谨呈：湖南金烨置业有限公司银联中央项目策划思路汇报长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司二00八年三月三十一日2008.03.31目录第一篇项目解析第二篇项目定位思考及建议第三篇项目规划调整及建议第四篇项目营销初步思考第一篇项目解析1、项目概况2、SWOT分析1.1、项目总体经济技术指标解读：事项面积（㎡）总用地面积5340.1净用地面积5017.2总建筑面积48441地下室面积7284地上总建筑面积41156.8其中：商业面积1141.5辅助配套面积314.1住宅面积39700.8容积率8.2建筑密度30%停车位196辆其中：地下153辆，地上43辆项目属性一：规模小、容积率高1.2、项目区位条件：??项目周边现有韭菜园路；项目周边现有韭菜园路；??芙蓉路和五一大道两条城市核心芙蓉路和五一大道两条城市核心主干道的交汇处的核心范围；主干道的交汇处的核心范围；??原省政府和芙蓉区政府所在地；原省政府和芙蓉区政府所在地；城市核心区??新中国成立以后，历来就是核心新中国成立以后，历来就是核心本案本案城区位置城区位置项目属性二：城市CBD核心区位！1.3、项目地块条件：??地形相对平整，改造成本小；地形相对平整，改造成本小；??厂区，拆迁难度较小；厂区，拆迁难度较小；省委大院韭??东、南、北三面均为原省委办东、南、北三面均为原省委办菜芙园公大楼和家属区，西边是省建行公大楼和家属区，西边是省建行路省委大院蓉，外部环境较好，受干扰少；，外部环境较好，受干扰少；路??项目位于韭菜园路项目位于韭菜园路,,离芙蓉路离芙蓉路本案省委大院、劳动路等城市主干道有一定距、劳动路等城市主干道有一定距省建行离，项目直接展示面窄，昭示性离，项目直接展示面窄，昭示性鸿富大厦劳动路不强。不强。项目属性三：外部环境较好但昭示性不强!1.4、项目配套设施：??项目周边现有韭菜园路、五一项目周边现有韭菜园路、五一路、芙蓉路、解放路等多条城市路、芙蓉路、解放路等多条城市五一大道干道经过；干道经过；韭??按长沙市快速轨道交通近期规按长沙市快速轨道交通近期规芙菜划，划，11、、22号线将在芙蓉广场设号线将在芙蓉广场设蓉园置大型换乘中心，对外交通便捷置大型换乘中心，对外交通便捷路路本案；；本案解放路??但进出本项目是通过韭菜圆路但进出本项目是通过韭菜圆路，项目微循环交通存在一定不足，项目微循环交通存在一定不足??位于城市核心区，位于城市核心区，教育教育、、生活生活等市政配套完善。项目属性四：对外大交通便捷但微循环交通存在不足！等市政配套完善。1.5、未来发展规划：按按《《长沙市城市总体规划（长沙市城市总体规划（20032003——20202020））》》，本项目属于中心，本项目属于中心片片区，政府区，政府拟打拟打造造使之使之成为成为集信息集信息、金、金融融、商、商务务、、办公于一体，环境办公于一体，环境优美优美，设，设施施一一流流，高，高效集约效集约的的城市中心城市中心“极“极核核””。。本案项目属性六：处于未来城市“极核”中心，项目未来发展平台高、机遇多承载更高开发目标和社会责任1.6、小结：项目初始印象??城市核心区区位城市核心区区位??对外大交通便捷对外大交通便捷??周边环境干扰少、配套周边环境干扰少、配套完善完善??未未来来发发展平展平台台好、好、机遇机遇多多但：但：??规模小、容积率高规模小、容积率高??项目展示面窄，昭示性不强项目展示面窄，昭示性不强??微循环交通微循环交通系统系统不在不足不在不足大平台、小空间，“精、准”二字是发展关键！2.1、优势条件：??地地段优势段优势：：位于二环位于二环内内，属于城市核心区，，属于城市核心区，拥拥有有先天先天性地性地段优势段优势；；??（商（商务务）区位）区位优势优势：：芙蓉区芙蓉区作作为长沙商为长沙商务务经济经济发发展的展的领头羊领头羊区区域域，项目位于区，项目位于区内内核心位置；核心位置；??配套配套优势优势：：城市成城市成熟熟区区域域，交通配套，，交通配套，教育教育、、医医院等市政配套院等市政配套齐全齐全；；??尊崇感尊崇感：：周边为省政府住宅小区，周边为省政府住宅小区，居民居民的的质素能提升质素能提升项目的项目的尊崇感尊崇感地段优势、区位优势、完善配套、尊崇感2.2、劣势条件：??规模规模劣势劣势：：占占地地5340.15340.1㎡㎡、总建筑面积、总建筑面积4844148441㎡㎡，难以产，难以产生生规模规模优势优势，，开发开发主动性主动性较小，概较小，概念念营造的营造的空间空间有限；有限；??项目昭示性不强：项目昭示性不强：项目项目虽虽处于处于CBDCBD核心位置，但核心位置，但没没有在城市主干道上，直接有在城市主干道上，直接宣传宣传项目的展示项目的展示面不多，昭示性不强，商面不多，昭示性不强，商务价值挖掘务价值挖掘受受到影响到影响。。??