丽沙花都商业营销策划一、项目周边情况分析位置：市民中心南，沙井中心路上，临近107国道。北面是天虹商场东面是工业厂房、沙井电子城西面是万丰公园南面是空地和烂尾厂房。目前项目周边的商业氛围不足，人流量较少，已经经营的商铺主要以品牌服装、美发、布艺、精品、茶等。一、项目周边情况分析商业环境经营环境沙井电子城中心批发市场商业层次呈现明显的格局分化发展，商业档次阶梯格局已经初步浮出水面。一、项目周边情况分析（二）居住环境居民以本原居民和工厂工作人员为主,其中低收入阶层占绝大多数项目本身为片区提供了部分高档居住人群，初步估计在6000人左右周边新的项目正在筹建启动阶段，估计中、高层消费人群将进一步集中在项目周围，但是仍不能对项目周围的居民结构形成决定性的改变。周围居住人群在可预见时间内将继续以低层次、低消费人群为主要居住群体。一、项目周边情况分析周边低档次经营为主，消费层次相对较低。餐馆经营状况与低档服装经营比较好，消费低档消费群体存在以外，还存有一定的中情档消费人群。况当地原居民的消费意识相对较弱，消费主要集中在低档次的消费方面。一、项目周边情况分析1、周边商业环境正在形成之中，商业格局中在呈现明显的分化，并且都呈现快速发展的趋势。结论2、周边消费群体以低档次消费群体为主，中高档次的消费群体相对缺乏，尤其是高档次消费群体。周围居民以本地原居民和外来工作人员为主，消费意识相对弱，整体消费能力不够。二、项目现状分析1、交通情况：项目的主要交通服务系统为中心路，中心路目前交通通畅，车流较大，对项目有经营有一定的带动作用。2、商业在项目中的地位丽沙花都项目主要以住宅为主要经营开发目标，住宅是本项目的主体部分，商业的本项目的辅助部分。住宅目前已经基本入伙完毕，对商业有一定的促进作用。二、项目现状分析3、物业临街情况商业部分主临街面为中心路，次临街面为107国道与中心路的联系道路，其他为次要联系道路，临街状况较好。在规划形式上，商业主要以步行街的形式体现，目前剩余商业处于商业步行街的内部位置，临街状况较差，对外昭示性不强。在推广设施方面没有对项目商业进行独立的建设，没有解决商业需要的昭示或者展示的问题。二、项目现状分析4、商业经营情况根据现场调查整个项目的商业以返租三年的形式进行销售，剩余44个单位和G栋二层尚未销售完毕。从现场获取的信息得知，项目原来销售价格在12000---18000/平方米之间，销售价格较高，租金在50—80元/平方米之间，租金价格以近严重超出市场的预期。在经营定位方面，项目定位为品牌专营一条街的形式经营中高档产品。二、项目现状分析5、经营效果在此一年以前，项目由于具有较高的预期经营效果，获得了大量的经营者支持，进驻了一大批品牌经营者经营但由于市场中、高档消费群体严重不足，无法支撑经营者经营，导致目前除很少一部分经营者仍然在经营以外，大部分经营者都已经撤离经营现场目前的经营状况比较萧条，能否维持持续经营仍然是值得怀疑。租金情况二、项目现状分析1、项目的交通情况良好，能够很好的为商业提供足够的服务功能；总2、项目周边中高档消费能力不足，低档消费比较结集中，消费能力相对较强；3、目前商业经营效果比较差，商业氛围和人流环境比较差。三、商业问卷调查分析调查目的：为重新定位而进行本次调查调调查形式：问卷调查查调查时间：2005年12月5星期一概要调查对象：周围商业经营者调查情况：发放问卷115份，收回104份，其中3份无效，有效问卷101份。三、商业问卷调查分析（1）调查结果统计与分析1、在选择经营方向方面分析：从经营方向的认可程度来看，经营中低档服装经营和其他经营的占据了主要部分，因此项目目前的地位出现了一定的偏差，需要对项目重新进行经营定位。三、商业问卷调查分析2、在关于经营面积需求方面分析：从经营面积的需要方面来看，市场对40―70和70―90平方米的需求比较大，物业面积对经营有一定的影响，但不构成严重影响。三、商业问卷调查分析3、在租金承受能力方面分析：从租金承受能力方面来看，市场能够承受的租金主要在2000－3000元区间之内，从项目整体租金水平来看，项目租金整体过高，需要重新调整。三、商业问卷调查分析4、在是否准备换地经营的问题上分析：从本项调查结果显示，周边经营者对周围商业状况的认同情况一般，能给项目提供一定的市场运作空间。三、商业问卷调查分析5、在对本项目的选择意愿假设中分析：从经营者对项目是否选择和认可的情况来看，主要因素在于租金决定，对项目的位置没有明显的抗性。三、商业问卷调查分析6、在项目存在问题的调查中分析：从本问题的调查结果显示，本项目以前市场经营方面的问题来看，认为主要原因在于综合原因和其他原因，反映项目运营操作有待改善，经营方向有待调整。