：[2007]GW57谨呈：遵义江航房地产开发有限公司遵义罗庄项目投标方案本方案是严格保密的2007.8.8序论2项目整体结构u感谢贵司让我们参与“罗庄”项目方案招标设计；合富辉煌本着客观、专业、想甲方之所想的专业态度，在有限时间内，对方案进行了系统概念的研究。u方案整体结构如下：第一部分：总论第二部分：商业第三部分：产品附录：营销计划纲要3开发商目标与困惑背景u贵公司是一家国营背景企业；u本项目为贵公司首次进行房地产开发；u不具备房地产开发领域的品牌知名度。目标u风险最小化；u利润最大化；u通过第一个项目带动企业品牌，实现开发企业的战略转型；困惑u如何成功开发，并在遵义市场立足；u如何做一个“里程碑”式的项目；u对房地产开发整体流程系统缺乏整体把控；4我们对需要解决问题的理解和主要内容p在分析开发商目标和资金、资源条件限定的情况下，本项目将会从市场竞争、市场机会、客户需求的角度出发，重点解决如下问题：u我们的客户在哪里？u我们和谁竞争？有什么样的市场机会或者空白？u我们采用什么样的竞争战略？u我们提供什么样的产品？u需要赋予产品什么样的核心竞争力？u如何确立有效的营销谋略？u企业需要以什么样的姿态进入市场？5第一部分：总论6第一部分：总论项目属性界定市场竞争环境分析市场机会分析项目的整体发展战略项目定位7项目属性界定?地块解析?区位属性8项目位于老城区向新城区发展的城市区域节点，起到承上启下的作用；项目开发区域较为成熟。u项目位于城区中部，位于新、老城区的结合部。u项目距离老城区（主城汇川开发区区）2.9公里，路程35分钟1.5公里左右，距离汇川开发区1.5公里，路程20分钟。2.9公里u整体区位上，属老城区向新城区发展的延伸地带，新老城区的结点，项目开老城区（丁字口）发成熟区域。9项目经济技术指标——开发因子不确定项目u占地面积：28210.5㎡u本地块呈不规则梯形状，地形（待建昆明路将占地为缓坡，北高南低，高差约为18米左右，坡地地形对景观资3137平方米）源的打造有一定优势u建筑类型：未定（初步拟定高层加商业）u容积率：未定（本案容积率未定，需要通过市场测算和经济测算，来界定合适的开发参数）u总建筑面积：未定u地块现状：罗庄招待所、部分多层住宅楼10地块位于城市中心区域，基础配套设施齐备u本案位于遵义市家电、数码一条街，商业氛围浓厚大香u地块仅有北面临靠待中）划连建的昆明路，昆明路的（规昆明路开通与否对项目具有重上海路港要的作用与影响。澳遵义医学院路路门罗庄家电市场路遵义五中北京华联火车站北京路客车站沃尔玛11地块周边建筑陈旧，无强势自然资源景观，区域形象较为一般。u项目北面临靠盛帮帝标遮挡。u东北角有一在建工地u东临遵义医学院体育西北面工地东北面工地场u南向临近罗庄家电视市场、红光小区，楼层相对较低。u西面临香港路方向，西面民宅有高东艺小楼、金城大酒店等高层建筑遮挡，楼宇中部还多栋老房子。南面12项目属性界定?地块解析?区位属性13项目属性界定p区位属性：新、老城区的交界处；新、老城区的发展延城市中心节点伸带相对成熟区域项目周边生活配套成熟，但无山水资源；与市区距离较远，区域形象一般，交通可达路网有待改善项目道路条件落地尚不明朗（昆明路）性较好p项目属性：与市占地区42距离亩（较实际远，区域37亩），形象规一模般相，对交较通小可达不具中小规模物业性较备规好模优势与市区距离较远，区域形象一般，交通可达坡地物业地块内部高差18米，极有利于景观体系营造。性较好自身集团地块，不直接通过拍卖获取，有一相对成本优势定的成本优势14第一部分：总论项目属性界定市场竞争环境分析市场机会分析项目的整体发展战略项目定位15市场竞争环境分析?城市总体规划?城市宏观环境分析?整体市场板块分析16总体规划是自北向南成不规则带状发展，成五片遵义市总体规划区发展，市区总人口60万u遵义市是贵州境内最主要u遵义市市区总面积904平的工业城市董公寺片区方公里，市辖红花岗区、汇川区、遵义县南白镇、龙坑镇，包括10个办事u遵义市政府未来远景规划发展方向：形成以凤凰山处、13个镇、面积904平方和丁字口为中心，以贵遵公里中心区公路、遵崇公路、川黔铁路和城市主干道为依托；u城区人口60万左右，预计形成以中心城区分片发到2010年发展到70万，展，形成相对独立、设施2020发展到80万配套的五个片区。忠庄南宫片区片区u目前房地产市场的开发主要集中在中心区和忠庄片区，其余各片区有零星分南白片区布，但档次较低17中心区发展态势中心区受山体地形限制，成南北两向发展，汇川区未来规划为新的区域中心u从目前遵义市场目前的发展态势来看，发展重心仍汇川区集中在中心区?遵义政务新区，?拥有植物园、大型市政广汇川经济开发区场，环境较好u同时根据本案所处区域的特殊性，因此又将中心区划分三个板块，及汇川区、老城区、南部开发区老城区老城区?