荣安大厦营营销销策策划划案案荣安集团PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn我们的思考路径1市场市场环环境分析境分析2客户需求分析3项项目初目初步步定位定位4产品优化建议产品优化建议5项项目目营销营销攻略攻略PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn市场环境分析宏观市场环境分析——杭州写字楼总体特征区域市场环境分析——钱江新城写字楼分析未来市场环境分析——未来供应与需求分析PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn市场环境分析宏观市场环境分析——杭州写字楼总体特征PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn写字楼市场历史回顾8000004000003500003000002500002000001500001000005000001997前19981999200020012002200320042005200620071997以前写该阶段，由于经济发该阶段，由于写字楼良好的该阶段，写字楼市场字楼供应较展需要，一批新商务投资回报率，以及政府打造步入新的发展阶段，少，品质较写字楼开始涌现，楼楼宇经济政策的实施，写字写字楼品质有明显提低，以企业盘品质有所提高，但楼市场得到蓬勃发展，大量高，供应量也保持在自用为主。总体供应规模较小，写字楼供应上市，写字楼品较大规模水平，杭州开发商以本地为主，质有所提升，但总体仍然处写字楼市场将引来新开发经验也相对比较于较低水平，开发商也基本的供应高峰。欠缺。为本地企业。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn商务区分布特征文教写字楼板块黄龙写字楼板块武林写字楼庆春写字楼板块板块城站写字楼板块钱江新城写字楼萧山写字楼副板块副板块滨江写字楼副板块PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn商务区分布特征商务区板块划分黄龙板块：地处杭州市西部，由保俶路、曙光路、玉古路、天目山路围合而成，商务区紧邻西湖风景区、高等院校氛围，自然环境与人文气质优越。武林板块：环城西路、朝晖路、环城东路和凤起路围合的范围。庆春板块：庆春商务区地处杭州市中部，由庆春路及凤起路沿线及辐射地带组成。从西到东贯通了杭州的中心景点西湖、商业轴心延安路、交通轴心中河路以及未来的钱江新城。文教板块：要以文三路电子信息一条街为主轴，向南北延伸至文二路、文一路及其延伸段。城站吴山板块：主要以西湖大道中河立交桥至城站火车站段南北两侧写字楼形成城站商务区。钱江新城板块：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路。滨江板块：滨江商务区地处杭州市南翼，由江南大道沿线及其辐射地带组成，现有写字楼基本以江南大道为轴心，高新园区及区政府为两点快速发展。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn商务区分布特征商务区分布\特征?杭州写字楼市场经过几年的发展目前已经形成了相对较为完整的5个区域；?黄龙商务区是目前杭州写字楼品质相对较高，商务氛围浓郁，知名企业最为集中的商务区；?武林商务区地处传统商业中心区，配套成熟，发展历史悠久，写字楼规模最大的区域；?庆春商务区金融、保险、证券企业汇聚，国内外金融机构在该区域的比例较高，有金融商务区之称；?文教商务区是随着杭州加快高新技术产业发展相关优惠政策而快速形成的，该区域孵化了一大批知名IT企业，近年来又有一批写字楼相继新建落成，该区域IT商务氛围越发浓厚；?城站商务区虽起步较早，但发展速度缓慢，商务氛围也是现状所有区域中相?对较差的，写字楼数量少，预计未来发展潜力也相对较弱；?钱江新城和滨江区域是远景规划打造的中央商务区，区域前景良好，目前尚处于开发建设中。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn主要商务区介绍——黄龙依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平驱动因素：1.黄龙商业氛围营造，品牌店铺的加盟将提升整个黄龙板块档次及聚集力；2.写字楼租金/售价持续上涨，导致企业运营成本增加；3.土地供应减少，资源稀缺区域现状：1.黄龙商圈是目前杭州顶级写字楼最集中的区域，许多跨国公司和机构、国内精英企业在此设置分公司、办事处，甚至总部；2.写字楼整体出租比例较高；3.政府部门集中，吸引总多有国资背景的企业入住周边写字楼4.黄龙商圈目前已有大型专业餐饮20余家，三星级以上饭店10余家，开始形成娱乐休闲中心；发展趋势：1.高档写字楼陆续投入使用，将吸引杭州其他成熟区域有实力的公司入住；2.