谨呈：济南融基置业有限公司融基：泺源大街项目??基融融基策划报告部部部总总总总部CBBDBDDDCCCB丽丰置业20070117我们的目标?有效整合资源，实现项目利润最大化?有效规避市场风险，实现快速销售?建立项目和企业的品牌影响力报告结构商业市场分析商务市场分析项目资源分析物业定位建议策划营销建议济南商业市场状况4济南主要商业项目分布图中恒商城大润发无影山店贵和商厦大润发泉城路商业步行街和物中心贵购家乐福济南华联人民商场大观园银座购物中心大润发本案银座商城八一店易初莲花贵和商厦大润发山水店世纪联华英雄山店5济南主要商圈分布图北园路商圈花园路商圈泉城路商圈段大观园商圈店本案英雄山商圈商圈北园路商圈泉城路商圈英雄山商圈段店商圈大观园商圈老东门商圈花园路商圈6主要商圈商业供应柱型图商圈商业规模百分比19.43%80000025.00%680000泉城路商圈3280009.37%700000商业面积20.00%600000北园路商圈68000019.43%百分比5000009.37%15.00%大观园商圈610001.74%40000032800010.00%老东门商圈400001.14%3000003.14%2.43%1.74%1.14%200000110000花园路商圈1100003.14%61000850005.00%10000040000英雄山商圈850002.43%00.00%其他区域2196000主要为大型专业及批发市场圈圈圈圈圈圈商商商商商商总计3500000人均商业面积路路园门路山约为0.6平米城园观东园雄泉北大老花英1、济南市主要商业区域的商业总规模大约为130.4万平方米，占整个城市商业总面积比例不大，这主要是因为济南市存在众多的批发及专业贸易市场并规模普遍较大。从大型综合商业区域的规模上看，其中北园路和泉城路的供应量最为庞大，足以显示出其在济南商业的地位。2、根据济南市政府批准的《济南市商业网点发展规划》，未来将会有10处2000-5000平方米中型超市分布于济南市东部产业带、西部新城及南部新城，预计该类业态未来面临更为激烈的市场竞争。7各类商圈，组建泉城商业新构架8泉城路商业街代表性项目一览新华书店三联万达商厦贵和商购物厦广场济南贵和购百货物中心大楼彩云银座购苏宁商城电器物广场：为各类专卖店及中小餐饮9济南大中型超市一览贵和大润发大润发无银座北商厦历城店影山店园路店银座超市沃尔玛银座（商厦家乐福内超市）贵和（商厦济南华联内超市）大润发历下店银座超市八一店大润发山水店银座购物广场易初莲花世纪联华10济南大中型超市一览超市名称商业规模（平米）所属商圈百分比大润发山水店17000英雄山商圈8.3%1、经粗略统计，济南的大中大润发贵华店20000大观园商圈9.8%型超市总供应量在20万㎡左大润发历下店22000文化路商圈10.8%右。遍布济南各个区域。大润发历城店21000花园路商圈10.3%沃尔玛17000泉城路商圈8.3%2、从大中型超市的分布位置家乐福24000老东门商圈11.8%上分析，发现济南市几乎每个易初莲花20000英雄山商圈9.8%重要商圈内部均有至少一家较世纪联华15000英雄山商圈7.4%银座超市12000花园路商圈5.9%大型超市，这也符合济南市消银座八一店4000英雄山商圈2.0%费者的消费倾向相符。银座北园路超市6000北园路商圈2.9%3、在几个分布比较集中的区银座商厦8000泉城路商圈3.9%银座购物广场6000泉城路商圈2.9%域里，要数英雄山商圈的超市贵和商厦4000泉城路商圈2.0%最多，包含了银座、贵和、世济南华联8000大观园商圈3.9%合计204000纪联华、易初莲花、大润发等数家大型超市，明显多于大观6000056000商业面积30.00%27.45%百分比园、文化路、北园路商圈。5000017.16%25.00%16.18%4、值得注意的是：济南市大400003500013.73%20.00%3300010.78%2800011.76%型超市中经营最为成功的大润3000015.00%2400022000发超市位置最为分散，遍布了200002.94%10.00%济南东南西北各个区域商业中6000100005.00%心，这也为其成功经营奠定的00.00%坚实的基础。圈圈圈圈圈圈圈商商商商商商商路路山园门路路城园雄观东园化泉北英大老花文11济南大中型家居建材市场示意图国际贸红星美易中心凯龙富雅家具广场银座家东亚家居商城具市场欧亚家具市场东方家园12济南大中型家居建材市场一览随着红星美凯龙的落成开项目名称商业规模（平米）位置档次百分比业，高档家具市场供应有银座家居42000北园路中段中高18.5%很大幅度增长。