贵阳世纪新城项目商业营销战略和策略www.cg35.cn最有价值房产策划2000案3第六部分营销策略第六部分营销策略第五部分市场营销环境分析第五部分市场营销环境分析本报告是严格保密的。报告结构第四部分营销战略第四部分营销战略第三部分典型案例分析第三部分典型案例分析第二部分核心问题的提出第二部分核心问题的提出第一部分营销的限制条件和基础第一部分营销的限制条件和基础www.cg35.cn最有价值房产策划2000案4启示启示&&概况前期工作成果项目情况回顾竞争环境分析投资者结构分析客户共性总结项目情况回顾营销的限制条件和基础竞争环境分析投资者结构分析客户共性总结营销的限制条件和基础第一部分第一部分本报告是严格保密的。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案543组团组团6组团78910、、、组团3组团5组团中心商业学校4组团12组团本报告是严格保密的。世纪新城项目是90万规模大盘，分为12个组团，零散开发之后，目前以3、4组团（共约30万㎡）重新启动184000520000.619253000920001.731660171728111.044698771262691.8566965900001.34675485792401.047810929471647801.771149618917081.85128829142001.6SCHOOL4699517300.37TOTOL7137339003081.26建面（㎡）容积率、、（㎡）组团用地www.cg35.cn最有价值房产策划2000案656789101112组团中心商业组团、、、组团、组团43组团组团学校本报告是严格保密的。5组团为大型集中商业将在项目末期开发，3、4组团也有部分商业1234123412341234一三组团1平基2房建3低层4高层5环建工程二四组团1平基2小高层3高层4环境工程四商业中心1平基2房建3环境工程2007年2008年2009年2010年项目开发计划项目时间序号www.cg35.cn最有价值房产策划2000案7本报告是严格保密的。项目周边区域卫生条件差，配套不完善，消费者认知程度低，心理距离远??项目所在区域以前是化工厂，制革产，猪鬃厂，在市民心目中属于较差的地方。项目地处环城林业带，周边环山，附近是贵阳的母亲河——南明河。南明河存在一定污染。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案8本报告是严格保密的。项目靠山临河，景观资源丰富。周边开发楼盘多为中高档住宅区，未来居住人群的消费能力很强周边开发楼盘为中高档项目，世纪新城的大部分客户是企业老板，泛公务员阶层及高级白领，潜在消费能力强。项目周边配套不完善。缺乏市政设施。本项目内部将建设学校。商业配套的建设有望改善区域配套情况。??www.cg35.cn最有价值房产策划2000案9桥路架都司高延安东路各路段人流汇总山路东水当路路西中山路金中瑞155279243519633957050100150200250300350400中华路各地段租金水平汇总400-450250-280150-200150-18020-25300-350200-250050100150200250300350400450500中华路瑞金路延安路富水中路黔灵路盐务街东山路本报告是严格保密的。项目周边人流量少，人气不足，租金处于城市洼地www.cg35.cn最有价值房产策划2000案21080000m247271⑨套④套247848m①55445842122262040m②套③⑤套套⑥套⑦套⑧万2.85810①恒峰步行街②腾达广场③新里程商城④解放大厦⑤花香上海城⑥瀑布商厦⑦龙祥大厦⑧浙江商贸城⑨君悦华庭①天下金街：万平方米独立街铺②乾图中心广场：万建面的综合体项目③金阳·红街：总建面万平方米本报告是严格保密的。两城区是商业用房最密集的区域。金阳是热点供应片区。项目在市场不处于商业热点区域内①②③www.cg35.cn最有价值房产策划2000案530511，远低于其他两城区商铺均价2①33812②1366712515131751121567029975116528804③⑤⑥⑦⑧⑨④本报告是严格保密的。世纪新城半山居销售价格5305元/m22/m/m元①恒峰步行街②腾达广场③新里程商城④解放大厦⑤花香上海城⑥瀑布商厦⑦龙祥大厦⑧浙江商贸城⑨君悦华庭元800011500乾图中心广场均价：金阳红街均价：新区商铺由于规划利好，投资者对升值有信心，价格并不便宜。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案12贵阳精英阶层精神上的后花园“”本项目将成为整体定位本报告是严格保密的。