高涨的运营成本导致部分中小企业外迁或仅保留窗口部门；3.成为企业对外昭示实力的窗口；PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn写字楼分布PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn主要商务区介绍——庆春杭州金融商务区，商务配套成熟，是杭州写字楼开发较早的区域驱动因素：1、杭州的华尔街，金融功能效应；2、杭州第一大道庆春路的通达性；3、具有的国际商务氛围区域现状：1、杭州金融中心，资金流聚集之地；2、传统商业圈之一，商务氛围浓厚；3、金融保险证券机构汇聚之地；中小型贸易公司与大型实业通信类公司混杂之地发展趋势：1、区域功能东移至钱江新城，并被分流一些实力派中大型公司；2、金融街地位短时间内不会丧失，成为城市中心和城市副中心的过渡带，功能的专一性有可能进一步加强；3、可出让地块减少，未来写字楼供应量减少PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn写字楼分布PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn主要商务区介绍——武林传统CBD，市政府机关驻地，商务环境优越驱动因素：1、市政府搬迁规划；区域政治功能的丧失；2、黄龙商圈、钱江新城的兴起；3、商业氛围的增加带来了巨大商机区域现状：1、杭州市传统CBD，最繁华的地段；聚集大量的人流、物流、信息流；2、目前是杭州政治、经济、文化中心；3、中大型贸易公司、科技通信类和房地产实业公司是该区域主流客户发展趋势：1、黄龙板块的兴起分流了部分高端客户；2、钱江新城和滨江区将分流一些中大型企业；3、写字楼未来供应量有限，部分城市功能外移。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn写字楼分布PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn主要商务区介绍——文教电子商务区，产业特征明显驱动因素：1、大专院校等科研机构逐渐迁出文教区；2、文三路定位为“电子市场一条街”；3、区域内可供开发的土地有限区域现状：1、真正意义上的写字楼不多，很多是由其他用途改装而成的商住楼；2、文三路聚集了杭州80%以上的IT贸易型、技术服务型企业，拥有西溪数码港为代表的7大IT大卖场；3、区域内有东方通信为代表的1600家高新企业；网新图灵为代表的1000多家IT经销商；东部软件园为代表的6大创业园区发展趋势：1、功能越来越集中，成为电脑硬件和其他电子数码产品的批发、零售专业市场；2、研发环境恶化，以研发为核心的企业开始寻求新的办公地点；3、小型的IT企业、广告公司和电子类外贸企业将成为文教板块的主流客户；4、办公物业品质提升空间有限，性价比将成为其核心竞争点PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn写字楼分布PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn主要商务区介绍——城站便利的交通和配套，规模小而分散，使用率较低驱动因素：1、西湖大道的改造2、城站带来的便利交通3、未来地铁规划的利好4、高星级酒店和高档写字楼的建成使用区域现状：1、写字楼规模小并分散，还没有形成真正意义上的商务圈；2、缺乏高档次的写字楼，大量以商住楼形式存在；3、写字楼使用率相对较低，入住企业以中小企业以及外地企业驻杭办事处为主；4、大量小型服装贸易企业聚集；发展趋势：1、城站吴山区域依靠城站的便利交通条件，近两年写字楼投资开始活跃；2、该区域是传统的小商贸区域，以商铺办公混合型物业为主，办公环境正逐步好转；3、凭借交通优势可发展成为次级商务中心。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn写字楼分布PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn主要商务区介绍——滨江发展阶段商务区，总部经济效应初显驱动因素：1、杭州市政府“沿江开发，跨江发展”战略的提出促使钱江时代的到来;2、滨江区高兴产业的发展；3、政府产业导向;区域现状：1、IT、通信、动漫产业集中，其它入驻行业较少；2、区域发展尚未成熟，周边商务配套设施薄弱；3、企业总部大楼较多，部分楼层对外租赁；4、区域交通良好，但与主城联系尚不密切；发展趋势：1、滨江商务区为杭州发展阶段商务区，商务氛围及商业配套均相对薄弱。2、高新园区写字楼已基本交付运营，区政府周边写字楼供应集中在2007年以后。3、未来供应量较大，市场竞争相对激烈。4、总部经济开始突显聚集效应PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn写字楼分布PDF文件使用"pdfFactoryP