微循环交通微循环交通系统系统存在一定不足：存在一定不足：项目直接出项目直接出入入的的重要途径重要途径是韭菜园路，路是韭菜园路，路幅幅较窄；较窄；规模小、昭示性不强、小交通存在不足2.3、发展机遇：??传统传统核心区核心区域与土域与土地地稀缺带稀缺带来来发发展展机遇机遇：：传统传统的经济的经济发发展核心区展核心区域域，为长沙市交通，为长沙市交通与消费最活跃与消费最活跃区区域域，，也也是五区是五区之之中成中成熟熟度度最最高的区高的区域域；；??芙蓉区芙蓉区拟拟建成长建成长株潭株潭城市城市群群区区域域性总部性总部基基地地带带动商动商务发务发展展需求需求：：长沙芙蓉中央商长沙芙蓉中央商务务区区着力引着力引进进培植培植金金融服务融服务、、研发服务研发服务、、信息服信息服务务、商、商务会务会展等高展等高端服务端服务业，业，加加快建设区快建设区域域性现性现代服务代服务业总部中业总部中心，心，打打造新的经济造新的经济增增长长极极。。机会：城市核心城区土地稀缺未来大量商务发展需求2.4、竞争威胁：??城市快速城市快速扩张导致扩张导致中心中心偏移偏移及及扩散扩散的的威胁威胁：：随着随着长沙城市的快速长沙城市的快速扩张扩张，城区范围不，城区范围不断断快速快速扩扩大，大，旧旧城区交通等配城区交通等配套处于套处于满负荷满负荷，一定，一定程程度上将度上将影响效影响效率，城市存在率，城市存在转移风险转移风险，，或或出现出现多多个副个副中心，中心，这这将一定将一定程程度上度上影响客户影响客户的的判断判断和和购买购买//投资信投资信心；心；??处于核心区受政策限处于核心区受政策限制制：：根据《根据《长沙市城市规划长沙市城市规划管理管理技术规定技术规定》》，，一一类类用地用地内内，所有套型，所有套型结结构比例构比例均均严格严格按按9090㎡㎡以下套型的住房面积以下套型的住房面积占占总建筑面积的总建筑面积的8080％％以上以上控制控制，，户户型设型设计灵活计灵活度不高。度不高。??政府政府宏观宏观政策对政策对投资投资的的打压打压：：第二套房第二套房首付首付40%40%，不，不享享受受优惠贷款利优惠贷款利率，率，物物业业税税的的酝酿酝酿等。等。威胁：城市发展格局变化、宏观政策打压第二篇项目定位思考及建议1、项目面临市场环境分析2、项目定位思考3、项目定位建议1、项目市场竞争环境分析项目属性一：项目属性二：规模小、容积率高城市核心区位！常见开发模式??写字写字楼楼??酒店酒店??稀缺稀缺大大户户型型??小小户户型公型公寓寓1.1、模式解读一：写字楼五一广场商务圈：五一广场为圆心，五一大道为轴，以商业为主打、商业带动商务??韶山韶山路路传统传统商商务圈务圈??商业商业带带动五一商动五一商务圈务圈芙蓉路金融商务圈：以金融证券等金融行业为鲜明特性??逐渐逐渐形成形成气候气候的芙蓉路高的芙蓉路高档档商商务圈务圈韶山路商务圈：以金融证券等金融行业为鲜明特性依靠城市主干道、通畅的内外交通、良好的形象展示是写字楼发展的共性！1.2、模式解读二：酒店?大部分集中在二环以内，沿五一大道，芙蓉路东二环芙蓉路和韶山路分布集中；?长沙共有宾馆酒店200余家，其中五星级7家、四星级24家，三星级约70多五一大道家；?近期内高星级酒店选址地点主要集中在芙蓉区和岳麓区。芙蓉区45开福区8雨花区24南二环岳麓区11天心区7长沙星级酒店空间分布图1.2、模式解读二：酒店名称通程国际大酒店华天大酒店天玺大酒店君逸康年大酒店金源大酒店天龙大酒店友谊宾馆图片档次五星五星四星四星四星三星三星客房数436700216262350185234房价300～500元420～480元360元318～358元标准间378元248元年均入60％60％81％90％80%90%75%住率商务客60%以上商务、旅游各商务为主，外地，约40%是5公60％外地人商务商务20％，长沙客源50％，下半年旅人60％－70％商务客90％以上里辐射范围内的商务客90％以上客散客本地人娱乐50％游和会议多。本地客人和旅游客营业收约为依靠1.4亿城市主干道、约为1.8亿约为需5000通万畅的约为内4,000外交通、万约为7,950良万好的形象展示面入投入高、回收期长，产权销售存在经营风险！1.3、模式解读三：稀缺大户型项目项目概况主力户型销售均价销售率项目优缺点梦洁·总建筑面积5.5万140-210㎡三近9000元/基本销滨江区位、江景资源、金色屋平米，容积率、四房、复式㎡，最高售完毕哥特式建筑、高智能化顶6.9612000元/配置㎡华盛·总建筑面积三房120-140目前均价一期售滨江区位、江景资源、新外滩200000㎡；容积㎡，四房150-7500元/㎡完，二开发商品牌、小区率5.78；绿化率160㎡期在售41.54%瑞