盐城缤纷亚洲商业街营销顾问方案1做好缤纷亚洲项目必须解决的几个问题一、项目组人员的确定性与稳定性房地产项目开发、销售和招商的时间较长，讲究可持续性发展，尤其需要营销人员对项目有全面、延续性的了解。所以项目小组人员必须确定和保持较大的稳定性。二、项目组人员工作结构流程的合理性从我司的经验来看，本项目的人员工作结构需要进一步调整合理，必须讲究团队的充分合作。三、项目策划营销推广方案执行的有效性由于是多方合作，在相互充分理解的前提下，一旦我们的策划营销推广方案确定，必须保证它的有效执行。四、项目整体开发、销售和招商工作的协调统一项目的销售招商进度必须和项目的整体开发进度协调统一，同时项目资金的回笼又影响项目的开发进度。所以我们必须保证开发、销售、招商的协调统一。2缤纷亚洲策划销售人员结构及工作流程图决策层面项目经理（顾娅）思考层面合富辉煌团队理解与执合合行层面销售助理（1人）策划助理（1人）富富辉辉煌煌（（广安执行层面销售组长（1人）销售组长（1人）州徽））执行层面销售人员（2人）销售人员（2人）策划人员（1人）说明：n项目经理必须统领项目的策划与销售，总结分析策划和销售一线对营销策略的反馈，判断合富辉煌方案的合理性，并进行决策，同时将决策好的方案传达落实到各部门。n合富辉煌根据项目策划、销售以及市场综合情况结合自己的经验提出策划与销售的具体方案。n销售助理和策划助理迅速反馈一线情况，同时理解和执行项目经理制定的策划和销售方案。n销售组长执行销售方案，同时组织小组的销售工作。设置销售小组的目的是引进竞争与配合机制，小组之内相互配3合，小组之间相互竞争。策划人员执行项目营销策划方案。项目组招商人员结构及工作流程图决策层面招商经理（金总）合富辉煌团队思考层面理解与执合合行层面招商助理（1人）策划助理（1人）富富辉辉煌煌（（广安州徽））执行层面招商人员（2人）策划人员（1人）说明：n招商经理必须统领项目的招商策略与执行，总结分析策划和招商一线对策略的反馈，判断合富辉煌建议的合理性，并进行决策，同时将决策好的方案传达落实到各部门。n合富辉煌根据产品的实际情况、市场综合情况结合自己的经验提出招商建议，并提供商户信息。n招商助理和策划助理迅速反馈一线情况，同时理解和执行招商经理制定的招商方案。招商人员和策划人员执行项目招商方案的具体实施。4n招商方面的策划人员可以与销售方面策划人员重叠。项目整体定位的提炼与深化5项目整体定位的进一步提炼缤纷亚洲——盐城文化休闲购物广场“缤纷亚洲”既是本项目的案名，同时又是推广名，是项目定位的核心。“缤纷”是指多元、体验、丰富多彩、充满活力、享受快乐；“亚洲”是指我们必须吸收最具活力的亚洲生活的精华，倡导、引领盐城进入一种全新的商业消费模式。“文化、休闲、购物”是本项目内容的实质体现。一方面本项目利用资源优势充分发展“文化产业”，另一方面将“休闲”与“购物”两个普通的元素上升到“休闲文化与购物文化”的层面，使盐城现有商业望我项背。这样本项目的唯一性，即核心竞争力就非常明显。6项目营销主题的进一步深化体验亚洲缤纷休闲生活展现盐城文化商娱风采营销主题的重点是体验生活方式，“上海、香港、台北、新加坡、韩国、日本”等是人们生活向往的地方，所以我们用“形”和“神”来包装打造项目，目的是吸引项目的终端消费者。“旺丁旺财”，有够量的消费者来消费，那么商家自然而然就被吸引过来，有了商家就不怕没有投资者。所以我们的重点是如何把这种逻辑关系巧妙有效的传达给我们的投资者与经营者。营销的另一重点是讲缤纷亚洲的核心竞争力：盐城目前唯一的真正具有国际视野的文化休闲购物广场盐城目前唯一的规模最大的室内商业步行街盐城目前唯一的以文化为主题的商业步行街盐城目前唯一的韩国风情街、亚洲风情街、缤纷生活馆、缤纷文化城、美食无国界……7缤纷亚洲原业种业态分布(建议)东进路东段东进路西段内街东北段内街东南段内街西北段内街西南段沿河东段沿河西段西楼一缤纷名店街韩国风情街缤纷步行街美食无国界美丽新世界缤纷娱乐城楼国内外精品品牌韩国时尚产品亚洲各国时尚产品风味小吃女士用品咖啡茶座二缤纷数码港流行前线缤纷数码港流行前线美丽新世界美食无国界美丽新世界缤纷娱乐城楼数码电脑饰品数码电脑饰品女士用品风味小吃女士用品桑拿三动漫天地缤纷书城动漫天地缤纷康城缤纷书城家居生活馆缤纷康城家居生活馆缤纷娱乐城楼电子游戏书籍音像电子游戏健身体育书籍音像家具产品健身体育家居产品KTV四缤纷美食城缤纷美食城缤纷娱乐城楼旗舰餐饮旗舰餐饮迪斯科从上面可以看出，原来我们对缤纷亚洲的业种业态的定位过于零碎，过于“缤纷”，使得不同楼层、同一楼层不同位置的功能布局不是重复就是稍有不合理，同时也不便于以后的统一管理。所以我们重新思考，并在充分考虑项目三期的整体提升的基础上进一步调整了一二期的功能布局与业种业态分布。