“老百货地块”策划报告四方大泽（天津）房地产营销有限公司2007.5感谢百恒公司给予四方大泽公司本次提案的机会！四方大泽公司将竭尽全力，运用自己的专业优势及力量，为静海老百货项目做全面、立体的剖析，并拿出符合即实际情况和独到见解的策划方案。我们的目标可实现目标周期最小化利润最大化关于项目定位的思考……本项目开发定位方向在哪里？地块的思考市场的思考受地块区位、周边景观环境激烈的市场竞争中，等因素影响，我们适合做怎样市场期待怎样的产品的产品风险与收益的思考高收益不单体现在高价格我们强调的是资本运营和良好的现金流的保证目录第一章投资环境分析第二章静海房地产市场分析第三章市场竞争分析第四章项目分析第五章项目定位第六章项目规划建议第七章营销推广第八章静海项目收益模拟第九章风险预估第十章关于大泽（略）投资环境分析一、中国经济运行状况?2006年全年GDP增长10.7%，GDP增长率连续四年超过10%。?2006年下半年，贸易顺差创历史新高，净出口增长对GDP增长的贡献度从上半年的2个百分点上升到下半年的3.3个百分点。?消费继续强劲增长，但增速仍然低于总体GDP增长。以消费价格表示的通货膨胀率上升。?2006年年中，中国的股票市场大幅攀升。股价的攀升再次激发了公众投资股票市场的热情，并且将直接导致对房地产投资热情的降低。二、房地产宏观市场分析2006年中国房地产市场的交易额达到了90亿美元，创下历史最新纪录，增幅也达到了69%。其中，来自于新加坡和其他全球基金的投资比例便高达60%，为54亿美元，同比增幅约55%。2007年1月，国家发展改革委、国家统计局发布的最新调查数据显示：2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。高档商品住房销售价格同比上涨6.6%。分析大泽四方?国国内内房地产市场仍房地产市场仍稳稳定上升的定上升的趋趋势，为项目提势，为项目提供供了了可可发展的宏观环境。发展的宏观环境。三、天津城市发展定位“十一五”国家对天津城市定位北方经济中心国际港口城市生态宜居都市四静海战略发展定位现在静海作为我市重要的经济发展区域之一，是我市规划建设“一轴两带三区”战略布局当中的重要组成部分。析泽分方大四根根据天津总规划据天津总规划趋趋势，势，受受静海静海城区城区规规划划影响影响，，区域区域房地产房地产需求不断需求不断的增加，为项目提的增加，为项目提供供了了足够足够的的客户群客户群。。静海静海人群人群的的生活习惯生活习惯，，决决定了老定了老城区城区的改的改造造目目前前仍仍是是静海的静海的重头戏重头戏，项目，项目核心核心的地的地段条件段条件，，将将成成为其为其抢占抢占市场市场份份额的最大额的最大卖卖点。点。（一）乡镇布局静海辖18个乡镇（其中16个建制镇）、384个行政村，2006年底总人口52.88万人。（二）静海建设发展◆城建成果?至2006年，四年累计投入建设资金52亿元。?新区初具规模，老区改造提升效果显著，新建标准住宅小区53个、263万平方米，并实现了住宅“双气”化。?全县境内公路总里程达到1622公里，公路网密度比2002年每百平方公里增加了25.4公里，乡村公路通车里程达到1108公里。◆2007年城建重点突出“两城”建设重点，加快推进城市化进程-胜利大街南北段等县城规划区内6个路段拓宽改造-完成14个住宅小区建设-新开发建设5个住宅小区-10条道路旧供水管网进行改造（三）静海经济发展生产总值年均增长20%固定投资55亿非公有制经济加快发展占全县生产总值的比重83.2%全县城镇职工人均工资达到21221元农民人均纯收入突破8000元，增长10%以上：判断目前静海处于上升发展最佳阶段大泽四方具备较大投资升值潜力区域市场分析土地市场供应量分析地块名称地块位置地块用途地块面积旭华道地块东至康大畜产，南至外贸服装中心商业服务用地0.9公顷，西至旭华道，北至现电脑城春曦道地块东至春曦道，南至空地，西至储备商业服务用地9.6公顷地块，北至规划宇纬路测：泽预方大◆未来静海市场将有大量的土地集中上市，加大区域市场的四竞争力，直接对本项目产生威胁。◆据悉即将挂牌地块的土地预期成交价格相对较高，外地开发商争相涌入，预计静海未来市场将成为开发商的必争之地。静海市场供应量分析已上市（万平米）未上市（万平米）商业住宅商业住宅2885.553.51710080上市商业60上市住宅40未上市商业未上市住宅200上市商业上市住宅未上市商业未上市住宅静海县近期供应楼盘分布如下图所示：商品房成交统计新建住宅房交易套数和均价对比：2007年1月静交易套数交易均价海县新建住宅商3500品房交易565套3000、面积62560.82500平方米，平均价2000格每平方米15002444.3元。