SinoCityResearch2006/04/10投资规划部江苏路企发大厦项目江苏路企发大厦项目AssetsManagementConsultancyCo.,Ltd.(ShangHai)不动产管理顾问（上海筹备处）SinoCity华邑SinoCityResearchPage2四、商场估价二、写字楼估价录录五、总结目目一、立地分析三、酒店估价SinoCity声明：本报告所采用的资料相信是来自可靠来源，但本公司并未对此资料进行核实，亦不会对资料作出任何保证或陈述。所有刊载的预测、意见、假设或估计谨供参考。同时由于部分产品资料缺乏，故所得最终结果仅做参考之用，不能成为最终定价之标准。SinoCityResearchPage3一、立地分析一、立地分析一、立地分析SinoCitySinoCityResearchPage4本案本案小结6周边环境5一立地条件交通条件4基地现况3建筑指标2SinoCity本项目位于上海市长宁区，近静安区；具体位于愚园路、江苏路交叉口西南侧；基地位置基地位置1zz.35m4位）A(1F-3F)N/月9,249㎡915.15m3层商场(裙房)个卸货泊－8辆（含一年SinoCityResearchPage5辆1F：5m2F&3F：辆120027.4%301812007小结地上停车位：地下停车位：自行车停车位：道路硬地率：用地性质：商住两用交房日期：停车位：.9m266617层257.2mzzzz11,597㎡酒店(B楼)立地条件周边环境5一㎡交通条件㎡46626层3.7m100m11.52%24,341㎡办公楼(A楼)7,21154,1056.2747.2%30.17%基地现况3基地面积：建筑面积：容积率：覆盖率：绿化率：集中绿化率：zzzzzz建筑指标建筑指标2层高建筑面积规划楼层建筑套数建筑高度SinoCity基地位置1SinoCityResearchPage6办公小结6立地条件周边环境5总平面图一酒店交通条件4宣化路路苏江路园愚基地现况3建筑指标建筑指标2SinoCity基地位置1愚园路SinoCityResearchPage7小结6立地条件周边环境5一江苏路交通条件写字楼标准层平面图4基地现况3建筑指标建筑指标2SinoCity基地位置1江苏路SinoCityResearchPage8小结路6立地条件周边环境5一宣化交通条件酒店标准层平面图4基地现况3建筑指标建筑指标2SinoCity基地位置1SinoCityResearchPage9小结6（1F）立地条件周边环境5一交通条件商场平面图4基地现况3建筑指标建筑指标2SinoCity基地位置1SinoCityResearchPage10小结6（2F）立地条件周边环境5一交通条件商场平面图4基地现况3建筑指标建筑指标2SinoCity基地位置1SinoCityResearchPage11小结6（3F）立地条件周边环境5一交通条件商场平面图4基地现况3建筑指标建筑指标2SinoCity基地位置1路化宣SinoCityResearchPage12小结江6苏路立地条件周边环境5一交通条件4基地现况基地现况3建筑指标2SinoCity基地位置1)江苏路站())南北向东西向((SinoCityResearchPage13主要交通动线为：轨道交通：zz江苏路愚园路紧靠地铁二号线小结6立地条件周边环境5一交通条件交通条件4本案本案基地现况3建筑指标2SinoCity基地位置1SinoCityResearchPage14华敏翰尊国际等；旧居民楼畅园公寓；同仁医院；太平洋企业中心；兆丰世贸广场；地铁二号线江苏路站出入口；7.3.4.5.6.2.1.西侧：北侧：东侧：南侧：zzzz小结6立地条件周边环境周边环境55一7交通条件46214基地现况3本案本案3建筑指标2SinoCity基地位置1SinoCityResearchPage15商场建筑设计杂乱，其商业价值较难塑造；公寓式办公为点式楼，采光及通风不良；周边中高档商业机能不发达；小结小结???劣势6立地条件周边环境5一交通条件4基地现况3建筑指标2自身规模较大，具备规模优势现代风格的外立面具备良好的形象；办公楼、公寓式办公、商场有一定的互补性；位于地铁出口处附近，又靠近江苏路、延安高架主要干道，交通条件优越；周边商务气氛逐渐成熟，未来走势看好；SinoCity?????优势地理位置1SinoCityResearchPage16SinoCity二、写字楼估价二、写字楼估价区域域BD泛CCBD区SinoCityResearchPage17估价5此类机构数量由124个上升到170个；假设前提5写字楼估价二，这是连续14年上海市GDP增幅保持在两位数；路看涨，市场处于旺盛的上升态势；上海写字楼租金指数图小结4租售分析3板块市场22005年上海市GDP增长幅度为11.1%大批跨国公司将研发及决策机构迁入上海，2005年上海近年来上海市甲级写字楼租金行情一上海写字楼的开发及投资仍将保持增长。