迈出通向成功的第一步【巨成·壹号街区产品提报】写在前面一个项目的成功必须在前期作出正确的产品定位,明确项目将打造成什么类型,什么档次的产品形态,才有利于后续的项目规划,及营销推广.因此产品定位的正确,就确立了项目走向圣坛的第一步.风云2007经典是对经典的继承，经典是对经典的反叛国贸广场之后壹号街区再续辉煌BELONG城市大势TOTHEWORLD板块崛起南昌史记:洪都大桥（扬子洲片区）2002年南昌提出城市东充、南扩北、西进、北上发展目标上2004城南板块、象湖新城拉开了城市南扩步伐2005年提出企业“退城进郊”，京东西进东进旧城城市复兴高新、昌东、瑶湖红谷滩青云谱地处城市南扩，与旧城改新建、湾里造的核心段昌北城市多块板化发展，城市多中心发展。青云谱商圈何坊路、新溪桥迎宾大道南扩昌南（城南、象湖）近4年的发展，南昌基本上已经实现“一核四区”一核：以中山路、胜利路、八一广场为轴，形成的核心城区；四区：A、城北商圈（青山路为主的副中心城区，主力商业有蓝天碧水、紫金城等）；B、城东商圈（北京东路、上海路为主的副中心城区，主力商业有城东百货、恒茂国际都会等）；C、龙王庙商圈（解放西路、洪都中大道为主的副中心城区，主力商业有江信国际嘉园、隆鑫广场等）；D、正在形成的青云谱商圈（迎宾大道、何方西路、新溪桥为主的副中心城区，这里是青云谱以及包家花园、江铃、莲塘、象湖新城的聚集中心）。崛起2008青云谱板块年区域板块承上启下A、承载核心城区与副城区的重要作用青云谱商圈迎宾大道、何坊西路B、同时也是城市南进的重要岔新溪桥道口C、泛区域板块内人流量大，企业资源众多区位商业单一，缺乏主题复合式商业旺中旺连锁超市百货购物类型５家，街铺项目有５家蓝天郡上林春天购物中心/百货：主要有新溪桥路（华联超市），麦德龙建设路的（旺中旺连锁超市），三店路（），洪都好邻居超市百货大楼中大道商圈（麦德龙），何方西路的（好邻居超华联超市市），江铃（宏发超市）等——经营500平方米以好又多啤酒厂公寓楼上！规划中有：迎宾大道的百货大楼（青云谱店），井水谢花园瑞祥·蓝堡国际公寓冈山大道的（物尔玛）宏发连锁超市迎宾南大道项目街铺（项目）：井冈山大道（蓝天郡）、沿江路（上林春天）、迎宾大道（瑞祥·蓝堡国际公寓）、沿江路（水谢花园、象湖威尼斯等）、三店路（啤酒厂公寓楼）。规划中的有：何方西路与迎大道交汇处（百货大商业超市等开发地产项目楼）、迎宾南大道（江铃对面）开发项目等商圈已经形成，缺主题商业主场且本区域商业也仅仅都是社区性建设路商圈商业配套生活/社区商圈：１、建设路/京山路为代表的北面生活圈（深圳特新溪桥商圈产批发市场等）三店西路商圈２、新溪桥为代表的东面生活圈（华联超市、洪都集团等）３、江铃为代表的南面生活圈（梨园小区等）?江铃住宅包家花园商圈区商圈４、三店西路代表的西面商圈生活圈（象湖源等，好又多等）八大山人５、包家花园代表的东南生活圈（包家花园、昌南商圈工业园等）商圈布置６、八大山人代表的南面生活圈（八大山人、警官干部学院等）青云谱区域商业分析区内市场：全市10个专业市场，该区就有5个：南昌建材市场、深圳农产品市场、南昌摩托车市场、南昌肉制品市场、南昌水果批发市场，按照“城郊大市场”的规划要求，昌南大市场、江南建材大市场等一批新的专业市场也开始了基础设施建设，专业市场的建设为该区三产业发展奠定了坚实的基础；区内商场：锦城商贸广场、何坊西路商贸城、时代商贸广场、三店商贸大厦、百货大楼京山分店、百城大卖场都获得了市政府正式批准，即将进入实质性运作阶段；洪都大道、朱桥东路两条商贸特色街开建在即；南昌梦幻世界娱乐休闲度假中心、深圳农产品昌南物流中心等区重点项目也即将开工。青云谱区域产业分析大中型企业：青云谱区是一个工业城区，境内有20多家大中型中央、省、市属企业，其中洪都航空工业集团公司。江铃汽车集团公司为全国500强工业企业。已形成以汽车和摩托车配件、纺织服装、饲料加工、机械制造、新型建材、精细化工、装璜印刷为主的工业体系。中小型企业：区共有个私民营企业4015家，其中私营企业458家，个体工商户3557户；个私民营经济已初步形成以摩托车汽车配件制造、化工原料、机械加工、医疗器材、针织服装、饲料加工、禽蛋加工为主体，“多路并进、多业并举、多点延伸”的产业发展格局，城市多中心格局发展势不可当，青云谱区域地段优越，经济环境优越，在众多利好背景下，需要有项目迅速崛起，弥补现在的市场空缺，真正承担城市副中心的历史责任。BELONG逐鹿中原TOTHEWORLD异军突起上林春天蓝天郡本案中益SOHO蓝堡国际青云明珠水榭花都青云佳苑城市溪地上林春天蓝天郡蓝堡国际水榭花都青云明珠项目归结位置??????????????????????