域内，推广过程中没有政策优势可利用规划市级商业功能区1处规划区级商业功能区7处规划社区级商业功能区28处规划大型商业零售网点52处规划商业街18条市场群6处1.《烟台市人民政府关于加快推进流通现代化建设的实施意见》2.《烟台市市区商业网点发展规划》二、商业发展规划与商业政策分析11海港路百盛大润发三站商圈雪玉花苑雪玉花苑南大街分布有底商区域三、区域商业市场调查与分析12威胁点威胁点本项目距离三站商圈、百盛大润发商圈和海港路商圈距离较近烟台居民形成了去海港路、大润发的消费习惯项目区域商业现状机会点机会点项目应提升自己的品质，项目应提升自己的品质，突出差异化突出差异化区域内商业设施缺乏，大型商业设施还是空白，为项目发展留有较大空间现有商业业态已不能满足居民消费需求，需要升级更新换代1.位于本案东侧1.2公里外有烟台市最大、商品最全的三站批发市场。有百货店最集中的海港路。还有后来居上、商品档次最高，品牌最响的百盛大润发商圈2.在本案南侧、西侧和北侧3公里内分布着大量的成熟住宅小区，没有规模较大的超市或者百货，现有商业物业以住宅底商形式为主3.以本案为中心，向东1.2公里，向西、南、北3公里范围内，不但商业物业少，而且商业业态不全，基本全部是临街小店，如小超市、五金店、食杂店、美容美发店等，面积基本在100M2以内13汇博行通过对烟台商业地产市场的调研，目前市场放量项目4个，其中南大街沿线2个。市场存量项目2个南大街沿线项目和本项目具有相似的区位，具有最强的竞争性，作为直接竞争项目在售南山世纪城和幸福家园立地条件和本项目有很大的差异，对本项目竞争非常弱，作为间接竞争项目两个预计春节后开盘的项目由于入市时间未确定，而且和本项目可比性不强，作为潜在竞争项目四、商业房地产市场调查与分析14代理商北京思源无开发商首开集团阳光100集团交房日期07.6开盘日期07.10.1506.4.25工程进度外装修商业主体完成楼层分布-1F-3F-1F-5F商业类型裙楼商业裙楼商业（）M2建筑面积46000190000（一期56000）从项目先天条件看，烟台新天地和阳光100最大的区别在从商业规模看，两个项目规模都不小从商铺类型看，两个项目销售商铺大部分为室内铺位置于位置的不同，一个处于烟台商业中心区，而另一个位于大马路海港路商业空白的海滨区分析：【关于项目】项目名称烟台新天地阳光100城市广场（一）直接竞争商业项目：15主力店及进驻品牌商家Pizzy，屈臣氏、KFC银座超市、银座百货均价（元）/M2北侧35000南侧2800020000（）M2面积分隔50-100020-400概念定位雅致空间，高端商业天堂购物式公园功能定位购物、餐饮、休闲、娱乐餐饮、娱乐、休闲、购物、旅游从项目定位看，烟台新天地以餐饮休闲为主导，阳光100城市广场从商铺面积划分上看，单位商铺面积更小从销售价格上看，二者价格相差不大从主力店效应看，阳光100城市广场有主力店，而烟台新天地缺少定位为城市购物中心，显然阳光100城市广场定位更具吸引力、更鲜高度分析：项目名称烟台新天地阳光100城市广场【关于定位】16销售人员形象佳、统一着装、体现品质形象佳，着装休闲，显个性现场包装销售道具精美完备，体现商业气氛细致入微售楼处大气、突现档次、品质实力个性张扬、吸引眼球，显品质实力销售率10%95%广告诉求海景钻石商铺、世代相传的铺王、日进斗金的生意绝对中心不可复制的地理位置，投资者的稳定回报推广形式报纸、户外、活动报纸、活动、论坛推广主题CBD唯一海景商业旗舰烟台商业新名片【关于营销】从推广主题上看，烟台新天地主打海景商业概念，而阳光100城市广场主打从推广形式看，阳光100城市广场采用的形式更丰富，而且具有名人效应从广告诉求上看，烟台新天地主打海景，阳光100城市广场主打地段从现场包装和销售人员看，两个项目都非常重视现场的氛围和客户的感觉项目名称烟台新天地烟台商业新名片概念阳光100城市广场分析：17代理商北京华业行/开发商烟台市南山置业烟台市万光城建销售价格886610000分隔面积180-30030-100楼层分布地上2层地上2层商业类型沿街商业住宅裙楼（）约8000M2建筑面积20000位置烟大对面幸福南路58号目前市场上在售住宅底商项目二个，商业总规模约28000M2，都是1+2F分割销售，而且销售情况不错分析：（一期）项目名称南山世纪城幸福家园（二）间接竞争商业项目：18代理商/广州凌峻开发商烟台华信房地产开发祥龙集团销售价格预计10000多未开盘分隔面积100左右/楼层分布地上2层地上3层商业类型住宅裙楼住宅裙楼（）M2建筑面积40000约8000位置幸福南路港城东大街据汇博行调研了解到，预计07年春节后开盘销售商业项目2个，总规模约48000M2，而且都是地上2、3层住宅裙楼分析：项目名称华信家园祥隆天合城（三）潜在竞争商业项目19潜在竞争项目分析潜在竞争项目分析潜在竞争项目二个，分别是祥龙天合城和华信家园，预计春节后开盘祥龙天合城现阶段将以住宅销售为主，因而它不会大力推广商业，不会形成竞争华信家园有40000M2的商业，也是商业街形式的商业形态，预计春节过后会推向市场，但从项目立地条件看也不会对本项目构成竞争间接竞争项目分析间接竞争项目分析商业地产市场综合分析我们把在售同类型住宅底商项目作为间接竞争项目在售住宅底商项目也会吸引商业投资客，因而把南山世纪城和幸福家园这样的项目作为间接项目南山世纪城作为烟台规模最大的项目，其位置优势和升值潜力是对商业投资者的最大吸引力南山世纪城目前以住宅销售为主，因而商业没有做重点推广本项目应