同时从整富雅家具广场20000北园路中段中高8.8%个家具市场的发展趋势分欧亚家具商城20000北园路中段中档8.8%析，未来济南市家具建材东亚家具商城60000北园路中段中低26.4%国际贸易中心15000北园路中段低档6.6%市场将逐渐朝着高档次、红星美凯龙60000北园路与历山路交汇高档26.4%高质量、高价格的方向发东方家园10360七贤庄中档4.6%展。合计227360济南市中低档家居市场大多为摊位式经营，也曾在上世纪九十年代初风光一14000012000060.00%时，现在虽受到较为严重52.78%商业面积120000百分比50.00%冲击，但在短时间内，摊100000位制建材市场将依然存在7500040.00%8000032.99%，支持它们存在的将大都30.00%60000来自消费能力较低的购买者。因此，摊位制商家应400003036020.00%13.35%该看到他们还有一个很大10.00%20000的市场，完全可以根据消00.00%费者的需求迅速做出调整高档中档低档，以适应市场的发展。13济南大型家电专卖市场一览三联商厦国美洪国美北楼店园店国美解放桥店苏宁电器二店国美槐荫店国美开三联槐元店荫店苏宁电器一店国美八苏宁八一店一店三联八一店14济南大型家电专卖市场一览项目名称商业规模（平米）所属商圈百分比济南市作为全国家电市场发展国美北园店2500北园路商圈4.8%国美八一店3500英雄山商圈6.7%速度最快、竞争最为激烈的区域市场国美开元店3000泉城路商圈5.7%，近几年来家电专卖市场的专业化、国美槐荫店2800大观园商圈5.4%现代化程度较高。国美洪楼店3200花园路商圈6.1%国美解放桥店3000英雄山商圈5.7%从区域商业供应状况上分析，苏宁电器一店5500泉城路商圈10.5%泉城路商圈作为济南市中心商业区，苏宁电器二店5800泉城路商圈11.1%其供应面积及所占比例相比其他地区苏宁八一店8000英雄山商圈15.3%三联商厦15000泉城路商圈28.7%明显高出，这也凸显了该地区的核心合计52300商业价值。另外从各大型家电企业的选址3500056.02%60.00%条件上采取了不同的策略，国美采用29300遍地开花的方式，占据济南东南西北商业面积3000050.00%百分比个城区区域中心；苏宁首先攻占市中2500040.00%心泉城路，而本地家电巨头三联家电2000027.72%则主要依靠强势品牌效应不急于快速1450030.00%15000扩张而是充分占据市中心的有利位置20.00%100004.78%5.35%6.12%把持济南家电市场。500025002800320010.00%另外，国美解放桥店及苏宁八00.00%一店将于近期开张，商业规模分别达泉城路商圈北园路商圈英雄山商圈大观园商圈花园路商圈到了3000平方米和8000平方米。15济南各主要商圈租金对比16报告结构商业市场分析商务市场分析项目资源分析物业定位建议策划营销建议济南写字楼市场状况18济南写字楼市场整体状况分析自2003年，济南写字楼市场急剧升温，铺天盖地的写字楼广告让人们开始见识到了一个个全新的名词和概念——“5A级写字楼”、“甲级写字楼”、“纯写字楼”等等。而进入2004年后，济南市写字楼市场开始进入降温阶段，小户型楼盘开始唱主角，推出的楼盘也大都是小楼盘，建筑面积一般在3―4万平米，2004年可以说是小户型畅销的年份。自2005年开始，写字楼市场进入快速发展时间，国家对住宅市场的调控使一部分开发商转向投资商业地产项目，纵观济南市写字楼市场我们主要从以下几个方面考虑作为参考标准：地理位置和交通条件、价格（租价和售价）、出售率和出租率、配套、物业管理、入住企业。19济南写字楼市场区域细分泺源大街片区泺源大街片区的纯写字楼建筑面积65万平米，商住两用为10.65万平米。此区域为济南的CBD和核心商业区，这里富有便利的交通条件，多条公交线路环绕，拥有众多的地下停车场和地上停车位，周边的商务配套、商业配套和生活配套非常的成熟和完善。泉城广场最大的休闲娱乐空间，泉城路最豪华的步行街，银座最大的地下超市，索菲特最豪华的酒店。这里的资源得天独厚，是其他任何一个地方都无法比拟的。20济南写字楼市场区域细分山大路板块山大路片区的纯写字楼的建筑面积为31.14万平米，商住两用的建筑面积为64.56万平米。山大路科技街则是济南市的CID区域，这里的科技氛围非常的浓厚，科技信息时刻传递着来自不同城市地区的发展动向，这里是众多的IT企业、信息咨询公司的发展平台，像银座数码大厦以其高贵的品质和成熟的配套成了山大路科技街的象征，智能化的配套提供了硬件支持。21济南写字楼市场区域细分东外环片区东外环片区的纯写字楼的总建筑面积为12.4万平米，商住楼的总建筑面积22万平米。东外环片区是东部新城与老城区的结合部，依托于二环东路便