开盘期营销方案汇报开盘期营销方案汇报www.fdcsky.cn第一部分：蓄势期营销简要回顾第二部分：项目现状分析第三部分：开盘期营销方案汇报www.fdcsky.cn第一部分：蓄势期营销简要回顾www.fdcsky.cn9、10月份主要营销动作回顾9、10月份是项目开盘前的主要积累、蓄势期。?9月初，启动网络广告投入；?9月中旬，完成项目楼书及传播礼品制作，并执行温州推介会、组团来京看房；?9月底，确定了CBD公园办公的推广核心，并开始短信广告投放；?10月初，开始电台及直投广告投放；?10月上旬，完成项目多媒体宣传片制作，并在售楼处开始播放；?10月12日，发布北青整版《亮相》篇报广，执行《亮相》活动，宣告项目正式市场亮相；?10月中旬，完成东三环户外广告画面更新；?10月下旬，持续网络及活动后期报导，并增加分众媒体，加强对区域自用型客户的推广；www.fdcsky.cn9、10月份主要销售指标9月份10月份250202200150125100976250292088500来电总量有效来电有效来访新增认购新增签约注：数据统计截至10月13日，即10月份实际为半个月的统计。www.fdcsky.cn9、10月份主要媒体效果分析来电量来访量120114100806038394036332424207800120000档外络信投台青它围户网短直电北其及过路www.fdcsky.cn前期各阶段来电来访指标对比来电量来访量250202200163150126125100919454515027222913152004月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份注：数据统计截至10月13日，即10月份实际为半个月的统计。www.fdcsky.cn前期各项目销售指标累计说明900800700828600500400340286300236200100403180来电总量有效来电来访总量有效来访认购总量退认购总量签约总量www.fdcsky.cn前期成交客户购买用途分析投资自用投资兼自用17%17%66%前期成交共18套，其中投资用途12套；自用用途3套；投资兼自用用途3套。www.fdcsky.cn前期成交客户媒体来源分析朋友介绍围档路过拓展6%6%28%60%前期成交共18套，其中朋友介绍11套；围档来源5套；路过来源1套；拓展客户1套。www.fdcsky.cn9、10月份认购客户购买用途分析投资自用投资兼自用16%52%32%前期认购未成交共有19套，其中投资用途10套；自用用途6套；投资兼自用用途3套。www.fdcsky.cn9、10月份认购未成交客户媒体来源分析朋友介绍围档路过拓展网络5%5%5%48%37%前期认购未成交共19套，其中朋友介绍9套；围档来源7套；路过来源1套；拓展客户1套；网络来源1套。www.fdcsky.cn9、10月份营销工作总结?9、10月份启动推广以来，项目来电量明显提升，9月份来电量超过8月份，10月份仅半个月的来电量就已经超过的9月份整月的来电量。故项目推广还有有一定的效果。?但此阶段由于多采用一些阶段性媒体，缺少持续性媒体（比如户外）的支持，故媒体投放过后，来电量明显下降，而且来访量水平还处于较低水平。?总体来说，9、10月份项目营销工作取得了一定的效果，销售势头逐步转旺。www.fdcsky.cn《亮相》活动情况说明www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn活动效果评估1、客户到场情况本次活动的客户邀请范围为销售部积累的70组有效客户，通过活动邀请有50组客户表明会参加本次活动；在活动的前一天销售人员进行确认，有41组客户可到活动现场；当日实际到场客户为34组、50多人。活动流程安排客户签到到活动开始的过渡时间过长，客户没有耐心等待，并且没有吸引客户等下去的因素，故中场有近10组客户离开活动现场，并且离开现场的大多是未签约、未认购的客户。www.fdcsky.cn活动效果评估2、客户对活动的反馈活动当日客户反映：到场时间距活动开始时间过长；活动没有高潮部分，无法吸引客户参与至活动最后，造成部分客户中途离场。活动结束后，有2组客户随同销售人员回到销售现场进行深入洽谈，并选定户型、对价格、付款方式、按揭程序等进行咨询3、活动当天销售现场认购情况在本次活动的当日上午，销售部新增认购2套，分别是：1008户型309.93平米；0610户型168.98平米。