10005002007年2月静02007年1月2007年2月海县新建住宅商品房交易307套2007年1月2007年2月、面积35372.4交易套数565307平方米，平均价交易均价2444.33187.1格每平方米3187.1元。价格走势分析2007.1-2007.4静海县总成交套数走势图600565500400342307300成交套数20011910002007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007.1-2007.4静海县总成交单价走势图35003320.73288.330003058.925002476.82000均价1500100050002007年1月2007年2月2007年3月2007年4月商品房价格走势分析静海县1月至4月价格仍在稳定增长，主要原因是有新盘入市，且楼盘素质较高，从而带动了成交价格的上涨。静海县1月份各个楼盘处于优惠销售期，成交量较大，2月份受到春节的影响成交量有所下滑。进入3月份后受到有关蓝印户口政策变动传闻的影响，很多外地客户开始持币观望等待新政策的出台，4月1日蓝印户口政策正式出台直接切断了外地客户的购房行为，使4月份的成交量大受影响。虽然成交价格表现为不断上涨，但实际上大部分项目是处于有价无市的局面。二手房市场分析静海全县二手房每月成交量平均在60—70套左右，由于买的时候价格便宜，加上许多前两年为办户口而购商品房，特别是九通家园、金海园、顺驰等次新房大批进入市场，因此使得二手房单价较低，一套二室的价格与新项目的差价往往在8万以上，加之又是现房，使得很多急需购房的自住类客户更多的考虑二手房。二手房成交统计分析交易套数交易均价250020001500100050002007年1月2007年2月2007年1月2007年2月交易套数14652交易均价2043.71988.71月份二手住宅交易1462月份二手住宅交易52套、面积13223.9平方米套、面积4674.3平方米，平均价格2043.7元。，平均价格1988.7元。商品房与二手方交易对比新房交易面积二手房交易面积7000060000500004000030000200001000002007年1月2007年2月2007年1月2007年2月新房交易面积62560.835372.4二手房交易面积13223.94674.3：预测大泽四方1通过对市场的调查分析，进入2007年以来静海市场处于购房冷淡期。蓝印户口新政策的出台对静海市场是个强大的冲击。以前以办户口为买点的很多项目房价虽然较高但仍有市场，新政策出台后都纷纷加大优惠额度，推出特惠房等政策来变相降价，希望能通过这种方法来占有市场。２随着新政策的发布，房价整体趋势上升，客户对小户型的需求较大，两室面积在90-100平米，小三室在120平米左右。而对于那些资金较充裕的客户群来说对项目有较强的挑剔性。由于西城发展较为成熟，教育、医疗、购物是许多客户选择西城项目的理由。第三章市场竞争分析竞争对手分析市场竞争分析根据本项目的基本情况，选取了绿园、幸福新天地、塞维阳光、九通家园、等8个项目作为本项目可比竞争对手进行重点分析，包括各项目的产品情况、客户情况、销售情况等方面。一、总体供应情况项目名称开盘时间规模位置建筑形式塞维阳光2006-10-1426000京福北东兴路西侧洋房九通家园2005.6.30160000东方红路以南，旭华道多层、小高层以东清华瑞鑫2006.10.160000静海政府新址对面小高层金海园2004年4月200000东方红路金海园小区砖混小高层天水印象2006-7-842300海福花园北争光蕖东砖混幸福新天地2007.4114000春曦路与宙纬路交口六层砖混绿园----75000胜利大街与东方红路砖混小高层合计628000四方大泽分析：目前区域总体供应量628000平方米，主要集中在老城区，对于本项目客户群产生一定分流。二、产品情况项目名称楼层情况主力户型总户数塞维阳光6层120-140三室——九通家园6层78-100二室1300套，1期620套清华瑞鑫高层120-146三室670套金海园多层、高层80-100二室1178套天水印象6栋5层、3栋11层105-130三室清华瑞景高层120-147三室500幸福新天地6层砖混115-130三室一期37二期516套绿园砖混5/6层各一栋，两90-100二室一期132套二栋12层小高层120三室期368四方大泽分析：1、建筑形式：五层和六层的砖混；12--15层小高层。2、户型：主力户型以90-110平米两室，120-146平米三室为主，层高为3米。多数平层，有少量错层和跃层。三、销售情况项目名称销售率销售现况户型比例销售户型面积明细70-80平米18.3%70-80平米9套2006.10-2007.3塞维阳光15%80-130平米69.3%80-130平米34套共销售49套130平米以上12.2%