著名革命旅游景点城市?商业氛围浓厚，市政配套较u老城区人口逐步向外迁齐备移，汇川开发区规划起点高，环境好，具备形成新的市区中心的潜力；而南南部开发区南部开发区部开发区，受南部工业区?城市重工业区所在的影响，区位环境较差，?厂矿密集、交通便利发展潜力较差。18规划建设昆明路，将打通城市中心辐射通路，项目地段发展态势港澳商圈面临新的城市化核聚效应u根据本案所处区域的特性，城市干线的贯通，是商业重新聚合的机会点u新的居住开发地的集合，为新一轮都市中心的住宅环境提供了集群效应，不论在品质还是产品代方面都会成为城市中心区的新型样板。19市场竞争环境分析?城市总体规划?城市宏观环境分析?整体市场板块分析20房地产市场近两年投资稳步发展，04年峰值后，中心区发展态势市场总体态势供需两旺；06、07楼市价格上扬。房地产投资额和房产投资增长率u房地产经历2005年的40.027.3%30.0%31.928.027.6大幅回落后，又出现小24.223.220.08.1%0.0%-4.2%-1.6%幅攀升的态势，未来发-13.9%展较为平稳。0.0-30.0%2002年2003年2004年2005年2006年房地产投资额房产投资增长率2006年商品房地开工面积、竣工面积、销售面积u整体供应量较大，但400.0333.0整体呈现供需两旺态势300.0263.2245.0200.0100.00.0u总体价格持续增长，开工面积竣工面积销售面积2006年价格增长率达2006年（单位：万平米）遵义市商品房各年度均价情况及增长率13.0%，2007年上半年300015.0%13.0%也有近3.0％的增幅200010.0%8.0%7.0%1000208721495.0%171018473.0%00.0%2004年2005年2006年2007年上半年21产品多以多层项目为主，户型以三居室为主，户型偏购买人群和供应结构大；周边县市客群占有比重较大，投资类用户较多u产品多以多层为主，但近物业类型客群来源期，特别是汇川开发区涌洋房、别墅13.2%现出大量高层项目外地8.7%本地多层周边县市47.8%u户型主要以二房、三房为高层47.4%43.5%主，面积以80～100㎡的二23.7%房和110～140㎡的三房为小高层主，从目前各在售楼盘的15.8%销售状况来看，部分销售户型区间较好楼盘，190㎡以上大户四房以上一房7.6%6.5%型严重滞销。四房二房17.0%23.0%u从购房的客群来看，非本地居民购房者占有相当大比例，投资类客户较多。三房出现大量的房屋空置，特45.9%别是汇川开发区，部分项目空置率均在55％以上。22市场竞争环境分析?城市总体规划?城市宏观环境分析?整体市场板块分析23老城区土地资源稀缺，多层、高层住宅为主，客群档次较为广泛，未来重心为旧城改造u产品u城区人口密度大在建项目高层住宅为主。u城区建筑总体较为陈旧，建筑密度大，交通拥挤，街边地形地貌影响，近郊地区整体环境差。有少数别墅类高档盘u价格u地形特殊，城区少有大面积平地，项目大多占地面在售高层均价在2300－积小。2900元/平米u社区密度高中心区的特殊u客户地位吸引了绝大部分置业客群主要以本地居民回迁群体为主，整体客群较为复杂u未来战略老城区改造为建u总体设重点，挖掘存量土地潜中心城区，城市资源价值力为主高，配套完善、工作生活便利；物业品质及成熟度高；但密度大，交通拥挤24汇川区独特人文资源和水资源，聚集了大多数中高端客户，未来的高档社区u产品u新的城区开发区，规划起点较高，环境较好多以高层加底商的户型为主，面积主要集中在90～120u在开发项目整体品质较高，环境较好引了绝大部平米，户型设计上较为相识分置业群体u价格u广州路、珠海路住宅的整在售高层均价在1850－体入住率较低2600元/平米u目前开发较为迅速，市场u客户供应量激增，市场竞争激客户辐射范围广，主要为烈市域及周边地州县群体。地州县占相当比例，主要为商人、企事业富裕阶层为主u总体区位整体环境较好，但目前基础设施配备不完善，整体入住率较低，发展仍需要时间25南部开发区受周边工业区影响，环境较差，购买者多以职工福利房和安居房为主，整体档次较低，未来发展空间有限u产品u老城区发展的南部延伸，聚集了大量的企业厂矿多以临街多层、小区房为主u南部地域虽然也较为狭窄，但可利用土地资源较u价格丰富，因此房地产市场发在售高层均价在1500－展相对较好2100元/平米u受周边工业的影响，置业u客户群体心理障碍明显，项目主要以附近厂矿职工、低品质不宜体现收入人群以及市区内、地县的房地产投资者为主u总体城市近郊，工业区，污染严重，区位环境差26第一部分：总论项目属性界定市场竞争环境分析市场机会分析项目的整