8－功能定位：抓大放小－缤纷亚洲一二期一楼功能分布缤纷名店街缤纷名店街品牌心）缤主力纷韩国风情街韩国风情街店1娱乐城（休品牌闲亚洲风情街亚洲风情街中主力美食无国界美食无国界店2缤纷名店街：服装、皮革、鞋类品牌店韩国风情街：工艺、礼品、珠宝、化妆品、美容美甲、食品、花卉、电器、音像等等，点缀部分韩国特色商品，韩国元素包装亚洲风情街：工艺、礼品、珠宝、化妆品、美容美甲、食品、花卉、电器、音像等等，点缀部分亚洲各国特色商品，多国元素包装美食无国界：以中国各地美食小吃为主，兼有韩国日本料理烧烤和异域风情美食（泰国、印度、越南、新加坡）。品牌主力店：一二楼连卖连租，KFC、麦当劳、贝塔斯曼书屋等具有全球或全国号召力的品牌主力店，带动人气。以餐饮或文化为主缤纷娱乐城：设休闲中心、桑拿中心、KTV飚歌城、迪士科演艺广场，以招商为主，如果销售则为单层整体销售二期项目一楼定位的提升：n韩国风情街——亚洲风情街n全新产品“美食无国界”的推出。“美食无国界”一二楼连卖。9缤纷亚洲一二期二楼功能分布裕品牌）缤纷缤纷生活馆（儿童街）缤纷生活馆（学生街）主力娱店1乐城（桑拿缤纷生活馆（淑女街）缤纷生活馆（淑女街）品牌主力美食无国界美食无国界店2缤纷生活馆：二楼一、二期以“生活”为主题，主题不宜过多，共分三个街区：儿童街、学生街、淑女街。一期原定位不变，以学生、儿童商品为主；二期进一步提升，专做女性文章，以年轻女孩服装、皮革、鞋类等为主。美食无国界：与一楼连卖，互不影响。品牌主力店：与一楼连卖，互不影响。二期项目二楼定位的提升：n淑女街，专做女性的生意，根据犹太人的经营理念“专做妇女和儿童的生意”，一定会获得成功。10缤纷亚洲一二期三楼功能分布歌城缤缤纷文化城（文体用品城）缤纷文化城（盐城书城））纷娱乐城（KTV飚缤纷文化城（数码港）缤纷文化城（数码港）缤纷文化城：项目成功的关键文化是本项目的核心竞争力，一方面，我们要做文化产业，另一方面我们要把购物和休闲赋予文化的理念，提升本项目的品味。使之具有不易模仿的核心竞争力。缤纷文化城：除了盐城书城外，文化体育用品城和数码港都可以划成小铺对外销售。缤纷文化城必须进行重新定位与包装，销售时机和方式必须有所创新。11缤纷亚洲一二期四楼功能分布演艺缤餐广纷餐饮旗舰店餐饮旗舰店场饮）娱乐旗城舰（迪店士科锦江之星酒店及酒店式公寓锦江之星酒店及酒店式公寓餐饮旗舰店：选择2～3家，和五楼一起对外招租。目标对象：江浙沪旗舰连锁餐饮，如张生记、红泥、小南国、狮王府、上海人家、长兴楼等等。公寓式酒店：锦江之星（已成功签约）。酒店式公寓：在锦江之星的基础上销售应该不会有太大问题。12项目全年营销方案13一期持续销售阶段时间：2005年7月15日——2005年9月30日目标：一楼韩国风情街的销售、二楼缤纷生活馆剩余铺位、三楼缤纷文化城（书城、文体用品城）的包装推广时间节点工作目标销售推广手段备注15/07/05－10/08/05二楼缤纷生活馆（学生街、儿童街）消化挖掘有意向客户（一对一跟踪）01/08/05－20/08/05一楼韩国风情街DM、软文、电视、直销营销21/08/05－10/09/05缤纷名店街DM、软文、电视、直销营销＃＃01/09/05－30/09/05三楼缤纷文化城（书城、文体用品城）缤纷文化城A计划（事件营销）***18/09/05一期清盘、二期储客中秋业主文化赏月活动（事件营销）本阶段重点：n调整我们的整体定位、营销思路以及对项目工作人员的定员、定岗、培训，加强我们的销售执行力。n确保一期顺利销售完毕。n二期开始储客14缤纷文化城A计划内容15中秋业主文化赏月活动内容16二期开盘阶段时间：2005年10月1日——2005年10月31日目标：三楼缤纷文化城新货（数码城）的开盘，存货（盐城书城、文体用品城）的进一步推广。二楼缤纷生活馆（淑女街）推出时间节点工作目标销售推广手段备注01/10/05二期开盘仪式（事件营销）01/10/05－31/10/05三楼缤纷文化城（数码港）缤纷文化城B计划（事件营销）二楼缤纷生活馆（淑女街）DM、软文、电视、直销营销泛销售计划本阶段重点：n二期开盘销售活动是重中之重。n快速销售二期二楼、三楼的小铺位。n泛销售计划开始实施17二期开盘仪式内容：18缤纷文化城B计划内容：19泛销售计划内容：20二期持销阶段时间：2005年11月1日——2005年12月31日目标：亚洲风情街、美食无国界、酒店式公寓销售推广时间节点工作目标销售推广手段备注01/11/05－31/12/05亚洲风情街“缤纷亚洲游”活动开始（事件营销）美食无国界DM、软文、电视、直销营销重点商家签约活动泛销售计划酒店式公寓DM、软文、电视、直销营销泛销售计划本阶段重点：n除酒店式公寓外本阶段所推货量总价较高，“缤纷