SinoCity????产业发展产业发展1静安寺商务静安寺商务区SinoCityResearchPage18评价估价本案本案1.长宁区重点发展的区域型CBD；2.属于后起之秀，商务环境不断成熟中；3.整体档次较佳，但仍难企及CBD水平；1.上海市成熟CBD中心之一；2.商务办公环境优异，名企云集；3.整体处于上海市商务区最高水平线附近；5天天中山公园商务中山公园商务区2-54-9.5租金范围元/平米·元/平米·假设前提5写字楼估价二小结4代表个案上海商城嘉里中心恒隆广场洛克双喜大厦兆丰世贸大厦华敏世纪广场租售分析3产品办公办公板块市场板块市场2板块静安寺中山公园本项目处于中山公园商务区项目周边按照不同的区域可周边写字楼市场综述中山公园商务区：静安寺商务区SinoCity边缘，整体商务环境略逊于中心。??分为两大商务板块：产业发展1售平米以备注已售在售在地段SinoCityResearchPage19交通、价格价格支撑因素地段、内部品质在售个案分析480365262(万元/套)估价主力总价5目前有周边在售写字楼不多，售价在20000元/上，其自身品质及配套均有了较大幅度的提升，基本达到5A级办公楼的标准；洛克双喜广场为区域内内部品质最优秀的办公楼之一，其售价也水涨船高，位于区域内的高位；(平米)??192-195113-166110-131主力面积假设前提5写字楼估价二均价(元/平米)25,00019,50019,000小结42.16.74.1量体(万平米)232832租售分析租售分析层数3本案本案板块市场2案名绿地商务大厦大众金融大厦SinoCity洛克双喜国际广场部分在售个案分布产业发展1栋备注双近地铁口早期办公楼早期高品质写字楼SinoCityResearchPage20在租个案分析交通租金支撑因素交通、内部品质交通、内部品质估价新近建成的写字楼单位租金均在4元以上，由于其品质接近5A级写字楼，其租金仍有上浮空间；新建写字楼由于设施先进、品质较高，其租金水平也不断上扬；区域内写字楼出租率均大多在90%以上，保持较高水平；申亚金融大厦由于建成时间较早，其品质不佳，做其租金在区域内最低。5????A/95%94%98%N97％入住率)假设前提5写字楼估价42.85.24.24.8二单位租金(元/平米·天小结A42.13.45.9N/13.5量体(万平米)2828262323层数本案租售分析租售分析本案3板块市场2案名兆丰世贸大厦华敏翰尊国际申亚金融广场绿地商务大厦注：以上租金均不含物业费太平洋企业中心SinoCity部分租凭个案分布产业发展1SinoCityResearchPage21估价5产品可与上海市CBD区域媲美；假设前提5写字楼估价二，其对企业的吸引力将日益加强；小结小结4租售分析3板块市场2本区域办公产品在未来将具有较大的发展潜力；本项目的租金及售价有较强的上升空间。本区域办公产品在未来将具有较大的发展潜力；本项目的租金及售价有较强的上升空间。上海市写字楼行情近期一路攀升，行情看好；区域内交通、配套环境较为优秀；区域内写字楼的租金处于中等水平，售价处于中等偏高水平；区域内新建写字楼档次及品质均有了较大的提高，部分随着中山公园商务区环境的逐渐成熟SinoCity小结：?????产业发展1－.5%7收益率8%8%)4单位租金(元/平米·天SinoCityResearchPage2219,500(元/平米)单位售价本项目收益率取中间值：估价案例5近年来上海市产权写字楼收益率稳定在8%－10%之间；本项目周边的绿地商务大厦目前收益率在7.5%8.3%之间，随着该项目的不断完善，收益率将会进一步提高；绿地商务大厦2.收益率确定：??假设前提假设前提4写字楼估价/A8%率94%95%9N97％入住二（数据来)小结4.844.22.85.24单位租金(元/平米·天5.93.42.1租售分析N/A313.5量体(万平米)元/平米·天5.05.02828262323层数；－－板块市场24.84.8案名SinoCity1.租金建议：2007年年中本项目办公部分推出的租金应为：自于戴德梁行）周边办公楼日租金行情均在4.2－5元之间；本项目的规模、内部品质将与兆丰世贸大厦、华敏翰尊国际相当；2006年上海甲级写字楼租金将上涨12-15%兆丰世贸大厦华敏翰尊国际申亚金融广场绿地商务大厦太平洋企业中心产业发展1???SinoCityResearchPage237%7.50%8%8.50%9%4.522,29120,80519,50518,35717,3384.622,78621,26719