交通??????????????????????景观绿?????????????化?????????规模配????????????套???????????品牌形?????????????象???????发展商????????????实力??????????楼盘定中式园林人高档品质现代高档公纯水岸景高档人文？位文社区社区寓社区观豪宅社区价格5100元/㎡5000元/4800元/㎡5500元/4500元/5000㎡㎡㎡元项目名称一房面积/二房面积/三房面积/四房面积/销售均价面积比率面积比率面积比率面积比率蓝天郡38-41㎡85-87㎡109-134㎡135㎡5000-5100元/10%30%50%5%㎡上林春天无95-97㎡115-136㎡140㎡5100-5300元/20%78%2%只有11套㎡蓝堡国际40㎡左右88㎡左右102-128㎡无4800元/㎡公寓10%65%25%青去明珠无75-94㎡97-143㎡无4500-4600元/40%60%㎡水榭花都无无130-150㎡160-170㎡5500-6000元/50%50%㎡别墅5%项目名称商业体量销售模式经营模式主力店销售均价/租金蓝天郡3万㎡租赁引进主力店欧欧亚达家居一层60元/亚达家居㎡独立经营招商二层45元/㎡三层30元/㎡上林春天约6000㎡先售住宅住宅配套商业暂未推商铺暂未推商铺暂未推商铺蓝堡国际公约2000㎡先售住宅二层捆绑销售无暂未推商铺寓暂未推商铺二层面积为200㎡左右住宅配套商业青去明珠约3000㎡先售住宅二栋一层、一无暂未推商铺暂未推商铺栋二层临街店铺水榭花都商业5674㎡先售住宅商业广场无暂未推商铺酒店75470暂未推商铺㎡现区域内项目大多没有可以承载城市副中心的基础条件，对项目内的商业也都以社区商业的操作模式操作，基本所有的项目都在等项目住宅消化，带动社区人气后在推出商业部分。本项目将承担起城市副中心的历史使命，本项目三大使命支撑点：一、开发商的强大实力，及社会责任感。二、项目得天独厚的地段价值，交通环境。三、项目商业体量的支撑。一、项目解读：项目座标：南昌市何方西路以北，迎宾大道以东项目占地：61.481亩规划要求：容积率≤2.0建筑密度≤28%绿地率≥40%其中商业、办公、公建（统称“商业用地”）总建筑面积不少于30%。即：项目总建筑面积约：81892.69平方米商业建筑面积约：24567.80平方米住宅建筑面积约：57324.89平方米综观青云谱房地产现状青云谱项目拥有商业规划指标，但现阶段各项目都在销售住宅、商业放后，即通过住宅来带动人气，促动商业发展，这是青云谱现阶段所有在开发项目所采用的方式。对此本案的压力就在于商业。商业的去化是本案的难点，如果本案也采取先推住宅，再通过住宅为商业带动人气，势必导致本案的住宅去化，而商业的大量积压。因为本案住宅体量不大，想通过57324.89平方米的住宅带动24567.80平方米的商业人气，压力可想而知。做为南昌知名企业巨成实力（国贸）所不能容忍的，对此我们需要突破和创新，提出全新的开发运营模式，为确保项目成功，必须以商业为突破口，成就项目价值，打造城市副中心。二、商业的出路：写字楼综合商城/商场？街区商业2.458万平方米商业，可以直接催生三大业态：写字楼（即集中性商业）、其二则是综合商城/商场，形成一个专业化的主题商城；第三则是借助本案的临街面，打造街区商业。南昌写字楼现状：◇写字楼未来2年内供应量巨增，商业竞争日益白日化，势必导致供过以求，有价无市；◇现有写字楼入驻率平均不足60%，且租金低廉（20元—30元为市场主力租金，突破40元的少之），势必打击写字楼的投资热以及经营者的兴趣，制约置业者的欲望；◇南昌写字楼重心转移——红谷滩，市区写字楼受到交通、环境的制约，红谷滩在政府、以及新区良好的环境促动下，红谷滩写字楼受宠情里之中；◇南昌写字楼销售价格并不理想，能高出住宅的5%-15%已经是相当不错的利润空间，且销售速度缓慢；◇南昌现有几个商业地产项目，都有意识的把写字楼变想成为住宅进行销售，如海航白金汇—私人酒店，西雅图国际公馆—商务公寓等等，……本案虽有地段优势，但本案所处区域属于传统老城区，对于写字楼物业支持力度不大，这不是商务区，而是居住区；从开发风险和利润最追求角度分析，由于整个市场写字楼都想对不乐观，出现写字楼不如住宅价格局面，且销售速度缓慢，不利开发价值最大化，风险较大；间接把写字楼转化为酒店、或商务公寓销售，面临着未来经营以及水、电、物业管理等众多问题。对此写字楼的规划并非本案最佳选择！综合商城/商场现状：◇大量的商业供应，导致众多综合商城/商场，空置率加大，如恒茂华城、国贸广场、胜利路广场、时代广场等城市中心项目综合商城空置；◇综合商城的大量空置，带来的是招商压力加大，