三、商业问卷调查分析7、商铺销售价格方面的调查中分析：从调查结果显示，市场对项目的销售价格认可程度比较低，反映本项目的市场价值没有得到完整的体现。三、商业问卷调查分析8、假设计划投资的面积需要调查中分析：从本项假设计划投资调查结果显示，市场需要的经营面积基本集中在50－90平方米之间。三、商业问卷调查分析（2）综合结论1、项目已经拥有一定的知名度；2、项目的经营方向有待调整、经营管理力度应该加大；3、项目的销售价格和租赁价格有待调整；4、决定项目市场运营情况的关键因素在于租金和经营管理能力；5、周边有一定的市场消化潜力，推广应针对周边的经营者为主体而展开；6、销售付款方式应该采用以按揭为主要付款方式。四、SWOT分析（一）优势1、项目交通状况良好；2、项目住宅具有一定的市场影响力；3、项目临界状况比较好；4、项目周围中高档次消费人群正在形成；5、周围低档次消费群体密集；6、周围商业层次经营格局正在形成；7、周围的建设开发带来一定的市场等等。四、SWOT分析（二）劣势1、项目周边商业氛围没有完全形成；2、项目经营定位偏差；3、项目周围高档消费能力不强，中高档次消费没有形成市场效应；4、项目周围环境混杂，经营管理受到一定限制；5、商业受到原来经营影响，在市场中造成了一定的负面影响；6、项目周围的消费意识比较淡薄。四、SWOT分析（三）机会1、周边专业化服务市场没有完全形成（只有专业的电子市场、生活服务市场和为中挡消费层次的商场）；2、项目周边的居住环境在不断提高；3、项目低层次消费比较集中，低层次消费需求空间较大，消费支撑比较强；4、市场商业氛围在逐步浓厚；5、可以利用较多的活动机会推广销售。四、SWOT分析（四）威胁1、来自于周边新兴中高当经营商业的竞争；2、来自于周边原有低档经营商业的竞争；3、来自于项目价值预期的降低。五、集中矛盾与策划思路二、项目主要矛盾与策划思路（一）集中主要矛盾1、商业经营氛围严重不足，商业人流严重缺失与物业体量较大的矛盾；2、原来经营定位与市场消费能力之间的矛盾；3、目前经营状况与原来经营预期收益之间的矛盾；4、项目昭示性不强、商业设施不完善与商业经营之间的矛盾；5、项目物业价值与项目经营者承受能力之间的矛盾；6、项目信息发布与经营者、消费者的信息接收之间的矛盾。五、集中矛盾与策划思路（二）策划思路1、根据周围的消费能力和消费群体的构成情况，调整项目商业的整体经营定位，尤其是内部步行街的经营定位，需要由原来的中高档品牌经营调整为中低档大众化产品经营，以适应周边消费群体的需求。2、通过对租金的调整和前期让利重新招揽经营者，解决商业经营者不足的问题3、通过与经营者联合造势的方法，利用活动的机会以及实在优惠的形式用利益诱惑的办法重新营造商业氛围，解决消费严重缺失和物业市场形象的问题。4、通过营造商业氛围提升物业应有的价值，使物业价值回升到预期水平。5、通过改变单一的信息传播方式，采用与经营者联合推广和发布信息的办法，定点有效的将信息发布到消费者的手中。六、商业定位（一）整体定位我司认为走平民化、大众化的经营路线，有利于聚集人气，营造商业氛围，更加适合项目的发展。时尚休闲娱乐美食购物街图片图片定位诠释：时尚：体现商业经营的方向以青春时尚的、引领潮流的产品为主的特点。休闲、娱乐：在项目附近没有大型的休闲娱乐场所，可填补市场空白，适应年轻消费群体的需求。美食：美食能起到聚集人气的作用，尤其对年轻人具有很强的吸引力，而项目周边没有大型美食街，因此美食因素的加入能帮助项目很好的营造商业氛围。购物街：体现整个步行街以消费者休闲购物的主题，彰显商业的经营功能，同时，体现步行街专门性和区域特点。（二）G栋二层经营方向定位：餐饮或休闲娱乐中心从项目本身的居住群体出发，对餐饮和休闲娱乐有很大的消费需求。从项目的周边市场情况看，餐厅、桑拿等休闲娱乐的商业经营比较很少，市场空白比较大。从片区的发展态势看，随着天虹商场的经营成熟和桑达棕榈堡的建成，将大大增强片区消费需求，同时也起到片区规模效应的作用，对餐饮、休闲娱乐的消费需求将进一步增强。（三）案名：丽沙花都商业街案名诠释：丽沙花都：丽沙花都是沙井影响力极大的生活社区，在作为丽沙花都的商业部分，直接以丽沙花都命名，既可以说明商业街所处位置，又可以借助丽沙花都此前的形象推广的影响，为商业街在沙井的形象传播起到事半功倍的效果。第二章商铺预计价格与业态分布一、价格物业状况修正原则使用修正原则定交易时间修正原则价原市场变化修正原则则功能替代原则建筑结构修正原则二、建议租金价格范围30－50元/平方米/月二、业态分类及招商对象一层：服装箱包小商品类：小精品店、服饰店、童装店、女装店、皮包店、女性内衣店、花店、鞋帽店等；美食街：风味小吃、熟食店、快餐店、桂林米粉店、西饼屋、甜品屋等；生活配套类：华润超市、糖烟酒批发店、干洗店、书店、柯达冲印、百果店、小超市、文