www.fdcsky.cn第二部分：项目现状分析www.fdcsky.cn目前项目产品分析小户型(150平米以下)中小户型(150平米-200平米)户型类别117.76138.74148.18168.98184.92193.66196.13总户数898561871已成交2324201未成交666521670剩余套数合计1875总面积942.081248.661185.449462.883328.561355.62196.13已成交面积235.52416.22296.36675.92369.840196.13剩余面积706.56832.26889.088786.962958.721355.620剩余面积合计2428.0813101.30www.fdcsky.cn小户型（150平米以下）分布：集中在西北角及正南侧。现在剩余18套，2428.08平米。项目中小户型（150-200平米）分布：集中在东侧及正南侧。现在剩余75套，13101.3平米。www.fdcsky.cn目前项目产品分析中户型(200平米-250平米)中大户型(250-300)户型类别202.79205.03208.86229.64231.07232.46245.31265.66289.9291.67总户数8145812115已成交1000100100未成交7145712015剩余套数276合计总面积1622.32205.03835.441148.21848.56232.46490.62265.66289.91458.35已成交面积202.79000231.0700265.6600剩余面积1419.53205.03835.441148.21617.49232.46490.620289.91458.35剩余面积5948.771748.25合计www.fdcsky.cn中户型（200-250平米）分布较散。集中低层的南核心筒西北角及北核心筒北侧；高层的西南侧及西侧。现在剩余27套，5948.77平米。中大户型（250-300平米）。集中分布在高层的南侧。现在剩余6套，1748.25平米。www.fdcsky.cn目前项目产品分析大户型(300平米-350平米)超大户型300平米以上户型类别305.05308.52309.93327.6328.83346.26346.43366.78427.65484.63总户数10591982239已成交0000000100未成交10591982139剩余套4413数合计总面积3050.51542.62789.4327.62959.472770.1692.86733.561282.954361.67已成交0000000366.7800面积剩余面2789.32770.03050.51542.6327.62959.47692.86366.781282.954361.67积78剩余面14132.486011.40积合计www.fdcsky.cn大户型（300-350平米）。集中分布在低层的南核心筒东南角、西南角及北侧；高层的东南侧。现在剩余44套，14132.48平米。超大户型（350平米以上）。集中分布在中低层的南侧以及最高三层。现在成交1套，剩余13套，6011.4平米。www.fdcsky.cn目前项目产品分析剩余户型面积比列图14%6%小户型(150平米以下)30%中小户型(150平米-200平米)中户型(200平米-250平米)中大户型(250-300)32%大户型(300平米-350平米)4%14%超大户型300平米以上中户型中大户型中小户型大户型(300超大户型小户型(150(200平(250平户型类别(150平米-平米-350300平米合计平米以下)米-250平米-300平200平米)平米)以上米)米)剩余套数18752764413183剩余面积2428.0813101.35948.771748.2514132.486011.443370.28www.fdcsky.cn目前项目产品分析1、就图表可以看出，本项目以中小户型及300平米以上的大户型所占比例居多；2、目前所打开散售的楼层的小户型（150平米以下）几乎售完，中小户型的认购选择余地较大，超大户型只有一套成交（12层靠平台的1213户型，面积为366.78m2，与相邻的1212、1211户型，面积均为168.98m2，三套被一个客户整体购买）；3、目前认购的客户有一部分是投资兼自用的客户，即使认购的面积较大，也要选择多套小户型，以备投资时出租方便；4、前期的投资客户前期的投资客户选择选择标标准是准是面积面积小小，总，总价价低低；5、此此类产类产品的品的大大户型一户型一般是般是在在封顶封顶后后或或现房现房时时，，被被自用型的客户自用型的客户购买购买；6、综合以上几点，项目在主体结构封顶前主要消化的是中小户型；200平米以下的中小户型面积总合为：15529.38平米，按14000元的均价计算，全部完销售额可达2.17亿。www.fdcsky.cn结论和建议根据以上分析，项目目前中小户型总货量还比较高，在项目处于期房阶段，中小户型销售较大户型销售更为有利。因此建议06年底前项目销售以中小户型为主，可以多开放一些房