以中高档餐饮和休闲商业为核心、倡导都市休闲文化的区域商业中心通过对发展目标、项目条件和商业市场的分析，本项目定位于：整体定位www.cg35.cn最有价值房产策划2000案13高档中式餐饮主力店中档餐饮高档餐饮（以中式正餐为主））在社区主入口处1F以生活配套类的商业为主西侧商铺面积较大，适合作为中高档餐饮，其一层要为二、三层的高档餐饮预留独立的出入口，并考虑设置垂直电梯XX茶楼生活配套设计兼容西式餐饮功能（本报告是严格保密的。三组团以中高档餐饮为主，引进部分茶楼、咖啡吧、酒吧等休闲商业，另辅以少量的生活配套商业饮功能）容餐酒吧咖啡吧（设计兼一层二层三层www.cg35.cn最有价值房产策划2000案14露天预留空间本报告是严格保密的。以社区生活配套为主四组团一层以社区生活配套商业为主，二层以咖啡茗茶等休闲商业为主，建议增加垂直通道，以便二、三层商铺划分可以更为灵活设计考虑兼容少儿培训功能以茶楼、咖啡吧等休闲商业为主考虑作为休闲（或者培训）场所的辅以少量茶楼、咖啡吧、小型音乐酒吧等一层二层三层www.cg35.cn最有价值房产策划2000案15停车场泳池本报告是严格保密的。五组团-1F功能业态布局建议垂直电梯通往二层入口我们经过审慎考虑，还是建议将泳池置于-1层，原因在于：一是考虑到游泳池对商业人流的阻断二是泳池带来的人流很难成为其他商业的潜在消费者XXXwww.cg35.cn最有价值房产策划2000案16大型超市精品百货特色餐饮家居专业店本报告是严格保密的。五组团1F功能业态布局建议商业www.cg35.cn最有价值房产策划2000案17大型超市精品百货家居专业店本报告是严格保密的。五组团2F功能业态布局建议超市的辅出（入）口新增的入口泳池的入口商业www.cg35.cn最有价值房产策划2000案18&儿童游乐电玩啡咖餐西特色餐饮茗茶高档餐饮与写字楼架空层连接的连廊本报告是严格保密的。五组团3F功能业态布局建议高档餐饮应设有独立的垂直交通商业www.cg35.cn最有价值房产策划2000案19水疗会所8中体倍力中西餐美食2F3F楼业休息大厅（豪华沙发、单位液晶电视、足底按摩）、厅、开放式小果吧的连廊连接写字与中心商入口中体倍力本报告是严格保密的。入口综合体裙楼各楼层功能建议水疗会所水疗会所1F多功能商业女宾水疗池：女宾男宾水疗池：男宾更衣室、冲凉房、干蒸房、湿蒸房、美发厅；更衣室、冲凉房、干蒸房、湿蒸房、美发厅；按摩房、睡眠房、美容沙龙、包房www.cg35.cn最有价值房产策划2000案20启示启示&&卖点&概况前期工作成果启动期情况优势竞争环境分析项目情况回顾投资者结构分析客户共性总结竞争环境分析营销的限制条件和基础项目情况回顾投资者结构分析客户共性总结营销的限制条件和基础第一部分第一部分本报告是严格保密的。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案21均价95328804445513677112151165221363.9%1317512515销售率已售套数总套数楼盘名称腾达广场55435484120206108101富源天地19243.7%瀑布商厦22254.0%解放大厦27176.0%今日广场28847.4%君悦华庭472144.6%花香上海城45822.1%新里程商城42150.6%2本报告是严格保密的。目前市场推出楼盘近三十个，06年之前开始销售的楼盘中，超过一半的销售率都还低于50%80000m①恒峰步行街②腾达广场③新里程商城④解放大厦⑤花香上海城⑥瀑布商厦⑦龙祥大厦⑧浙江商贸城⑨君悦华庭247271⑨套④套247848m①55445842122262040m②套③⑤套套⑥套⑦套⑧万www.cg35.cn最有价值房产策划2000案22区域均价www.gyfc.net.cn资料来源：筑房网套数面积年商业用房销售面积排行榜2006本报告是严格保密的。2006年，年消化量过万的项目仅3个，单个楼盘最大年销售量不到1.4万㎡项目排名1文昌苑综合楼A栋13936159199两城区2浙江商城一期114863889187两城区3君悦华庭108322011501两城区4龙祥大厦86742506246两城区5碧海花园丽阳天下7004707239金阳区6法院街D栋商住楼663023000两城区7圣龙华府（C组团）543014000白云区8碧海花园金翠湾3943979409金阳区9新里程商城358910912469两城区10花香上海城27549013028两城区www.cg35.cn最有价值房产策划2000案23㎡。截至到07年9月上旬，销量最大的商业项目共销售面积7057㎡成交套均面积2007年各楼盘销售面积7057506746122720353949143225010002000300040005000600070008000腾达广场恒峰步行街解放大厦筑兴苑今日广场花香上海城瀑布大厦月均销售面积月均销售套数本报告是严格保密的。07年楼盘最高的月均销售面积为784筑兴苑0.8