上东城商业研究（三）——商业营销思路前期研究成果商业总建筑面积对应服务的商圈人口数量指标商业面积服务人数0.3万—1.5万3000人—5000人社区商业1.5万—4万5万人—15万人区域商业4万—20万15万人以上商业中心（本项目建筑面积按约3万平方米计算。）可以看出：本项目商业需要的销售群体数量按中间偏下的均值业是6-8万人，才能支持商业的正常运作。新迎商圈白塔路商圈沃尔玛、好青又多商圈年路商圈市中东华曙商北京路商圈圈光商圈拓东路商圈上东城社区商业商业项目最终定位：外辐型选购性商业?高品质，时尚，高形象，高知名度；?提供“一站式服务”社区、区域便民商业服务；?机会点偏重：餐饮、酒吧、娱乐、时尚休闲、服饰；?辐射：周边区域，以至全城；?最终形成功能齐全的商业群落。产品建议街区底层与二层均互连互通连廊和桥(一)连廊和桥(二)尽可能多的玻璃立面大面积的招牌和广告空间一层转角处设计为弧形玻璃外廊十字规划路：有“色”道路如：星光大道、金色大道——提升楼盘品质，人流强引导，商业支持项目主路口的统一昭示性标识产品调整上海新天地?旧改启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目南京路商圈?城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右?占地面积52万m2太平桥改造的范围淮海中路商务圈紧邻淮海中路商务圈－－北至太仓路－－西至马当路－－南至自忠路－－东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人新天地营销思路一个商业项目真正的运作成功，并不仅仅是靠前期的优秀定位和营销策划就可以完成。它在其成为现实后有较强的综合性商业运营，且还要应付众多的不可预测因素。因此，在本阶段做商业的定位是为了让其有先天优势，而营销其实是做给投资人看的，我们的核心也在于怎么打动这些投资人。形成商业卖点诉求形成投资热点???促进项目销售概念方向昆明人购物的习惯之地外地人到昆明必来之地打造昆明核心商圈只支持一个核心商圈上东城自身经济，人口、文化打造昆明大众专项商圈昆都核心：娱乐中心金马碧鸡翠湖柏联片区——青年路片区核心：购物中心金龙百货——汇都国际核心：饮食中心……………………差异化特色化只属于上东城的商业打造昆明专业市场商圈风险、营运困难、容易影响品质、投资人认可难度大玩具专业商圈云南特色综合商品专业商圈婴儿用品专业商圈差异化原则1、高品质2、空缺3、市场接受度昆明人购物的习惯之地外地人到昆明必来之地投资人认可终极消费人群接受！！问题核心外辐型选购性商业项目居住消费人群片区外辐消费人群昆明市区外辐人群地州外辐消费人群全国外辐消费人群目标人群消费分析项目居住消费人群日常便利购物日常餐饮品质型选购商品片区外辐消费人群休闲娱乐品质餐饮便利选购特色商品昆明市区外辐人群特色娱乐特色餐饮地州外辐消费人群流行、品质型商品、特色休闲娱乐、特色产品特色、品质餐饮全国外辐消费人群特色娱乐特色餐饮特色购物综合满足吃购玩乐便利餐饮便利商品日常娱乐日常休闲品质商品特色餐饮特色品质商品特色娱乐品质休闲特色经营差异性项目商业差异向吸引纯粹的特色，和纯粹的差异化，必然会有目标客户单一的危险，也正如某些失败的专业市场！？？？？亲爱的，我把孩子缩小了消费者们，上东城把世界缩小了上东城，特色融合性商业三大主题体验试商业产品经营特色特色去上东城前你不用考虑你要买什么，只要你需要的是异国风情只要需要的是与众不同，你就可以来尽情shopping~主题一：异国情缘偏向一：BOUTIQUE商业Boutique源自法语，意为“精致、极至、私藏”的含义，翻译过来就是“小而精”的意思。Boutique专指个人化、私属的专营店，有别于大商场，它的一大特色是讲究量身订造的服务。“Boutique”概念，意义广泛，小规模经营、富个性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心服务。偏向二：异国美食偏向三：区域偏向亚洲偏向四：科技数码专卖影子我们早进入的21世纪，在这个资源共享度越来越强的年代里，你还需要全国各地跑吗？主题二：中国城市商业招牌展招牌理念：提起来就知道是什么城市什么地方北京烤鸭天津狗不理重庆火锅新疆烤羊肉………………………………偏向：饮食云南在全国，乃至全世界都有着较高的旅游声誉，昆明作为省会更多的作用源自中转功能。可你来一次云南有可能跑遍所有地方吗？你可以到上东城主题三：云南纯粹偏向一：纯粹云南特产特色商品：宣威火腿、云南贡米、干巴菌、云南白药、松茸、三七、天麻、虫草、斑铜工艺品、大头菜、豌豆粉、云南茶叶、木雕工艺品、珠宝玉石、烟、云子……偏向二：特色小吃体验经营特色商业除了产品本身以外如何经营是能否做好核心之一特色！——没有特色就不用来!经营方式的特点Happyhour(快乐时光）——分时段价格优惠模式货真价实控制经营?稀缺控制服务营运对投资人的服务对经营者的服务对消费者的服务优势与方向操作核心优势：符合终端消费者需求！差异性优势：昆明没有！至少现在没有!!投资客户认可度优势：稀缺就是利润、特色就是高利!招商优势：方向明确，招商吸引力!!运营优势：便于商业的自然形成，相互影响，形成成熟的商圈!!!政治高度优势，结合昆明建立东盟经济中心远景!!执行细节待确定后深入产品引入媒体推广策略营销策略谢谢包豪斯置业机构出品2006年4月8日